??12月22日上午9時(shí)，杭州市國立公證處人頭攢動(dòng)，這是杭州土拍首批次“線下公開搖號(hào)會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)。前一天，杭州第三輪集中土拍結(jié)束，掛牌的35宗宅地均成功出讓，成交建面416萬平方米，總成交金額763億元。有24宗地塊溢價(jià)率10%觸頂轉(zhuǎn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，整體溢價(jià)率升至7%。

??12月27日，北京，第三輪土拍也迎來收官，共成交11宗地塊攬金281.51億元。至此，除寧波以外其余21城均完成三次供地出讓。

??整體來看，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2021年集中供地期間，22城累計(jì)成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積約2.44億平方米，累計(jì)完成出讓金超2萬億元。集中供地期間，土地市場(chǎng)冷熱交替，首批次激烈搶地；第二批次頗顯冷清，底價(jià)成交、流拍不斷在各地上演；經(jīng)過政策調(diào)整，第三批次供地趨穩(wěn)。

??全年來看，保利、招商、中海等央企成為拿地主力軍；城投企業(yè)也在積極拿地，其中無錫、深圳、蘇州等城市城投企業(yè)拿地?cái)?shù)量占比超70%。頗為活躍的民營企業(yè)則在2021年土地市場(chǎng)中消沉。

??從目前土地成交金額排名看，上海、杭州、廣州拿下了前三強(qiáng)，分別是3142億元、3135億元、2446億元。北京總成交金額為1906億元。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，三批次集中供地初步達(dá)到了對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)土地長(zhǎng)效機(jī)制建立的目的，引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期，降低“哄搶式”搶購地塊造成的地價(jià)上漲和房地產(chǎn)源頭市場(chǎng)升溫的預(yù)期，以及對(duì)后期房?jī)r(jià)的拉動(dòng)。

??一搶二降三趨穩(wěn)

??2021年2月，自然資源部要求全國22個(gè)城市“兩集中”后，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙等城市，開始實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年供地次數(shù)不超過3次。

??經(jīng)過一年“實(shí)戰(zhàn)”，首批次集中供地出讓金共計(jì)實(shí)現(xiàn)1.05萬億元；二批次實(shí)現(xiàn)6439.4億元；三批次實(shí)現(xiàn)5692.2億元。首批次集中供地成交面積為1.11億平方米；二批次成交7205.9萬平方米；三批次成交5997.4萬平方米。

??成交溢價(jià)率方面，2021年明顯走低，第一批次平均溢價(jià)率為14.78%，第二批次平均溢價(jià)率4.04%，第三批次平均溢價(jià)率降低至2.39%。

??“從拿地溢價(jià)率來看，是逐步降低的，從源頭上使地價(jià)得到了控制，這與批量供地有關(guān)系，當(dāng)然開發(fā)商資金鏈緊張，以及后期國企央企托底也對(duì)溢價(jià)率下降有明顯影響，但不可否認(rèn)集中供地在降低土地溢價(jià)率從而降低房?jī)r(jià)上起到的作用?！崩钣罴伪硎尽?/p>

??首批次集中供地雖呈現(xiàn)“冷熱不均”現(xiàn)象，但仍異?；鸨?，成交總額達(dá)1.05萬億元；共867宗地塊參拍，總起始價(jià)約1.04萬億元；出讓面積超1億平方米，平均溢價(jià)率約14.7%，房企拿地利潤(rùn)約為1%-5%。

??供地城市中，杭州、北京總出讓金均超千億元，激烈競(jìng)爭(zhēng)與嚴(yán)格條件絲毫沒有影響到房企拿地?zé)崆?。杭州首日土拍熱度便已超過2021年一季度，土地溢價(jià)情況也比一季度更高；北京則有超200家房企參與競(jìng)拍，更有10宗進(jìn)入了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案PK環(huán)節(jié)。在重慶和武漢，甚至誕生了溢價(jià)率130%和100%地塊。

??為緩解高溢價(jià)率、土地市場(chǎng)過熱情況，8月份自然資源部召開內(nèi)部會(huì)議，對(duì)集中供地明確提出溢價(jià)率不得超過15%等要求。此后，多個(gè)城市多次推遲第二批次集中供地公告時(shí)間。

??經(jīng)歷了“暫?！薄爸貑ⅰ焙?，第二批次集中供地?zé)岫蕊@著下降，共652宗地塊參拍，土地出讓金總額6439.4億元，平均溢價(jià)率僅4%。

??其中，杭州總計(jì)掛牌31宗地塊，7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍，最終僅成交14宗地塊，較首次成交地塊數(shù)量下降75%；土地成交平均溢價(jià)率僅為4.59%，較首批次平均溢價(jià)率下降8成多。在首批次集中供地中以43%溢價(jià)率位居第一的重慶，第二批次整體溢價(jià)率僅為0.02%；以32%溢價(jià)率位居第二的濟(jì)南整體溢價(jià)率則為零。

??第三批次集中供地時(shí)，多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上優(yōu)化了出讓條件，對(duì)保證金比例、付款進(jìn)度和捆綁要求等方面進(jìn)行了調(diào)整。房企參拍門檻相對(duì)下降，流拍率得到一定控制。雖然北京、長(zhǎng)春、沈陽、成都、重慶等城市仍有流拍地塊，但熱度有所回升。以杭州為例，經(jīng)過采取恢復(fù)“勾地”政策、調(diào)低溢價(jià)率、延遲土地款交付等一系列操作后，35宗涉宅地塊全部成交，24宗封頂搖號(hào)，成交總額達(dá)762.8億元。據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，杭州2021年土地（未統(tǒng)計(jì)倉儲(chǔ)和工業(yè)用地）出讓金收入達(dá)3132億元，同比增長(zhǎng)近20%，創(chuàng)下新高。

??雖受政策波動(dòng)影響，但熱點(diǎn)城市依舊堅(jiān)挺。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2021年全國土地出讓金排名前三城市是上海、杭州和廣州。其中，上?？偼恋爻鲎尳痤~為3142億元，杭州總土地出讓金額為3135億元，廣州總土地出讓金額為2446億元。

??“拍地大軍”陣營更替

??“三道紅線”和融資新規(guī)下，“拍地大軍”陣營也出現(xiàn)更替，資金實(shí)力雄厚的國企、央企拿地更占優(yōu)勢(shì)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，首批次集中供地拿地總金額排名前10中國企占6家，其中拿地金額前5企業(yè)分別為招商蛇口、華潤(rùn)、融創(chuàng)、萬科、綠城，在20城集中供地中共斬獲127幅地塊，拿地金額總計(jì)超1500億元；拿地總面積排名前10企業(yè)中，國企占7家。

??第二批次集中供地中，限“馬甲”、限參拍資質(zhì)、限資金來源成為規(guī)則“標(biāo)配”，南京、深圳等還限制企業(yè)報(bào)名或競(jìng)得宗數(shù)，加之行業(yè)融資環(huán)境逐步惡化、銷售回款壓力增大，民營房企參拍積極性較首批次集中供地有所下降，地方國企和央企表現(xiàn)則相對(duì)突出。

??據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，第二批次集中供地中，國企拿地金額、建筑面積占比均超過45%，較第一批上升20個(gè)百分點(diǎn)以上，在此基礎(chǔ)上，國央企拿地金額、建筑面積占比分別達(dá)76%、68%。與此相對(duì)，民企拿地力度大幅下降，拿地金額、建筑面積占比大幅下降至25%、34%。另一方面，分城市來看，國企央企在絕大部分城市均處上風(fēng)，其中在14城拿地金額占比超過70%，在北京、廣州、深圳三城更是達(dá)到90%及以上。

??具體到企業(yè)層面，在拿地積極性整體不高的情況下，仍有企業(yè)逆勢(shì)拿地或者保持著正常投資節(jié)奏。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)在之后的競(jìng)爭(zhēng)格局中，國央企以及經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良的民企優(yōu)勢(shì)有望擴(kuò)大。

??央企中海地產(chǎn)在第二批次集中供地中發(fā)力十分明顯，拿地力度較首批次顯著增大；拿地金額超600億元，拿地城市達(dá)12個(gè)，單城拿地最高達(dá)4宗，與此相對(duì)，其首批次僅在5城拿地，每城僅1宗。民企龍湖集團(tuán)在第二批次集中供地中拿地金額與首批次相當(dāng)，拿地城市數(shù)量由11個(gè)增至13個(gè)，單城拿地?cái)?shù)量也有所上升。

??第三批次集中供地中，城投公司動(dòng)作明顯，它們?cè)谏钲诤统Ｖ菽玫乇嚷食?0%，無錫、深圳、蘇州等城市拿地比率超70%，重慶、廈門、上海、濟(jì)南拿地比率在40%-50%。以無錫為例，第三批次共成交20宗土地，其中15宗地塊由城投公司拍下；蘇州第三批次共成交25宗土地，19宗地由蘇高新、相城城建等地方城投獲得；廣州第三批次共成交13宗地，4宗流拍，其中3宗由央企保利摘得，1宗由民企星河地產(chǎn)摘得，剩下9宗均由地方城投獲取。

??華創(chuàng)證券研報(bào)指出，城投拿地比例抬升，一定程度彌補(bǔ)了開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎導(dǎo)致的出讓收入大幅減少的問題。

??新政之下倒逼開發(fā)商改變拿地策略、調(diào)整資金準(zhǔn)備，減少了無序搶地、圍標(biāo)等不良現(xiàn)象，土地規(guī)劃更加有序，市場(chǎng)更加透明。

??李宇嘉認(rèn)為，此次集中供地模式初步達(dá)到了一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制目的，在規(guī)模化、熱點(diǎn)城市地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)、競(jìng)配規(guī)則方面進(jìn)行了明確，盡量減少了“競(jìng)配建”對(duì)地價(jià)的變相拉動(dòng)，也保護(hù)了大中小開發(fā)商各方的拿地愿望。

??對(duì)于未來供地模式，李宇嘉認(rèn)為從房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制來看，集中供地會(huì)繼續(xù)推行下去，只不過要關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)是在供地模式上，需根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)做一定調(diào)整。