[中房研協(xié)]租賃住房體系建設(shè)取得積極進(jìn)展，REITs助力長(zhǎng)租房形成商業(yè)閉環(huán)

??熱點(diǎn)聚焦

??12月29日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)藍(lán)皮書·2021》。報(bào)告指出，2021年，上海、深圳、北京、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶、西安等全國(guó)重點(diǎn)10個(gè)城市租房市場(chǎng)熱度整體較高，住房租賃企業(yè)平均出租率上升明顯。上海、深圳、北京等城市租賃市場(chǎng)需求較為旺盛。

??藍(lán)皮書顯示，截至2021年11月30日，十個(gè)重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)集中式租賃住房項(xiàng)目1794個(gè)，房間規(guī)模共計(jì)456187套（間），與2019年相比增幅達(dá)到122.9%，兩年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模翻番。十個(gè)重點(diǎn)城市集中式租賃住房項(xiàng)目出租率從2019年85.1%上升至2021年90%，另一反映市場(chǎng)需求旺盛度的重要指標(biāo)“續(xù)約率”，2019年為44.6%，2021年上升至57.6%。同時(shí)，今年上半年多家長(zhǎng)租企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，盈利能力明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科泊寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.19億元，同比增長(zhǎng)25.6%。龍湖冠寓已經(jīng)在深圳多個(gè)行政區(qū)和東莞擁有萬(wàn)余套房源，累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)達(dá)到9.4萬(wàn)間，成熟期運(yùn)營(yíng)門店出租率超過(guò)95%，租金收入實(shí)現(xiàn)10.7億元，同比增長(zhǎng)45%。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，是我國(guó)城市住房體系建設(shè)的必由之路

??從廣泛意義來(lái)講，長(zhǎng)租房包括保障性租賃住房與市場(chǎng)化租賃住房?jī)纱篌w系，前者主要由政府主導(dǎo)，包括公共租賃住房、廉租房等，后者主要由市場(chǎng)主導(dǎo)，房企、中介等多方參與。其中，公共租賃住房已經(jīng)形成了相對(duì)健全的政策體系，但市場(chǎng)化的長(zhǎng)租住房體系尚不完善，供需錯(cuò)配的現(xiàn)象依然存在：一方面，對(duì)企業(yè)而言，從事住房租賃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)主體在經(jīng)營(yíng)中面臨運(yùn)營(yíng)成本高、租金回報(bào)率低等問(wèn)題；另一方面，對(duì)承租人而言，由社會(huì)監(jiān)督力度不足和信息透明度不高導(dǎo)致的對(duì)“暴雷”的擔(dān)憂也影響了租賃活動(dòng)的進(jìn)行。

??針對(duì)這一問(wèn)題，高層對(duì)租賃住房不斷出臺(tái)鼓勵(lì)政策與相關(guān)措施。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出：高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。2021年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于長(zhǎng)租房的提法從之前的“規(guī)范發(fā)展”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌彀l(fā)展”，并且將“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”提至“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”之前，可以看出，長(zhǎng)租住房行業(yè)在進(jìn)入健康發(fā)展階段以后，已獲得廣泛的認(rèn)可，成為城市住房體系建設(shè)中必不可少的環(huán)節(jié)。

??政策支持下，租賃產(chǎn)品供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)

??從政策端來(lái)看，2020年以來(lái)，各地陸續(xù)發(fā)布政策，要求增加非住宅類型物業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從政府層面支持利用閑置用地及存量物業(yè)改造租賃住房，以及對(duì)租賃住房企業(yè)實(shí)施稅收優(yōu)惠，多措并舉，對(duì)增加市場(chǎng)供給起到極大的推動(dòng)作用，租賃住房在供給及經(jīng)營(yíng)端的痛點(diǎn)逐步得到緩解。

??2021年以來(lái)，長(zhǎng)租房利好政策不斷推出，助力房企明確長(zhǎng)租房商業(yè)模式。從供給端來(lái)看，在政策支持下，多地增加了非住宅類型物業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，對(duì)增加市場(chǎng)供給起到推動(dòng)作用。比如，房企可以通過(guò)招拍掛等方式拿到成本較低的長(zhǎng)租房地塊，用于項(xiàng)目自持，降低成本，很多集中式大型長(zhǎng)租房品牌已經(jīng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的良性循環(huán)；對(duì)于一些分散式的長(zhǎng)租房品牌，未來(lái)可能會(huì)向輕資產(chǎn)的服務(wù)型機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。隨著政策的不斷推進(jìn)，《藍(lán)皮書》報(bào)告中指出，2021年重點(diǎn)城市服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓大規(guī)模集中入市，集中式租賃房源等租賃產(chǎn)品供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

??一線城市熱門區(qū)域需求旺盛，長(zhǎng)租房專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量有待提高

??從發(fā)展現(xiàn)狀看，在一線城市熱門區(qū)域，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的租賃項(xiàng)目呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，2018年到2021年，深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2021年規(guī)?；L(zhǎng)租公寓總套數(shù)是2018年的4倍；上海品牌長(zhǎng)租公寓套數(shù)翻倍；北京也增長(zhǎng)了兩成以上，這表明市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租房的需求旺盛，長(zhǎng)租房在一線城市及其他熱點(diǎn)城市仍有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??完善長(zhǎng)租房市場(chǎng)，關(guān)鍵在于加快培育專業(yè)的住房租賃企業(yè)。發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，有助于規(guī)范租賃流程，提高租賃效率。從租客的角度來(lái)看，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房作為市場(chǎng)的紐帶，以其標(biāo)準(zhǔn)化的租戶服務(wù)和穩(wěn)定的租賃關(guān)系，更易獲取租客的信任。但從結(jié)構(gòu)上看，相較于整體住房租賃市場(chǎng)，目前我國(guó)由專業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的長(zhǎng)租房體量還比較小，《藍(lán)皮書》顯示，我國(guó)住房租賃行業(yè)從2011年起步至今，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比僅有2%，即使在人口流動(dòng)量大的一線城市，也僅占5%左右，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比亟待提高。

??REITs助力長(zhǎng)租房形成商業(yè)閉環(huán)

??從企業(yè)需求的角度來(lái)看，進(jìn)一步加大長(zhǎng)租房的政策和資金支持力度，也成為長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)的普遍呼吁。從供應(yīng)端的角度來(lái)看，資金支持使得長(zhǎng)租住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)能夠快速成長(zhǎng)，并帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；從需求端的角度來(lái)看，租賃關(guān)系更加穩(wěn)固，真正發(fā)揮房屋的居住屬性，反哺租賃行業(yè)的發(fā)展。

??隨著今年7月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，保障性租賃住房納入到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，意味著高層對(duì)租賃住房的重視程度再次提升。與此同時(shí)，針對(duì)長(zhǎng)租房更為詳細(xì)的支持政策正在落地，今年7月以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)多次表示，將推動(dòng)保險(xiǎn)資金支持長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展，會(huì)同人民銀行推進(jìn)REITs試點(diǎn)，地方層面上，四個(gè)一線城市以及浙江省、海南省、江西省等地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)租賃住房公募REITs相關(guān)支持政策，鼓勵(lì)保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。事實(shí)上，從2017年國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益性房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所獲批發(fā)行，至2020年北金所住房租賃企業(yè)股權(quán)交易金融創(chuàng)新產(chǎn)品——人行版REITs成功試點(diǎn)，再到今年保障性租賃住房項(xiàng)目被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，我國(guó)租賃住房REITs制度建設(shè)一直在路上。

??參考1991年美國(guó)設(shè)立權(quán)益型REITs形成商業(yè)閉環(huán)，由此帶來(lái)住房租賃行業(yè)的黃金期，公募REITs作為創(chuàng)新金融工具，打通了租賃住房的權(quán)益融資渠道，也有利于盤活租賃住房存量資產(chǎn)。企業(yè)端的金融支持、個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持、項(xiàng)目層面的資產(chǎn)證券化與退出機(jī)制等，有望打破長(zhǎng)期以來(lái)投資者和運(yùn)營(yíng)者面臨的土地及相關(guān)資產(chǎn)獲取困難和資產(chǎn)流動(dòng)性過(guò)低帶來(lái)的困局，逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。預(yù)計(jì)未來(lái)，REITs有望成為長(zhǎng)租公寓投資者主要退出機(jī)制之一。