[仲量聯(lián)行]北京甲級辦公樓市場季度凈吸納量創(chuàng)近十年最高記錄

仲量聯(lián)行2021年第四季度北京房地產(chǎn)市場回顧

??2022年1月6日，北京——“2021年第四季度，北京甲級辦公樓市場的單季及全年可租賃凈吸納量均創(chuàng)下過去十年最高記錄，強勁的復蘇態(tài)勢顯著提振市場各方信心?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“在過去一年復蘇勢頭持續(xù)增強的情況下，北京穩(wěn)定向好的經(jīng)濟基本面，極具韌性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及長期的增長前景，將會吸引投資者越發(fā)看好北京商業(yè)地產(chǎn)市場。”

??辦公樓市場方面，以內(nèi)資TMT行業(yè)為主力的強勁市場需求推動項目快速去化，整體市場空置率已恢復至2019年末疫情前的水平。在投資市場，北京全年成交總額超過600億元，市場活躍度和流動性持續(xù)提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個數(shù)據(jù)中心項目。餐飲行業(yè)持續(xù)作為零售地產(chǎn)市場的主要需求來源，第四季度有包括正大中心商業(yè)部分在內(nèi)的共四個新入市零售項目。工業(yè)物流地產(chǎn)市場率先開始租金正增長，引領復蘇趨勢。酒店市場方面，延慶區(qū)新開業(yè)3家高端酒店，引領了北京2021年新增供給。豪華公寓市場第四季度供需兩旺，成交量達到自2014年以來單季度最高水平。

??甲級辦公樓

??2021年第四季度，近十年最大的單筆成交將可租賃凈吸納量推高至2011年以來最高單季度水平。年末內(nèi)資TMT行業(yè)擴張勢頭依舊強勁，使得本季度可租賃凈吸納量達到33.7萬平方米。某行業(yè)巨頭在位于奧林匹克地區(qū)的亞洲金融大廈新簽10.7萬平方米，為過去十年北京辦公樓租賃市場面積最大的單筆成交之一。此外，源自內(nèi)資租戶的需求在全市場持續(xù)活躍，占總成交量的 90% 以上。來自內(nèi)資金融和專業(yè)服務業(yè)租戶的需求對租賃活動做出重大貢獻。

??活躍的市場需求使得整體市場空置率下降1.0百分點至11.7%，已恢復至2019年末疫情前的水平。舉例而言，由于近期入市和新入市項目的快速去化，麗澤和奧林匹克地區(qū)子市場空置率均實現(xiàn)較大幅度回落。同時，租金水平連續(xù)兩個季度基本持平，整體市場租金環(huán)比下降0.1%，同比下降3.3%。由于空置面積持續(xù)回填，全市九個子市場中已有四個于第四季度錄得租金正增長?！按送猓S著甲級辦公樓的整體市場復蘇在 2022 年到達關鍵轉(zhuǎn)折點，預計當前市場將由對租戶方有利轉(zhuǎn)為更加。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示,“我們將看到整體租金于年初觸底，并于接下來的幾個季度逐漸回升。盡管2021 年全年凈吸納量達到空前水平，如此強勁的復蘇勢頭能否持續(xù)到 2022 年仍有待觀察?！?/p>

??投資

??2021年商業(yè)地產(chǎn)投資市場整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元。該水平為過去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較去年上提35%。辦公物業(yè)投資熱度不減，全年成交占比約56%，成交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。同時，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)交易機會增多，全年零售物業(yè)成交總額同比上升34%，知名案例包括博楓（Brookfield）對悅薈萬科廣場的收購。北京整體優(yōu)異的市場表現(xiàn)及抗壓能力，持續(xù)吸引內(nèi)外資投資者的青睞。

??第四季度北京投資市場主力仍為辦公樓物業(yè)，數(shù)據(jù)中心持續(xù)受到關注。第四季度重點辦公物業(yè)成交包括某自用型買家以4.3億元購入的西三旗金隅科技園，以及以5.7億元完成司法拍賣的位于姚家園的樂融大廈。另一重點成交為遠洋集團將位于CBD核心區(qū)的Z6項目出售給其聯(lián)合數(shù)家國際投資人一同設立的核心寫字樓基金。同時，隨著鵬博士轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、重運營”的發(fā)展道路，其于第四季度將酒仙橋、三元橋兩個數(shù)據(jù)中心項目分別以7.5億元、6.5億元出售給寶能地產(chǎn)。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務負責人龐樹東表示：“后疫情時代，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處于談判階段。北京強勁的基本面增強了資本信心，預計2022年將有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)進入市場，市場交易將更為活躍?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??餐飲行業(yè)持續(xù)成為市場主力需求來源，在2021年第四季度零售業(yè)態(tài)新開業(yè)面積中占比超40%。主題餐廳品牌表現(xiàn)活躍，推動大面積餐飲鋪位租賃需求，其中好萊塢主題餐廳 Kitty&Daniel’s在第四季度開設兩家門店。同時，中式糕點類品牌受到年輕消費者追捧，在資本的推動下加速擴張。國內(nèi)運動品牌銷售額迎來大幅增長，其中市場領先品牌李寧和安踏的營業(yè)額在上半年均實現(xiàn)雙位數(shù)增長。同時，國產(chǎn)運動品牌正通過發(fā)布新品牌來拓寬消費群體，例如李寧1990首店亮相僑福芳草地。

??市場空置率已恢復至疫情前水平，市區(qū)市場租金逐步止跌回穩(wěn)。第四季度，北京市區(qū)零售地產(chǎn)項目租金保持平穩(wěn)，租金環(huán)比略降0.1%。市區(qū)市場中領先的優(yōu)質(zhì)項目營業(yè)額穩(wěn)健增長，使得更多業(yè)主進一步上調(diào)租金，核心市場表現(xiàn)優(yōu)于預期，其租金環(huán)比上漲0.4%。同時，郊區(qū)市場的空置壓力已得到較大程度緩解，全年空置率同比下降3.0個百分點至6.2%。郊區(qū)市場租金降幅持續(xù)放緩，環(huán)比下降0.5%。

??2021年第四季度，北京新開四座零售項目。其中值得關注的為位于CBD核心區(qū)的首個零售項目——正大中心商業(yè)部分。目前CBD核心區(qū)有大量的辦公人口，但是區(qū)域內(nèi)零售資源相對稀缺，正大中心的開業(yè)為區(qū)域帶來豐富的餐飲及購物選擇。同時備受矚目的太古里西區(qū)開業(yè)，“新建西區(qū)與既有的太古里南北區(qū)形成了品牌和功能的流動互補，同時南區(qū)的部分品牌遷至西區(qū)，為更多時尚類品牌提供了拓展空間，加強南區(qū)和西區(qū)定位的差異化同時提升太古里整體定位。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀明表示，“北京市市區(qū)新增商業(yè)項目有限，太古里西區(qū)等此類存量改造類項目成為市場供應的重要組成部分。預計進入2022年，市場將迎來更多此類存量改造類項目，帶動周邊乃至全市消費升級，進一步激發(fā)城市消費力?！?/p>

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??電商物流持續(xù)作為需求核心來源，帶動整體市場空置率回歸疫情前水平。電商巨頭積極擴張，傾向于承租自有倉庫周邊面積。另外，本季度為線上銷售旺季，電商及物流行業(yè)貢獻短期租賃需求。得益于2021年四個季度均保持正吸納量沉淀，空置率回歸疫情前水準，于年底錄得4.6%。同時，冷庫需求持續(xù)增長，部分租戶傾向于大面積長租期的租賃機會。2021年，工業(yè)地產(chǎn)租金同比兩倍增長，全年四季度均呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。在2021年第四季度，市場租金環(huán)比上漲0.6%，同比錄得3.6%，與2020年數(shù)據(jù)相比近乎翻倍。穩(wěn)定的需求加之供給稀缺成為2021年租金平穩(wěn)回暖的動因。核心子市場的優(yōu)質(zhì)項目與較為偏遠但具備租金競爭力的項目在本年度實現(xiàn)最高租金漲幅?！凹词?022上半年有超過17萬平方米的項目入市，市場預計保持穩(wěn)健?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽表示，“市場持續(xù)回暖加之穩(wěn)定需求支撐下，空置壓力或?qū)⒂行Ь徑?。并且，新增?yōu)質(zhì)項目預計持續(xù)受到市場追捧，為之后幾季度的租金上漲趨勢提供支撐?！?/p>

??酒店

??2021年下半年疫情反復致酒店業(yè)績波動，而北京環(huán)球度假區(qū)開業(yè)利好業(yè)績恢復。7月得益于暑期利好，北京高端酒店市場每間可出租客房收入恢復至2019年同期的86.9%。8月受到南京祿口國際機場引發(fā)的全國疫情影響，北京高端酒店業(yè)績環(huán)比下降56.2%。9月至10月，環(huán)球度假區(qū)開業(yè)且會議會展活動恢復正常，兩月間北京共舉辦大型會展活動42場，北京高端酒店業(yè)績分別恢復至2019年同期的73%和65%。10月起，北京本地及全國多地出現(xiàn)散發(fā)疫情，導致新一波防控政策收緊。11月，北京高端酒店入住率環(huán)比下降28.3個百分點，每間可出租客房收入環(huán)比下降55%至277元。對比全國其他主要城市，北京酒店業(yè)績受疫情影響的波動更大。

??延慶區(qū)引領北京市2021年高端酒店新增供給。2021年北京市共計開業(yè)4家高端酒店，向市場新增1169間客房，占市場原有供給總量的1.5%。新增高端酒店中，3家均位于延慶區(qū)，分別為北京長城腳下的公社（改造翻牌項目，現(xiàn)為凱悅臻選品牌）、北京延慶萬豪酒店和北京八達嶺希爾頓逸林酒店。

??由于冬奧前期相對嚴格的防疫政策，預計冬季奧運會對酒店業(yè)績利好有限。由于10月底北京本地出現(xiàn)疫情，為防止病毒在秋冬季快速傳播，確保冬季奧運會順利舉辦，11月入京政策再度收緊，預計當前逐步收緊的防疫政策可能持續(xù)至2022年4月。仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁梁濤表示：“盡管嚴格的入京政策在短期內(nèi)將一定程度影響北京的酒店需求，中長期來看，預計冬奧會和2022年兩會結(jié)束后入京政策將逐步放寬，再加上我國疫苗接種率的提高及環(huán)球影城帶來的北京市場吸引力提升，北京市高端酒店整體業(yè)績表現(xiàn)預期保持良好恢復趨勢。”

??高端住宅

??季度成交量再創(chuàng)歷史新高，北京高端住宅市場年底呈現(xiàn)供需兩旺。2021年第四季度，北京豪華公寓市場共成交1529套，環(huán)比增長76.4%，單季度成交量達到2014年以來最高水平。圓明天頌和學府壹號院兩個新項目開盤即售罄。同時，開發(fā)商為回籠資金沖刺業(yè)績也趁勢密集推盤，推動全年豪華公寓供應總量同比增長138%。

??預計2022年高端住宅新增供應有所放緩，但短期內(nèi)市場需求勢頭仍保持強勁，或?qū)⑼苿有路績r格平穩(wěn)進入上升通道。改善性需求將持續(xù)關注位置優(yōu)越且市場認可度高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，推動高端住宅銷售市場持續(xù)活躍?！敖衲暌詠?，由于土拍政策趨嚴導致高端住宅用地供應的減少，將直接帶來高端住宅未來供應量的短缺或?qū)⑦M一步推動新房價格維持上行。”米陽表示，“新房選擇空間的減小也使得部分活躍的市場需求轉(zhuǎn)至二手高端住宅市場，同樣推動二手價格穩(wěn)定健康增長?！?/p>