[中房研協(xié)]2022年，樓市“行穩(wěn)”才能“致遠”

??熱點回放

??回首跌宕起伏的2021年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場大致經(jīng)歷了前熱后冷的過程。上半年市場熱情高漲，各地不斷加大調(diào)控力度；進入下半年，房地產(chǎn)市場快速降溫，行業(yè)面臨深度調(diào)整和轉(zhuǎn)折局面。在多重因素影響下，銷售下滑、房價下跌、土拍遇冷、融資受挫、多家企業(yè)出現(xiàn)債務違約，行業(yè)風險逐漸暴露。四季度起，高層不斷釋放維穩(wěn)信號，前期過緊的金融政策已有所糾偏，房企融資環(huán)境略有改善，但市場基本面依舊走弱，行業(yè)核心指標的持續(xù)探底給來年預期增添了幾分不確定性，樓市未來的發(fā)展道路面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

??展望2022年，房地產(chǎn)政策走向如何？政策暖風能否帶來基本面的預期變化？房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯會有哪些變化？行業(yè)是否還存在新的發(fā)展機會？本期內(nèi)參將從政策趨勢、融資環(huán)境、企業(yè)發(fā)展、行業(yè)變化等多個角度來進行分析。

??各方觀點

??易居中國董事局主席周忻認為，未來的房地產(chǎn)有四個趨勢。第一，中國房地產(chǎn)大開發(fā)模式的建設繁榮，會向大資管模式的守護繁榮過渡。第二，痛，將會是中國房地產(chǎn)的一個常態(tài)，因為從一個時代過渡到另一個時代，既要解決過去所面臨的很多問題，同時又要面對房地產(chǎn)行業(yè)新模式下的很多挑戰(zhàn)。第三，中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來，許多的開發(fā)模式、運營模式，都將發(fā)生巨大的變化。第四，新經(jīng)濟、互聯(lián)網(wǎng)、高科技、大數(shù)據(jù)，將會跟房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關行業(yè)緊緊地融合在一起。

??旭輝控股董事局主席林中認為，行業(yè)正處于優(yōu)勝劣汰、迭變重整的調(diào)整期，房企必須痛定思痛，徹底變革，穿新鞋走新路，才能在行業(yè)轉(zhuǎn)折期生存下來，在未來謀求更長足的發(fā)展。此外，房企要看清當下的形勢，不能再用慣性思維來看這次行業(yè)的周期，在去杠桿階段的當務之急是活下去，保證現(xiàn)金流的安全，摒棄規(guī)模導向的沖動，一定要做好開源節(jié)流、增收節(jié)支、以收定支、量入為出這四個方面。

??中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長連平認為，2021年年底金融政策轉(zhuǎn)為偏向呵護的姿態(tài)為主，主要是改善市場融資環(huán)境，強化住房金融合理預期管理，政策取向更為靈活，從而有利于平衡風險。展望2022年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境將逐步有所改善，市場運行將由下行逐漸走向平穩(wěn)，市場風險將趨向收斂，市場預期將漸趨好轉(zhuǎn)。

??藍綠雙城控股集團董事長曹舟南認為，圍繞“房住不炒”定位，未來5年“行業(yè)整頓”的主基調(diào)不會改變，但政策上會有階段性的局部調(diào)緩。市場將呈現(xiàn)存量、變量與增量共存。房企要從“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“大服務”，放下“杠桿邏輯”，轉(zhuǎn)向“實業(yè)邏輯”。

??貝殼研究院發(fā)布研報認為，影響2022市場走勢的核心變量是政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量。總體上看，2022年房地產(chǎn)市場將會逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。2022年市場走勢將出現(xiàn)前低后高。

??國家發(fā)改委學術委員會原秘書長張燕生認為,2022年穩(wěn)字當頭，要穩(wěn)住房地產(chǎn)基本面。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，是重中之重的一個行業(yè)。要解決好房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的長效機制，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑、方向。

??首創(chuàng)證券首席分析師王嵩認為，2022年行業(yè)整體調(diào)控在兼顧中長期制度改革深化的基礎上，對于短期供需層面限制措施的把控將愈加精細化，不排除非熱點城市打破以往過度調(diào)控的枷鎖，而對于熱點城市，我們?nèi)哉J為其調(diào)控體系將趨于穩(wěn)定，2022 年更大概率的是將形成以金融信貸調(diào)節(jié)為主的供需控制措施。

??金輝集團環(huán)渤海區(qū)域總裁孫志勇認為，2021年房地產(chǎn)行業(yè)最大的變化就是對價值和預期的重新校對，這是這個行業(yè)非常深刻的變化，大家預期更合理，對價值的關注更高。

??保利顧投研究院發(fā)布研報認為，總體來說房地產(chǎn)是支柱行業(yè)，上下游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，經(jīng)濟總量貢獻大（近30%），對宏觀經(jīng)濟大局、地方財政穩(wěn)定意義重要性高。中央定調(diào)下行業(yè)政策環(huán)境正迎來糾偏改善，其中三大變量居民信貸、房企融資、行政政策環(huán)境正逐步優(yōu)化，2022年市場將逐步走出前期悲觀預期，走向修復，需求回歸。

??中國銀行研究院研究員王梅婷認為，在房市明顯“降溫”背景下，中央重申“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，預計2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將堅持“房住不炒”定位，但實施力度或?qū)⒂兴{(diào)整。同時在政策支持下，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將會逐步增加，債務規(guī)模小、資產(chǎn)質(zhì)量高的房企將在市場中的競爭力進一步提升。短期內(nèi)，在保持房價基本穩(wěn)定的基礎上，充分考慮2022年經(jīng)濟下行壓力，合理實施房地產(chǎn)企業(yè)融資調(diào)控政策，滿足剛需和改善型購房者合理的貸款需求，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在融資收緊與銷售下行雙重擠壓下，違約情況擴散蔓延，甚至引發(fā)流動性危機。

??中房分析

??伴隨著陣痛，2021年房地產(chǎn)行業(yè)正迎來一場巨變

??回顧2021年，“三條紅線”、房貸“集中度”管理和“供地兩集中”等帶有根本變革的調(diào)控政策接踵而至，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴峻的考驗。在融資環(huán)境持續(xù)趨緊的背景下，受信用危機影響，部分房企深陷債務違約困局，其上下游鏈條均受到波及。房地產(chǎn)行業(yè)投資和銷售同比也呈現(xiàn)出下探曲線，部分城市土地市場流拍現(xiàn)象增加。

??在2021年市場下行、行業(yè)陣痛的周期里，房企已深刻認識到債務危機的背后是房地產(chǎn)行業(yè)長期高杠桿、高負債模式下蘊藏風險的集中暴露，企業(yè)增長方式應從財務杠桿驅(qū)動的盲目擴張型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。 

??“平穩(wěn)發(fā)展”成2022年樓市調(diào)控重要關鍵詞

??2021年年末政策見底信號逐漸明朗，中央經(jīng)濟工作會議中提到的“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”正是對房地產(chǎn)市場在整個經(jīng)濟運行中重要地位的肯定。房企融資的“至暗時刻”已經(jīng)度過，預計后續(xù)政策將適度放松對房地產(chǎn)融資的管控，同時地方政府或?qū)⒔档托抛u優(yōu)良的企業(yè)監(jiān)管額度，加快其監(jiān)管賬戶資金流轉(zhuǎn)，推動房企信用正循環(huán)，從而減少金融系統(tǒng)風險。倘若房企流動性緊張局面得到緩解，整體信用恢復后，從拿地、開工、銷售、交付等一系列活動將得到良性循環(huán)。

??結(jié)合2021年底一些重要會議和高層發(fā)言中對房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，“平穩(wěn)發(fā)展”會是2022年經(jīng)濟工作和政策調(diào)控的重要出發(fā)點和落腳點。在“房住不炒”的長期定位導向下，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”構(gòu)筑了房地產(chǎn)微調(diào)的邊界，大幅度寬松的刺激政策很難再現(xiàn)。未來“因城施策”將打開調(diào)節(jié)空間，在有保有壓下區(qū)別對待，一方面要加強房地產(chǎn)市場和重點企業(yè)風險防范，確保風險處置平穩(wěn)有序進行；另一方面對于合理的剛需或改善性住房需求給予扶持，通過大力發(fā)展保障性租賃住房建設和完善金融、土地、稅收等政策措施，更好地滿足居民更高質(zhì)量、更多樣化的居住需求。 

??行業(yè)復蘇尚需時日，發(fā)展則更需努力

??從2021年前11個月的行業(yè)數(shù)據(jù)來看，重要的先行指標如土地購置面積、新開工累計同比大幅下跌，預示著未來的投資、銷售或?qū)⑦M入負增長區(qū)間；月度數(shù)據(jù)方面，新開工、銷售面積、銷售額、房價等指標連續(xù)數(shù)月負增長，則更直觀反映了市場的蕭條現(xiàn)狀，政策或有回暖，但市場探底過程短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。究其原因，一是政策環(huán)境邊際改善傳導至市場端仍需時日；二是市場若要真正走出底部區(qū)域，還有賴于信貸政策的放寬以及消費者信心的重建。

??展望2022年，預計房地產(chǎn)市場運行趨勢將由下行逐漸走向平穩(wěn)，但商品房成交情況難言樂觀。在高基數(shù)和三四線城市購房需求放緩影響下，房價漲幅在2022年大部分時間將處于負值區(qū)間；由于部分城市預售制度政策有所收緊，對房企銷售回款提出了更高要求，疊加房地產(chǎn)稅試點落地對購房者預期的影響，商品房銷售增速仍有所放緩。 

??行業(yè)的發(fā)展模式和規(guī)則正在重構(gòu)，國民共進，分化合并會是一段時間內(nèi)的常態(tài)

??在行業(yè)調(diào)整階段，市場有望加速洗牌，缺乏資金優(yōu)勢的房企將逐漸失去立足之位，或者被實力突出的國企和央企吸納并入。不久前央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)聲鼓勵和支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，正是推動房地產(chǎn)行業(yè)整合、促進行業(yè)出清的重要舉措。隨著政策落地實施，不僅能夠盤活增強出險房企的流動性，央企國企、優(yōu)質(zhì)民企也有望借助政策東風擴大發(fā)展優(yōu)勢和迎來新的發(fā)展機遇。這個過程不是所謂房地產(chǎn)領域的“國進民退”，而是“國民共進”，融合發(fā)展。

??實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，需要企業(yè)不斷探索新的發(fā)展模式。中國房地產(chǎn)行業(yè)多年以來的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，同時“住有所居”也由購買為主向租購并舉轉(zhuǎn)變。隨著行業(yè)格局和發(fā)展模式的重構(gòu)，中長期來看，央企和國企或成為增量項目主導力量，城市發(fā)展基金、REITS等直接投資將成為新生力量，實力較強的民企以聯(lián)合共建方式發(fā)展，中小型民企則重新回到夾縫中求生存的狀態(tài)。