??臨近年底，2022年的樓市調(diào)控取向備受關(guān)注。12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。這次會議的主要任務(wù)，是為隨后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)。

??在房地產(chǎn)方面，此次會議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這在業(yè)內(nèi)看來，是對房地產(chǎn)行業(yè)給予明確支持的重磅信號。

??其中關(guān)于“良性循環(huán)”的提法屬于首次。

??“房地產(chǎn)市場循環(huán)鏈條包括土地出讓、開發(fā)建設(shè)、融資和銷售、竣工和交付，由于整個鏈條循環(huán)不暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)明顯下行，也拖累了經(jīng)濟(jì)增長，因此，政策開始從整個循環(huán)鏈條的每一個環(huán)節(jié)開始疏通，這其中最重要的就是增加資金潤滑劑對循環(huán)鏈條的疏通?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

??就在同一日，央行宣布將于12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu))。這是一次面向所有金融機構(gòu)的全面降準(zhǔn)，共計釋放長期資金約1.2萬億元。無疑，這也是一次疏通房地產(chǎn)鏈條良性循環(huán)的重要舉措。

??受兩大政策利好影響，12月7日，無論是滬深A(yù)股還是港股，房地產(chǎn)股集體大漲，新黃浦、中交地產(chǎn)漲停，融創(chuàng)中國、中國奧園、物管股融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)等股價漲幅均超10個百分點。

??但這并不意味著房地產(chǎn)政策會徹底轉(zhuǎn)向，中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，至少從目前來看，針對房企的放松措施仍然是邊際的，是出于防風(fēng)險和保交付需求，而非“走老路”。

??保障性住房建設(shè)被提到首位

??“堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)”“明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”“繼續(xù)做好六穩(wěn)、六保工作，持續(xù)改善民生，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，保持經(jīng)濟(jì)運行在合理區(qū)間”——此次中央政治局會議為做好明年經(jīng)濟(jì)工作指明了實踐方向。

??會議強調(diào)，宏觀政策要穩(wěn)健有效，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)；穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。

??民生銀行研究院分析師王靜文認(rèn)為，貨幣政策基調(diào)由2021年的“靈活精準(zhǔn)、合理適度”回歸到2020年的“靈活適度”，實際上已經(jīng)有邊際寬松的含義在。為了完成“寬貨幣”向“寬信用”的傳導(dǎo)，后續(xù)不排除還有下調(diào)政策利率等行為，以提升金融機構(gòu)的風(fēng)險偏好。

??在人們更為關(guān)注的住房問題上，此次會議主要講了三句話，一是要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，二是支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，三是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。雖然著墨不多，但在樓市步入“寒冬”之際，這樣的提法對行業(yè)發(fā)展來說更具指示性意義。

??王靜文解讀道，將“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)”排在第一位，意味著保障房建設(shè)可能取代商品房建設(shè)逐步成為房地產(chǎn)投資增長的重要抓手，對于當(dāng)前陷入困境的房企，地方政府甚至可能在接收后轉(zhuǎn)化為保障房建設(shè)。支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，則意味著對商品房而言保銷售是第一位的，只有商品房銷售穩(wěn)住了，才能幫助那些陷入困境的開發(fā)商補充現(xiàn)金流并建立市場信心。

??西部證券宏觀首席分析師、執(zhí)行董事張靜靜認(rèn)為，2022年政策基調(diào)有望由調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，加大保障性住房建設(shè)或是抓手之一。加大保障性住房建設(shè)有五點意義，在共同富裕背景下可降低低收入人群開銷水平；可以配合房住不炒政策，穩(wěn)定房價預(yù)期；可以避免地產(chǎn)投資過快下行，成為明年穩(wěn)增長的重要抓手；緩解民營房企地產(chǎn)投資增速斷崖式下滑，促進(jìn)民營企業(yè)健康發(fā)展；在基建項目儲備參差不齊的情況下，解決專項債缺乏好項目的問題。

??房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”需資金活水

??市場更為關(guān)注的一個變化是，此次會議對于房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”的新提法。11月底，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴在發(fā)表的《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中，也提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

??李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)不暢體現(xiàn)在幾個方面：一是供地循環(huán)不暢。土地出讓流拍現(xiàn)象明顯，開發(fā)商拿地情緒不高。二是開發(fā)建設(shè)循環(huán)不暢。由于資金鏈緊張、銀行擔(dān)心風(fēng)險，開發(fā)貸落不了地，開發(fā)商開工和加快施工積極性不高。三是新房循環(huán)不暢。受房企債務(wù)違約，擔(dān)心房子交付不了以及房價下跌預(yù)期影響，購房者買房情緒降低。四是二手房循環(huán)不暢。因交易成本高，銀行不給貸款，二手房交易下滑更明顯，導(dǎo)致?lián)Q房需求受影響，并沖擊新房。因此，政策開始從整個循環(huán)鏈條的每一個環(huán)節(jié)開始疏通，包括調(diào)整土地出讓政策，加大開發(fā)貸款投放力度，降低二手房交易成本等，是看到了其中的問題。

??為何房地產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)“惡性”循環(huán)？紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖認(rèn)為，過去幾年整個房企資金鏈條高度依賴房地產(chǎn)預(yù)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這是維持規(guī)模擴張、存量債務(wù)償還的重要基礎(chǔ)和前提條件，但這一模式在2021年房地產(chǎn)調(diào)控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限，二是房價上漲預(yù)期不再，三是隨著房企資金鏈?zhǔn)站o，信用風(fēng)險壓力加大，購房者和房企之間信任關(guān)系被打破，這讓預(yù)售回款難度進(jìn)一步加劇。

??于是，整個房地產(chǎn)業(yè)鏈條陷入一種“惡性循環(huán)”：房子難賣-回款困難-外部融資緊-房企出現(xiàn)信用風(fēng)險-房子更難賣-回款更加困難-外部融資更緊（金融機構(gòu)風(fēng)險偏好收縮）-房企信用風(fēng)險繼續(xù)釋放……現(xiàn)在，針對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的措施需要修正，把“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”。

??李奇霖認(rèn)為，這其中的關(guān)鍵是要把房子折價拋售的形勢給扭轉(zhuǎn)過來，把房企過緊的外部融資約束松動一下：一是放松過緊的按揭信貸政策，適度松綁房地產(chǎn)貸款集中度限制，讓按揭貸款正常投放，滿足居民剛需和改善型住房需求。二是將過去執(zhí)行過于嚴(yán)厲、積壓的房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放出去，滿足房企正常流動性需求，同時打開房企在銀行間市場發(fā)債的正門。三是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優(yōu)質(zhì)房企去收購低價拋售的資產(chǎn)，這些龍頭優(yōu)質(zhì)房企本身可以從金融機構(gòu)獲得穩(wěn)健溢價，融資成本低，再加上未來并購貸款可能會不納入“三道紅線”，這都有助于他們擴大規(guī)模，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度。未來，整個房企的國有控股比例將明顯上升。

??這些都需要銀行投入真金白銀。12月6日，央行全面降準(zhǔn)釋放1.2萬億元長期低成本資金，并將降低金融機構(gòu)資金成本每年約150億元，一方面有利于緩解銀行惜貸情緒，另一方面穩(wěn)定房地產(chǎn)基本面。

??“貨幣政策需要具有一定前瞻性，發(fā)揮主動調(diào)節(jié)作用，在目前經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑時，適當(dāng)加大朝偏松方向調(diào)節(jié)的力度，可保持經(jīng)濟(jì)在未來一個階段平穩(wěn)運行。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平多次呼吁，應(yīng)保障剛需和改善性住房融資需求，合理擴大對優(yōu)質(zhì)房企的開發(fā)貸投放，對于優(yōu)質(zhì)房企在重點城市的一些項目也應(yīng)給予信貸支持。因為要解決重點城市房價上漲壓力過大問題，就有必要從供給角度增加市場供給，促進(jìn)供求關(guān)系走向平衡。要改變某些金融機構(gòu)在對房地產(chǎn)市場投放信貸時風(fēng)險偏好持續(xù)不合理降低的狀況。

??連平亦強調(diào)，在境內(nèi)物價走高、美聯(lián)儲加息預(yù)期等因素影響下，貨幣政策不存在大幅寬松的必要和條件。預(yù)計2021年底至2022年上半年，央行仍有可能會小幅降準(zhǔn)，繼續(xù)釋放利率市場化改革潛力，推動企業(yè)融資成本進(jìn)一步降低。