[克而瑞]政治局會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，降準(zhǔn)托底下城市、房企將繼續(xù)分化

??明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??昨日，政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕。要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??與此同時(shí)，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，政策底、市場(chǎng)底是否如期到來(lái)？房地產(chǎn)信貸政策又將如何演變？

??1 降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金1.2萬(wàn)億
貨幣政策或?qū)⒎€(wěn)中偏松

??從央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)來(lái)看，首先需要明確的是，穩(wěn)健貨幣政策取向沒(méi)有改變。此次降準(zhǔn)是貨幣政策常規(guī)操作，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。央行堅(jiān)持正常貨幣政策，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，不搞大水漫灌，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

??此番降準(zhǔn)主要基于以下三方面因素考量：其一，保持流動(dòng)性合理充裕，減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力。其二，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其要緩解中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境，緩解大宗商品價(jià)格上漲向下游中小微企業(yè)傳導(dǎo)的壓力。其三，通過(guò)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本的方式，達(dá)成降低社會(huì)綜合融資成本的目標(biāo)。

??當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)依舊復(fù)雜嚴(yán)峻，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨較大的下行壓力。我們認(rèn)為未來(lái)央行貨幣政策或?qū)⒎€(wěn)中偏松，不排除繼續(xù)降準(zhǔn)、降息的可能性，更好地助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

??2 政策底已至市場(chǎng)底還需檢驗(yàn)
居民按揭貸款將繼續(xù)松綁促進(jìn)樓市良性循環(huán)

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，我們認(rèn)為政策底已經(jīng)到來(lái)，市場(chǎng)底還需進(jìn)一步檢驗(yàn)。

??近期，個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢(shì)，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，又如合肥由此前的6個(gè)月以上縮短至3個(gè)月。與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

??此番政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。我們認(rèn)為居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

??值得一提的是，此番降準(zhǔn)并非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，各城市市場(chǎng)還將不斷分化，那些需求及購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房?jī)r(jià)大概率走穩(wěn)；反觀那些需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房?jī)r(jià)依舊面臨一定的下行壓力。

??3 房企整體融資環(huán)境有望改善
更利于國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企
問(wèn)題房企仍需去杠桿

??2020年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿政策力度過(guò)猛，房企境內(nèi)外融資全面收緊，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)停貸、抽貸現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。很大程度上導(dǎo)致房企資金鏈愈加緊繃，2021年以來(lái)房企債務(wù)違約事件頻繁爆發(fā)，更有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)70%、80%的百?gòu)?qiáng)房企會(huì)躺下。

??近期，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

??基于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的考量，我們認(rèn)為涉房融資或?qū)⒔鈨?，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。一方面，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為逐步回歸常態(tài)。當(dāng)然，基于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁更利好國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。另一方面，那些“問(wèn)題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負(fù)債率降到相對(duì)安全的水平，預(yù)計(jì)融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

??值得一提的是，去杠桿仍是行業(yè)主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實(shí)下去，高負(fù)債、高杠桿經(jīng)營(yíng)房企終將被市場(chǎng)所淘汰，強(qiáng)化風(fēng)控、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)才是企業(yè)的根本出路。