[中房研協(xié)]政策托底預(yù)期升溫，樓市短期難言反轉(zhuǎn)

??熱點聚焦

??面對房地產(chǎn)基本面的急轉(zhuǎn)直下和部分大型房企爆發(fā)流動性危機并存在引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的預(yù)期，自9月底央行首提“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益”以來，高層陸續(xù)通過公開渠道針對房地產(chǎn)金融政策發(fā)聲，釋放信貸環(huán)境邊際改善的積極信號。

??當(dāng)信貸政策修復(fù)預(yù)期持續(xù)升溫，市場回暖預(yù)期隨之漸起，房地產(chǎn)能否真的能通過“寬信用”來“穩(wěn)增長”成為市場關(guān)注焦點。那么房地產(chǎn)金融環(huán)境是否將會轉(zhuǎn)向？后續(xù)政策會不會迎來松動？行業(yè)基本面又將如何走向？本期內(nèi)參針對市場普遍關(guān)心的行業(yè)擔(dān)憂、政策走向、基本面演變等方面帶來分析。

??各方觀點

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，短期內(nèi)，居民按揭貸款將迎來邊際改善，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，但成交整體回升幅度有限。另外目前多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計劃的設(shè)立成功，顯示當(dāng)前銀行間債券市場融資口子已經(jīng)打開，鼓舞了市場的信心。但由于房地產(chǎn)政策難言實質(zhì)轉(zhuǎn)向，疊加市場整體復(fù)蘇乏力，“?！闭邽橥醯臅r代下，房企需要做好苦熬“寒冬”的準(zhǔn)備，并積極開展“自救”，抓銷售、促回款仍是第一要務(wù)。

??旭輝控股董事局主席林中認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)要解決兩個問題：一是地方財政過度依賴，二是經(jīng)濟對房地產(chǎn)過度依賴。中央政府已經(jīng)明確表示不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具，堅持房住不炒。雖然近期對房地產(chǎn)限貸有所放松，是因為過去幾個月收得太緊，緊很正常，所有金融機構(gòu)都是理性的，遇到風(fēng)險都有過激反應(yīng)。行業(yè)一定要轉(zhuǎn)變增長方式、經(jīng)營模式，市場把投資的屬性有效控制住后，房價會呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的態(tài)勢。

??惠譽評級發(fā)布研報認(rèn)為，預(yù)計未來還有一些開發(fā)商面臨違約風(fēng)險，如果沒有超預(yù)期違約事件，地產(chǎn)銷售可能小幅好轉(zhuǎn)，市場慢慢復(fù)蘇，完全恢復(fù)或至2022年一季度后。另外房企信用分化加劇，信用評級較高的企業(yè)和國企或占據(jù)更多市場份額，一些地方城投企業(yè)開始拿地，也可能取代部分民企的份額。

??保利顧投研究院發(fā)布研報認(rèn)為，央行信號明確、地方落地執(zhí)行，居民端信貸將迎來針對性的、差異化的改善，預(yù)計將有階段性的松動。但央行主要是對此前偏緊的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行糾偏，關(guān)注首套剛需的情況，強調(diào)合理需求的釋放，全面放松概率較小。目前居民房貸維持整體偏緊，預(yù)計傳導(dǎo)至銷售端仍需一段時間。

??中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)金融政策見底，但跨周期調(diào)節(jié)背景下不可期待大反轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)長效機制正在逐步形成和完善，人民住有所居、金融機構(gòu)不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險、地方政府財權(quán)和事權(quán)匹配、房企則有合理利潤穩(wěn)健經(jīng)營并發(fā)揮住房供應(yīng)主體作用，四者將實現(xiàn)平衡，最終是有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的。而對于那些最終活下來的房企，競爭格局將改善，其生命周期也將拉得更長。

??東方證券房地產(chǎn)高級分析師趙旭翔認(rèn)為，近期政策層面如并購貸放松等傳言提振了市場情緒，央行也努力推動信貸環(huán)境改善，但整體力度有限，開發(fā)商整體仍面臨多方信用的收縮。由于銷售仍處于下滑階段，并且房地產(chǎn)稅試點會持續(xù)壓制銷售，所以對未來1-2 季度房企現(xiàn)金流改善不能預(yù)期過高，只有更大力度的需求端刺激政策才能使行業(yè)基本面有明顯反轉(zhuǎn)。

??天風(fēng)證券發(fā)布研報認(rèn)為，政策端需要從規(guī)范化的長期視角看待短期調(diào)整。站在地產(chǎn)大周期的轉(zhuǎn)折點之上，行業(yè)面臨的是行政、金融、土地、財稅等一系列長短期，供需雙向的長效機制。其中供給側(cè)金融、土地從根本上避免了房企無序擴張帶來的周期波動風(fēng)險，需求側(cè)行政調(diào)控通過逆周期調(diào)節(jié)進(jìn)一步穩(wěn)定短周期，疊加更長視角的租賃市場建設(shè)以及房地產(chǎn)稅等預(yù)期管理工具，隨著行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)能出清，有望迎來真正的、規(guī)范的、平穩(wěn)健康發(fā)展期。

??招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，政策仍然堅持“房住不炒”的定位，有保有壓，區(qū)別對待，加強房地產(chǎn)市場和重點企業(yè)風(fēng)險防范，確保風(fēng)險處置平穩(wěn)有序進(jìn)行。金融是房地產(chǎn)市場的血脈，應(yīng)實現(xiàn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。金融機構(gòu)在落實房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等過程中，應(yīng)把握好力度和節(jié)奏，既要積極又要穩(wěn)妥。

??中房分析

??行業(yè)困局之下政策見底預(yù)期升溫房地產(chǎn)金融環(huán)境直接影響國內(nèi)經(jīng)濟，為防范部分房企信用事件發(fā)酵可能引發(fā)行業(yè)更大的流動性風(fēng)險，近期中央密集表態(tài)并釋放積極信號。伴隨地方配套政策出臺，適度調(diào)整市場預(yù)期，后市涉房信貸總量有望恢復(fù)到常態(tài)，并穩(wěn)步增長。需要注意的是，高層通過喊話引導(dǎo)市場預(yù)期，主要是避免對調(diào)控政策的理解及執(zhí)行產(chǎn)生偏差，維穩(wěn)意味明顯，當(dāng)前融資端口的破封仍是經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的機會。

??從政策出臺力度來看，雖然當(dāng)前樓市持續(xù)承壓，行業(yè)信用風(fēng)險有所加大，但在面對長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，尤其“房住不炒”的長期定位導(dǎo)向下，需求端政策大幅松動可能性不大，維穩(wěn)政策僅發(fā)力于滿足合理的購房需求，而不是再次讓房價起飛或市場進(jìn)入躁動上漲。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策更多是“托而不舉”，政府或具備市場再向下波動的容忍度，下一步政策著力點也會考慮新的嘗試方向，例如大力發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)等。

??市場僵局或?qū)⒀娱L，投資、銷售下行壓力猶在，房企信用端危機仍未完全解除

??盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策修復(fù)正在進(jìn)行，但在基本面數(shù)據(jù)及宏觀經(jīng)濟下行持續(xù)超預(yù)期下，房企的業(yè)績增速下滑、資金鏈緊繃、信用惡化和投資規(guī)模收縮是普遍現(xiàn)狀，部分房企的經(jīng)營問題已對行業(yè)產(chǎn)生一定影響，逆轉(zhuǎn)行業(yè)局面絕非易事，重塑市場信心也仍需時日。一方面，一系列的調(diào)整短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)房企負(fù)債端遭擠兌的局面，部分房企評級下調(diào)、流動性問題發(fā)酵下金融機構(gòu)對房企房貸仍有顧慮，疊加日益從嚴(yán)的預(yù)售資金監(jiān)管政策，房企資產(chǎn)端變現(xiàn)壓力仍然較大。另一方面，按揭貸款的投放提速有利于市場的恢復(fù)，但前提依然是市場信心和預(yù)期恢復(fù)如何。在房企信用尚未恢復(fù)、房地產(chǎn)稅試點推進(jìn)等因素的影響下，購房者觀望情緒加劇，房企項目的去化難度仍然較高，短期銷售端仍將承壓。

??重塑行業(yè)信心需要政策預(yù)期引導(dǎo)搭配房企積極自救于監(jiān)管層而言，考慮到當(dāng)前行業(yè)信用環(huán)境惡化和銷售市場下行壓力猶存的局面，政策仍有持續(xù)托底必要。目前的緩和動作不足以扭轉(zhuǎn)消費者的信心，亦不足以減少房企負(fù)債端參與方的擠兌現(xiàn)象和恢復(fù)民營房企的信用水平。在房企整體融資環(huán)境依然嚴(yán)峻的背景下，高層在著眼于滿足居民和房企的合理信貸需求的同時，還應(yīng)發(fā)現(xiàn)市場新情況、新問題，從而提振房地產(chǎn)市場信心，推進(jìn)市場健康發(fā)展。其中，預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行力度加強導(dǎo)致的房企流動性收緊現(xiàn)象不容忽視，今年以來預(yù)售資金的監(jiān)管趨嚴(yán)對房企資金周轉(zhuǎn)提出極大考驗，加速了房企信用風(fēng)險的爆發(fā)，同樣也增加了“爛尾”項目的發(fā)生幾率，相關(guān)政策需要適當(dāng)調(diào)整。

??從政府監(jiān)管環(huán)境出發(fā)，高層應(yīng)考慮采用差別化監(jiān)管方式，降低信譽優(yōu)良的企業(yè)監(jiān)管額度，加快其監(jiān)管賬戶資金流轉(zhuǎn)，推動房企信用正循環(huán)，從而減少金融系統(tǒng)風(fēng)險。

??于房企視角而言，面對此輪調(diào)整期以及流動性危機，房企扭轉(zhuǎn)局面的根本還是在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略。“以價換量”仍是企業(yè)加快去化的必要選項，適度縮表，降低負(fù)債，加強回款，穩(wěn)健經(jīng)營是當(dāng)前房企最佳的應(yīng)對。