[克而瑞]貨幣政策報(bào)告與金融政策表態(tài)相背，房地產(chǎn)信貸政策如何演變？

??第三季度央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告出爐，房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占比分別跌至19.7%和27.1%，并提及目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。而從近期中央對(duì)于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)來(lái)看，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，似乎與貨幣政策報(bào)告相背。

??我們認(rèn)為短期居民按揭貸款將邊際改善，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，但成交整體回升幅度有限。房企亟需做好苦熬寒冬的準(zhǔn)備，并積極開(kāi)展“自救”，加強(qiáng)銷售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)。

??房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占比

??分別跌至19.7%和27.1%

??2020年8月底，房企融資的“三道紅線”正式落地。2020年末，房貸管理的“兩道紅線”落地執(zhí)行。預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，倒逼房企降負(fù)債、居民降杠桿。

??據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比皆步入下降通道，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。此番央行重申：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

??2020年末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額49.6萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重跌至28.7%，較2019年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額34.5萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重達(dá)20%，較2019年末增加0.3個(gè)百分點(diǎn)，但增幅明顯有放緩趨勢(shì)。

??2021年三季度末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額37.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??房企過(guò)半到位資金來(lái)源銷售回款

??市場(chǎng)下行資金周轉(zhuǎn)壓力加劇

??而在房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿的政策大環(huán)境下，2021年以來(lái)，基于個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為。與此同時(shí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)批量下調(diào)中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)，房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2萬(wàn)億元，同比下降10%，占比跌至12.1%，較2020年末減少1.7個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金5.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.1%，占比跌至31.6%，較2020年末減少1.2個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款6.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%，占比升至37.2%，較2020年末增加2.8個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.7%，占比升至16%，較2020年末增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)顯著受限，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來(lái)源，企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

??值得一提的是，2021年下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，企業(yè)銷售回款同樣陷入增長(zhǎng)困境，房企資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇。2021年10月，定金及預(yù)收款新增5351億元，同比下降12.9%，個(gè)人按揭貸款新增2554億元，同比增長(zhǎng)1%，相較于上半年兩位數(shù)以上的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)相差甚遠(yuǎn)。

??居民按揭貸款邊際改善但對(duì)樓市利好有限

??房企需積極“自救”

??而從近期中央關(guān)于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)信貸政策將緊緊圍繞兩個(gè)“維護(hù)”展開(kāi)，即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。短期居民按揭貸款將邊際改善，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持，進(jìn)而保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，不能突破市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的下限。

??基于居民按揭貸款將邊際改善，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升，但整體回升幅度有限。尤其是那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買力明顯透支的城市，市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交回升幅度將更為乏力。

??基于銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好，短期房企融資難的困境難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。受限于房地產(chǎn)政策難言轉(zhuǎn)向，疊加市場(chǎng)整體復(fù)蘇乏力，企業(yè)還需做好苦熬寒冬的準(zhǔn)備，并積極開(kāi)展“自救”，加強(qiáng)銷售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)。長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)內(nèi)的兼并重組案例將持續(xù)增多，不僅“大魚吃小魚”，而且“大魚吃大魚”的現(xiàn)象將頻繁發(fā)生，問(wèn)題房企將有序出清，優(yōu)質(zhì)房企則將獲得集中度提升的機(jī)會(huì)。