[克而瑞]保障性租賃住房加速落地，房企如何搭上順風(fēng)車(chē)？

??保障性租賃住房政策加速落地，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“租賃”端，也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展指引方向。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??在“房住不炒”總基調(diào)下，我國(guó)住房保障體系不斷完善。2021年7月國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，第一次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。

??保障性租賃住房作為我國(guó)住房保障體系的重要一環(huán)，也是住房供給側(cè)改革的一大抓手，今年中央、地方政策利好持續(xù)釋放。在政策和市場(chǎng)需求支撐下，保障性租賃住房在房地產(chǎn)市場(chǎng)將占據(jù)越來(lái)越重要的地位，這也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇。

??1 11月以來(lái)地方政策密集發(fā)布
保障性租賃住房步入“增量提速”階段

??自2021年7月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》出臺(tái)，為保障性租賃住房中長(zhǎng)期發(fā)展奠定基調(diào)，各省市積極跟進(jìn)，加快制定、落實(shí)地方政策與計(jì)劃。11月以來(lái)，浙江、廣東、山東、海南等省份，以及青島、西安、金華、上海等城市相繼發(fā)布了相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿，政策發(fā)布進(jìn)入密集期。可以預(yù)期，2022年保障性租賃住房將加速落地，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重頭。

??此外，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)披露，2021年全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房達(dá)到93.6萬(wàn)套。結(jié)合各省市“十四五”建設(shè)目標(biāo)，保障性租賃住房市場(chǎng)增長(zhǎng)空間不容小覷。以上海為例，“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，2021-2022年兩年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上。12月15日，新一批保障性租賃住房也已經(jīng)集中開(kāi)工，共15個(gè)項(xiàng)目約115萬(wàn)平方米、1.85萬(wàn)套，“增量提速”勢(shì)頭強(qiáng)勁。

??保障性租賃住房的加速發(fā)展，為市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇，房企作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，借助自身優(yōu)勢(shì)參與其中，或?qū)闃I(yè)務(wù)發(fā)展打開(kāi)新的局面。

??2 房企切入保障性租賃住房領(lǐng)域的兩大路徑

??一是，通過(guò)“改租”、“納管”形式將存量項(xiàng)目與保障性租賃住房對(duì)接。與根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，我國(guó)保障性租賃住房供應(yīng)主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房、市場(chǎng)中現(xiàn)存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)。

??目前對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，非住宅存量市場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓均處于探索期，整體運(yùn)營(yíng)和盈利都面臨了困境，同時(shí)這些項(xiàng)目也圈定了企業(yè)部分資金，影響資金效率。通過(guò)“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房對(duì)接，改造部分低效率項(xiàng)目，有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)。同時(shí)也能夠增加保障性租賃住房的供應(yīng)，協(xié)助地方政府完成目標(biāo)任務(wù)，作為參與主體分享稅收、補(bǔ)貼、融資等政策紅利。

??二是，與地方平臺(tái)公司對(duì)接，輸出輕資產(chǎn)服務(wù)。保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)方一般為地方政府平臺(tái)公司，如城投公司、租賃國(guó)企。目前進(jìn)入“增量提速”階段，后期運(yùn)營(yíng)管理效率尤為重要。地方政府平臺(tái)市場(chǎng)化運(yùn)作水平整體相對(duì)偏低，可能會(huì)影響到項(xiàng)目進(jìn)程，這也為引入房企合作提供了契機(jī)。房企與這些公司進(jìn)行業(yè)務(wù)對(duì)接，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理上進(jìn)行合作，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也打通了輕資產(chǎn)服務(wù)輸出的一條通道。

??3 長(zhǎng)租公寓或成有力抓手
運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)國(guó)企將受益更大

??對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是否選擇切入保障性租賃住房領(lǐng)域仍取決于效益，但是在保障性租賃住房政策的指引下，無(wú)疑強(qiáng)化了市場(chǎng)“租賃”端，為租賃業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造了更大的空間。我們認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)房企也將受益更大，尤其具備國(guó)企背景的企業(yè)更有利于承接政府保障性租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)與委托管理。今年首部《長(zhǎng)租公寓綜合性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布，并于11月25日完成首批長(zhǎng)租公寓綜合性能評(píng)價(jià)工作，評(píng)價(jià)體系的規(guī)范也將加速長(zhǎng)租公寓品牌的分化，市場(chǎng)將更加關(guān)注長(zhǎng)租公寓優(yōu)勢(shì)品牌。

??但同時(shí)，保障性租賃住房與長(zhǎng)租公寓在相當(dāng)程度是“競(jìng)品”關(guān)系，保障性租賃住房的大力發(fā)展無(wú)疑會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，為房企布局帶來(lái)難點(diǎn)。未來(lái)房企可從兩大方向突破，謀求二者共生發(fā)展，一方面是主動(dòng)與保障性租賃住房對(duì)接，借助政策紅利實(shí)現(xiàn)降本增量，積極拓展細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)空間，提供差異化的產(chǎn)品與服務(wù)，掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)；另一方面則是要?jiǎng)?chuàng)新業(yè)務(wù)模式，挖掘保障性租賃住房之外的租賃需求，為業(yè)務(wù)增長(zhǎng)創(chuàng)造更多的增長(zhǎng)空間。

??相較前兩年以“剝離”、“暫緩”為主調(diào)的局面，今年以來(lái)長(zhǎng)租公寓預(yù)期回升，品牌、融資、合作等方面動(dòng)作加速跟進(jìn)，也有一些新進(jìn)國(guó)企品牌，如珠江實(shí)業(yè)，5月宣布正式進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，推出“珠實(shí)新寓”首個(gè)產(chǎn)品。盡管風(fēng)向向好，但是長(zhǎng)租公寓的探索仍需較長(zhǎng)時(shí)間的沉淀，短期內(nèi)或難有成效，房企在布局中仍需重點(diǎn)考慮資金投入、回報(bào)周期、盈利等要素影響，避免激進(jìn)。

??總結(jié)：保障性租賃住房政策加速落地，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“租賃”端，也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展指引方向。我們認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)房企也將受益更大。但同時(shí)短期內(nèi)，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展仍面臨投資回報(bào)周期長(zhǎng)、效益低等問(wèn)題，不確定性較大，未來(lái)與保障性租賃住房對(duì)接或是一大突破口。