朱一鳴、汪慧2022-03-30 15:38:19
??核心觀點
??【全年銷售470.11億元,行業(yè)排名升至第69位】2021年,力高全年實現(xiàn)合約銷售額470.11億元,同比增長14.7%,增速顯著優(yōu)于行業(yè)百強整體表現(xiàn)。且根據(jù)克而瑞榜單,全口徑銷售額位居第69位,較2020年大幅提升10個位次。
??【拿地量有所放緩,土地儲備達2287.9萬平方米】 2021年新增20幅土地,較2019年30幅、2020年36幅明顯放緩。截至2021年12月31日,土地儲備達2287.9萬平方米,由于投拓力度收緊,總建筑面積略低于2020年末,布局在山東、江西、湖南、廣東區(qū)域、安徽等十個區(qū)域。
??【營收大幅增長63.8%,歸母凈利潤僅為8.84億元】報告期內,力高交付加快跟進,營收大幅增長63.8%至203.96億元。實現(xiàn)毛利潤47.63億元、凈利潤25.15億元,分別同比增長69.3%、74.3%。毛利率、凈利率穩(wěn)中有升,分別達到23.4%、12.3%。但在合作模式下,少數(shù)股東權益占比過半,利潤被分攤,歸母凈利潤僅為8.84億元,同比減少31.8%,歸母凈利率也降至4.3%。
??【踩中“一條紅線”,平均借貸利率連續(xù)3年超9%】截至報告期末,企業(yè)現(xiàn)金短債比為1.1,凈負債率以及扣除預收的資產負債率分別為53.0%、81.8%,踩中一條紅線。近年來力高高息發(fā)債加杠桿,流動性安全邊際在收窄。2019-2021年連續(xù)3年資本化借款的加權平均年利率均超過9%,2021年為9.71%。目前面臨美元債到期償還問題,疊加機構評級下調,流動性問題不確定性增加。
??【力高健康生活上市進入倒計時】旗下物管公司力高健康生活致力于成為客戶生活管家、健康管家“雙管家”,憑借智能及數(shù)字化技術服務平臺,持續(xù)提升經營效率及客戶體驗。2021年6月,力高向聯(lián)交所提交了分拆力高健康生活獨立上市申請,今年3月22日已啟動全球發(fā)售計劃,目前進入上市倒計時。
??01
??銷售
??全年銷售470.11億元,行業(yè)排名升至第69位
??2021年,力高全年實現(xiàn)合約銷售額470.11億元、合約銷售建筑面積535.71萬平方米,分別同比增長14.7%、12.6%。盡管下半年市場整體大幅降溫,力高的銷售依舊表現(xiàn)出較強的韌性,上下半年業(yè)績持衡,全年保持穩(wěn)定增長,且增速顯著優(yōu)于行業(yè)百強平均水平。同時,行業(yè)排名逆勢走高,根據(jù)克而瑞榜單,全口徑銷售額位居第69位,較2020年大幅提升10個位次。
??02
??投資
??拿地量有所放緩,土地儲備達2287.9萬平方米
2021年,力高在投資拓展方面表現(xiàn)相對謹慎,全年新增20幅土地,較2019年30幅、2020年36幅明顯放緩。在22個重點城市集中供地中,于廣州、杭州、無錫三個城市各拿一塊地,總耗資達22.6億元,其中廣州增城地塊與杭州城開合作取得,總代價11.4億元。截至2021年12月31日,力高處于不同開發(fā)階段且尚未售罄項目有133個,土地儲備達2287.9萬平方米,由于投資力度收緊,總建筑面積略低于2020年末,布局在山東、江西、湖南、廣東區(qū)域、安徽等十個區(qū)域。
??03
??盈利
??營收大幅增長63.8%,歸母凈利潤僅為8.84億元
??報告期內,力高交付加快跟進,營收大幅增長,累計實現(xiàn)203.96億元,同比增長63.8%。毛利潤達47.63億元,同比增長69.3%,凈利潤達25.15億元,同比增長74.3%。此外,在行業(yè)利潤率普降的態(tài)勢下,力高的毛利率、凈利率保持穩(wěn)中有升,分別達到23.4%、12.3%,微增0.8、0.7個百分點。
??盡管企業(yè)整體營收和銷售增勢向好,但在合作模式下,少數(shù)股東權益占比持續(xù)上升,2021年末已過半數(shù),達51.4%,同時也分食了企業(yè)利潤,導致歸母凈利潤僅為8.84億元,同比減少31.8%,歸母凈利率也降至4.3%。目前,行業(yè)流動性普遍緊張,加快項目建設進程、保證交付的質與量是實現(xiàn)“自我造血”的關鍵,未來企業(yè)仍需重點關注,同時合作模式的利弊也需進一步權衡,保證企業(yè)的業(yè)績質量。
04債務
??平均借貸利率連續(xù)3年超9%
??從財務杠桿來看,截至報告期末,企業(yè)持有現(xiàn)金108.57億元,總有息負債194.72億元,其中短期有息負債98.22億元,現(xiàn)金短債比為1.1,較2020年末2.1顯著下降。凈負債率以及扣除預收的資產負債率分別為53.0%、81.8%,踩中一條紅線。
??從近年來“三條紅線”走勢來看,力高高息發(fā)債加杠桿,流動性安全邊際在收窄。2019-2021年連續(xù)3年資本化借款的加權平均年利率均超過9%,2021年為9.71%,其中7月一筆1億美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行利率高達11%。
??今年3月以來,隨著美元債到期,力高通過延期、簽立補充契約等一系列操作避免違約,同時也反映出企業(yè)流動性問題不容樂觀。此外,標普、惠譽等機構評級紛紛下調,企業(yè)后續(xù)的融資勢必也會受到負面影響,加劇流動性風險。
??05
??戰(zhàn)略
??提出4H+健康生活主張,拆分力高健康生活上市
??開發(fā)主業(yè)重視產品力,提出4H+健康生活主張。力高于2019年推出全新的產品體系-新東方健康建筑(NOWA),目前已升級至3.0產品。3.0版本全新構建了“漾(YOUNG)社區(qū)”,從核心客群、產品設計、場景構建、平臺服務等4個維度,提出“Homie年輕、Healthy健康、Happiness愉悅、High Tech科技”的4H+健康生活主張,為客戶提供品質健康生活。
??多元產業(yè)并進,拆分力高健康生活上市。在深耕地產開發(fā)主業(yè)的同時,力高結合行業(yè)發(fā)展趨勢,推動多維產業(yè)布局,實現(xiàn)產業(yè)價值鏈的延伸,孵化全產業(yè)鏈閉環(huán)。旗下多元化產業(yè)投資集團,從全生命周期的角度出發(fā),打造并孵化出康養(yǎng)、商業(yè)、科技及物業(yè)管理等多維產業(yè)。2021年,企業(yè)來自其他分部的收益約為3.84億元。
??2021年6月,企業(yè)向聯(lián)交所提交分拆物管板塊力高健康生活獨立上市申請,并于今年3月22日啟動全球發(fā)售計劃,目前進入上市倒計時。力高健康生活作為物管行業(yè)品牌服務商,致力于成為客戶生活管家、健康管家“雙管家”,憑借智能及數(shù)字化技術服務平臺,持續(xù)提升經營效率及客戶體驗,上市之后發(fā)展預期可觀。