[克而瑞]庫(kù)存月報(bào) | 成交企穩(wěn)后庫(kù)存降至6億平、去化周期落至21個(gè)月（2022年6月）

??6月供需集中放量，多方利好帶動(dòng)成交穩(wěn)步復(fù)蘇，狹義庫(kù)存小幅微降至6.01億平，去化周期2022年來“二連降”，降至20.86個(gè)月，廣義庫(kù)存延續(xù)38億平高位波動(dòng)。預(yù)判7月成交同比降幅仍有持續(xù)收窄趨勢(shì)，狹義庫(kù)存或?qū)⒎€(wěn)中有降，去化周期也會(huì)延續(xù)降勢(shì)。

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??附注：

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫(kù)存面積之和來測(cè)算，統(tǒng)計(jì)城市地域范圍除市本級(jí)之外還包含下轄縣市。

??2022年6月恰逢業(yè)績(jī)沖刺，房企推盤熱情較高，供貨量穩(wěn)中有增；政策刺激、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷、延遲備案、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等因素疊加使得6月成交環(huán)增44%，總體供不應(yīng)求帶動(dòng)狹義庫(kù)存小幅微降至6.01億平，去化周期則“一降再降”，延續(xù)高位回落，由2022年5月末的23.29個(gè)月降至20.86個(gè)月。廣義庫(kù)存高位微增至38億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??目前來看，庫(kù)存壓力主要集中在北部和內(nèi)陸因歷史原因庫(kù)存基數(shù)較大的弱二線和東南沿海前期需求透支嚴(yán)重的三四線城市。

??待售面積

??待售面積微降至5.48億平

??商業(yè)、辦公持平上月，去化壓力猶存

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積54784萬平方米，較上月下降649萬平方米，同比增長(zhǎng)7%，因6月樓市成交集中放量，商品房待售面積仍處于下行通道，但總體仍算是2019年以來階段性高位。

??具體來看，住宅待售面積較上月減少561萬平方米，環(huán)比回落2%，同比上漲13.5%。辦公、商業(yè)待售面積基本與上月持平，辦公同比上漲4%，漲幅有收窄趨勢(shì)；商業(yè)同比小幅回落3%，不及去年同期。目前來看住宅市場(chǎng)復(fù)蘇帶動(dòng)其庫(kù)存穩(wěn)中有降，商業(yè)、辦公受疫情不確定影響，向好程度有限，考量其基數(shù)較大，未來去化壓力猶存。

??狹義庫(kù)存

??狹義庫(kù)存降至6.01億平

??去化周期“一降再降”至20.86個(gè)月

??2022年6月，狹義庫(kù)存延續(xù)小幅回落態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年6月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60137萬平方米，較上月下降561萬平方米，同比增長(zhǎng)4%。6月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，推盤積極性穩(wěn)步回升，供應(yīng)環(huán)比漲幅近4成，因政策刺激、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷、延遲備案、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等因素疊加購(gòu)房者信心有所恢復(fù)，成交環(huán)比上升44%，整體呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”，因而狹義庫(kù)存小幅微降,去化周期自2022年以來首度出現(xiàn)回落，由2022年5月末的23.29個(gè)月降至20.86個(gè)月。

??不同能級(jí)城市庫(kù)存量較上月均保持回落態(tài)勢(shì)，跌幅均在2%以內(nèi)。同比來看，僅二線小幅回落1%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為11%和10%。一線主要因供應(yīng)集中放量，而三四線主要因庫(kù)存基數(shù)較大，短期成交復(fù)蘇利好有限，同比漲幅在不同能級(jí)城市中居首。

去化周期來看，一線回落最為顯著，因上海、北京疫情負(fù)面影響消退，去化周期降至17.98個(gè)月，環(huán)比降幅達(dá)12%，二、三線城市如是，環(huán)比降幅不及一線，其中二線降至18.99個(gè)月，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，三四線6月末去化周期仍在2年以上，顯著高于百城平均，庫(kù)存去化壓力猶存。

??庫(kù)存消化周期

??泰州、鹽城等狹義庫(kù)存同比增6成

??東北二線去化周期超35個(gè)月 

??聚焦到短期庫(kù)存壓力較大的單個(gè)城市，從狹義庫(kù)存總量TOP20來看，主要積壓在北部和內(nèi)陸二線城市，青島、武漢、沈陽6月末狹義庫(kù)存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。而從同比漲幅TOP20來看，東南沿海弱三線城市庫(kù)存壓力開始顯現(xiàn)，雖然庫(kù)存基數(shù)不大，單城基本都在500萬平方米以下，但因成交短期回調(diào)加劇，庫(kù)存同比漲幅均在20%以上，泰州、三明、鹽城、揚(yáng)州等都市圈邊緣城市漲幅顯著，同比漲幅均在60%以上。

      而從去化周期來看，我們篩選了6月庫(kù)存去化周期TOP20城市，除了北海、寶雞、欽州等因歷史原因庫(kù)存積壓較多的城市之外，還有惠州、汕頭等因前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分東北和內(nèi)陸二三線城市諸如哈爾濱、呼和浩特、長(zhǎng)春、煙臺(tái)、大連、蘭州去化周期超30個(gè)月且同比持增，短期內(nèi)去化承壓。

??廣義庫(kù)存

??二輪集中土拍致廣義庫(kù)存微增至38億平

??一線同比降3%居各能級(jí)之首

??廣義庫(kù)存延續(xù)上月高位持穩(wěn)走勢(shì)，2022年6月末達(dá)377882萬平方米，較上月微增0.18%，同比下降1%。目前來看，狹義庫(kù)存雖穩(wěn)中有降，但是因?qū)幉?、南京、成都等城市二輪土拍繼續(xù)推進(jìn)，6月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量較5月份繼續(xù)上升，房企開工意愿一般，6月單月新開工面積僅為14795萬平方米，環(huán)比增24%但同比跌45%，仍處于階段性低位，結(jié)合我們克而瑞自行統(tǒng)計(jì)的24個(gè)城市2022年上半年新開工和竣工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的數(shù)據(jù)，可以看出，目前房企整體新開工熱情是不及去年同期的，新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)同比下降77%，主力都在保交付，因而竣工項(xiàng)目個(gè)數(shù)同比增長(zhǎng)了28%。

??不同能級(jí)城市表現(xiàn)不一：一線城市環(huán)比微增1%，同比下降3%，基本不存在庫(kù)存積壓情況；二線與上月和去年同期基本持平，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控；三四線最為平穩(wěn)，同環(huán)比齊跌，跌幅分別為1%和0.22%。具體來看，

??一線城市中上海、廣州、深圳基本與上月持平，北京環(huán)比大增10%，主要源于月初迎來二輪土拍，由于熱點(diǎn)地塊頻出，成交地塊中有四宗地觸及地價(jià)上限，因而成交總建面達(dá)76.28萬平方米，涉宅用地成交規(guī)模較上月環(huán)比大增，帶動(dòng)未開工地塊量穩(wěn)中有增；同比來看，北京、上海、廣州均不及去年同期，僅深圳同比上漲17%，漲幅在四個(gè)一線城市中居首。

??二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、石家莊、株洲、煙臺(tái)6月末廣義庫(kù)存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長(zhǎng)沙、岳陽、蘭州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。合肥因集中土拍致未開工地塊量攀升，廣義庫(kù)存環(huán)比上漲14%，不過相較于2021年同期，漲跌參半：鎮(zhèn)江、南通、保定、云浮同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如石獅、汕頭、湖州、江陰、鄭州等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??綜上，6月供需集中放量，多方利好帶動(dòng)成交穩(wěn)步復(fù)蘇，狹義庫(kù)存小幅微降至6.01億平，去化周期2022年來“二連降”，降至20.86個(gè)月，廣義庫(kù)存延續(xù)38億平高位波動(dòng)。

??分能級(jí)來看，分化趨勢(shì)依舊：一線因北京、上海疫情得以階段性控制，狹義庫(kù)存微降，去化周期縮短至17.98個(gè)月，廣義庫(kù)存環(huán)比微增1%，同比回落3%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫(kù)存基本與上月持平，成交輪動(dòng)復(fù)蘇，去化周期降至18.99個(gè)月。三四線庫(kù)存高企，狹義庫(kù)存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫(kù)存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??預(yù)判2022年7月，我們認(rèn)為，整體供求或?qū)⒏呶换芈洌S著寬松政策持續(xù)發(fā)酵，去年同期基數(shù)較低等影響，成交同比降幅仍有持續(xù)收窄趨勢(shì)，基于這樣的大背景，狹義庫(kù)存或?qū)⒎€(wěn)中有降，去化周期也會(huì)延續(xù)降勢(shì)。

??一線城市大概率率先復(fù)蘇，而后市場(chǎng)熱度將逐步由東南沿海向內(nèi)陸城市傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，唯有等待一二線城市市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。不過對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，因疫情延期土拍的城市有望在后期持續(xù)放量，整體未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??附表1：百城2022年6月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬平方米）

??…略…

??附表2：百城2022年6月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）

??…略…

??附表3：百城2022年6月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）

??…略…