［仲量聯(lián)行］重塑酒店資產(chǎn)價值生命力，行業(yè)亟需專業(yè)的資產(chǎn)管理

??2022年7月21日，上?！鼉赡暌咔橛绊懞头康禺a(chǎn)調(diào)控 “三條紅線”等政策，使得在存量時代下的酒店行業(yè)面臨多重挑戰(zhàn)。在此背景下，仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL)重磅發(fā)布國內(nèi)首份酒店資產(chǎn)管理白皮書《重塑酒店資產(chǎn)價值生命力：2022年中國酒店資產(chǎn)管理白皮書》，通過對酒店資產(chǎn)管理領(lǐng)域的關(guān)鍵維度和指標的解讀，對疫情下新趨勢的研判，助力酒店行業(yè)盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)高效運營及快速復(fù)蘇。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“作為業(yè)主方通常會長期持有且兼具經(jīng)營性質(zhì)的不動產(chǎn)，與住宅、零售和辦公樓等業(yè)態(tài)相比，酒店在資產(chǎn)管理層面有其特殊性和復(fù)雜性。基于對大量業(yè)主的調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù)，這份白皮書直觀描繪出運營和資產(chǎn)管理指標在疫情前后的變化，將為業(yè)內(nèi)人士的未來決策提供有益的參考，從而賦能越來越多的酒店項目實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目標。”

??本次調(diào)查針對近百位酒店業(yè)主進行了問卷調(diào)查，獲得了大量、豐富、時間跨度涵蓋疫情前后（2019年和2021年）的13項重要的酒店運營指標和資產(chǎn)管理指標。參與調(diào)查的酒店遍布全國各主要區(qū)域，大部分為規(guī)模在200至400個房間，提供全服務(wù)的國際或國內(nèi)連鎖品牌酒店，其中70%為全權(quán)委托管理，自營和第三方管理各占17%，特許經(jīng)營占5%，可以說是一次對中國酒店行業(yè)資產(chǎn)管理水平的全景描摹。

??多項數(shù)據(jù)指標受疫情影響下滑 國內(nèi)酒店品牌尚存提升空間

??本次調(diào)研結(jié)果顯示出，受疫情影響，多項數(shù)據(jù)指標均出現(xiàn)下滑。其中反映酒店運營管理和資產(chǎn)管理水平的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)報酬率，在2021年均低于國資委考核分配局編制的《企業(yè)績效評價標準值》中記載的住宿和餐飲業(yè)全行業(yè)的平均值。

??同時，國內(nèi)品牌酒店的人均創(chuàng)收能力、人均創(chuàng)利能力都僅相當于國際品牌酒店的55%和41%；且無論疫情前后經(jīng)營毛利率和息稅折攤前收益率也均比國際品牌酒店低；但員工離職率則高于國際品牌酒店，說明在包括財務(wù)管理、人力資源管理等在內(nèi)的資產(chǎn)管理層面，國內(nèi)品牌還有較大的提升空間。

??報告還指出，中國酒店每間客房均攤面積10年來增加了30余平方米，顯示出為數(shù)不少的酒店業(yè)主盲目擴大建設(shè)，為日后發(fā)展埋下隱患。同時酒店的員工人均人力成本、總?cè)肆Τ杀菊急鹊戎笜擞兴仙?，給管理工作帶來挑戰(zhàn)。在參與本次調(diào)研的酒店中，絕大部分業(yè)主對旗下品牌管理的酒店是通過業(yè)主代表或總部業(yè)主代表來進行資產(chǎn)管理的，而僅有三家酒店是聘用了專業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)理，顯示出中國酒店資管之路依然任重道遠。

??專業(yè)資管助力酒店行業(yè)由量變到質(zhì)變

??當前，中國經(jīng)濟正在從追求“量”向重視“質(zhì)”轉(zhuǎn)變，酒店行業(yè)也是如此。報告結(jié)合宏觀經(jīng)濟大環(huán)境和行業(yè)現(xiàn)狀指出，今后一兩年間酒店行業(yè)將會出現(xiàn)如下趨勢：

??從酒店數(shù)量看，雖然中國已經(jīng)離世界第一酒店大國不遠，但酒店交易并不頻繁，也缺乏退出機制。隨著“三道紅線”調(diào)控持續(xù)、管理合同到期、資產(chǎn)管理理念成熟等原因，酒店資產(chǎn)交易量會出現(xiàn)上升。

??隨著中國業(yè)主越來越專業(yè)，以及本土酒店管理人才隊伍的不斷壯大，在海外已經(jīng)非常普遍的特許經(jīng)營模式將會在國內(nèi)持續(xù)增加。

??隨著疫情的緩解和差旅需求的恢復(fù)，高端酒店將會回歸市場，不斷滿足人們對美好生活的向往。

??優(yōu)秀管理人才，特別是有資產(chǎn)管理理念的人才緊缺。

??第三方資產(chǎn)管理模式出現(xiàn)并獲得發(fā)展，以及對存量酒店資產(chǎn)的精雕細琢，通過大修技改實現(xiàn)酒店的重新定位，從而讓酒店資產(chǎn)煥發(fā)新生都將是酒店行業(yè)在短期內(nèi)值得關(guān)注的發(fā)展方向。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“在調(diào)研中，超過半數(shù)的業(yè)主認為專業(yè)酒店資產(chǎn)管理人還需要三到五年才會在中國出現(xiàn)，然而，在中國酒店行業(yè)面臨嚴峻環(huán)境、即將迎來深刻變革的2022年，有遠見的業(yè)主方已經(jīng)開始行動，通過引入第三方專業(yè)機構(gòu)來提升覆蓋酒店投、融、建、管、退各階段全生命周期的資產(chǎn)管理水平。資產(chǎn)管理的精髓是賦能酒店資產(chǎn)的保值和升值，從而助力持有商業(yè)物業(yè)的企業(yè)在目前的宏觀經(jīng)濟中能更好、更快地發(fā)展?！?/p>