[克而瑞]行業(yè)透視 |? 房企入局保障性租賃住房的機會

??自去年7月國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，保障性租賃住房上升國家戰(zhàn)略，住建部表示“十四五”時期40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中，2021年40個城市共籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計劃。在此情況下，房企切入保租房建設，有什么機會呢？

??保租房可由多主體投資、多渠道供給

??房企切入渠道較多

??保障性租賃住房由多主體投資、多渠道供給，籌集保障性租賃住房主要涉及利用集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種建設方式支持保障性租賃住房建設，尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房時不補繳土地價款。

??可以分為新建以及盤活兩種發(fā)展模式。其中新建方式方面，除了新供應國有土地之外，還可以利用部分單位集體的存量土地，增加保租房的供給；而在存量房屋市場方面，可以通過對對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋盤活，改建為保障性租賃住房的，另外有部分市場上持有主體，如長租公寓運營商和個人房源等，符合保租房認定的，可以進行保租房認定，納入保租房管理。

??積極探索保租房金融體系

??REITs打通“投融管退”閉環(huán)

??企業(yè)參與保租房建設，由于項目需精裝修建成后運營，存在項目回報周期長資金沉淀壓力大的問題，同時租金一般要低于市場價格約15%-20%，回報率相對較低。在多重因素的影響下，以前房企參與保租房的意愿并不強，不過為推進保租房發(fā)展，當前各地政府從土地、稅收優(yōu)惠等多方面進行扶持，在金融方面也出臺多種政策推動保租房發(fā)展，意圖打通投融管退閉環(huán)，鼓勵更多市場主體加入建設。

??2022年年初發(fā)布通知“銀行業(yè)金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理”，使得銀行有充足空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，從而加快保障性租賃住房的建設。近幾個月以來，證監(jiān)會、發(fā)改委等多方就保租房REITs發(fā)展提供支持，同時深交所、上交所分別推進首單保租房REITs的申報審批工作，為開發(fā)企業(yè)做出資金退出的范本以及指引，完成投融管退的閉環(huán)，保障性租賃住房金融體系進一步完善。

??首批申報REITs項目運營周期不到三年

??出租率高、現金流穩(wěn)定

??5月27日中金廈門安居REITs、紅土創(chuàng)新深圳安居REITs分別于上交所、深交所和證監(jiān)會報送申請材料，是首批申報的保租房租賃REITs，主要原始受益人分別是廈門安居集團有限公司和深圳市人才安居集團有限公司，兩者均是國有獨資企業(yè)。

??具體從底層資產來看，6個項目均獲得保租房認證，且產權明晰。租賃表現中，出租率相對較高，6個項目均達到98%以上，其中深圳安居保利香檳苑達到100%，同時租戶租賃期限較長，一般以3年期為主，租約高穩(wěn)定保證項目的出租率高，從而為項目帶來持續(xù)穩(wěn)定的現金收入。租金組成方面，主要以住房租賃為主，深圳安居的百泉閣和錦園另有商業(yè)配套或者車位租賃服務。同時根據項目的運營周期來看，廈門安居的兩個項目運營時間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運營周期最長約為2.67年，最短的百泉閣為2個月，整體來看資金回報周期相對較短。

??從首批申報REITs的產品情況來看，資產證券化申請需要產權明確，同時具有一定的規(guī)模，對企業(yè)的持有出租房源套數規(guī)模有一定的要求。除了住房租賃收入外，還可以發(fā)展商業(yè)、車位的租賃服務，租金構成相對豐富。成熟的保租房項目出租率相對較高且租約穩(wěn)定，保證持續(xù)穩(wěn)定的現金流。在項目建設運營周期方面，從投入運營到項目資產證券化申報，周期相對較短，解決企業(yè)住房租賃項目資金沉淀周期長，資金壓力大等難題。這兩個項目的審批，將為市場化企業(yè)后續(xù)申報保租房REITs提供參照經驗。

??房企參加保租房建設可以擴充投資方式

??提升品牌占有率

??從首批申請保租房REITs項目來看，在進行資產證券化之前該模式屬于保租房建設中房企重資產持有保租房的模式。保租房的重資產持有模式即房企獲得項目所有權，包括競拍或收購獲得土地資產（包括 “非改?！钡龋?，還有盤活模式的收購閑置房屋或在建項目，進行項目新建以及改建改造，后續(xù)通過持續(xù)運營，獲得持續(xù)的租金收入。重資產模式項目產權較為清晰，有利于開展后續(xù)的融資活動，但該模式資金回報周期長，資金壓力大對企業(yè)融資能力和項目運營能力要求較高。資產證券化工具的引用，為重資產持有保租房資金退出提供一個參考路徑，將有效縮短資金回報周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對一些近兩年有保租房建設任務的國企來說具有重要意義。

??除了重資產模式之外，房企參加保租房建設，還可以通過輕資產模式，以及輕重結合的模式去參與。輕資產模式中房企依靠其在運營、管理方面的優(yōu)勢，與資產持有方通過簽訂協(xié)議等方式進行合作，一般負責合作企業(yè)的租賃住房運營管理。而輕重結合的模式，通常指通過成立項目公司并負責項目建設運營，通過“小股操盤”模式進行保障性租賃住房的建設。一般由政府提供土地出資項目公司，由企業(yè)負責建設運營，房地產企業(yè)通過在合作項目公司持有少數股份，進行自身技術、品牌等軟實力的輸出，掌握整個項目的開發(fā)進度，而將一部分資金壓力轉讓合作方，在收取一定技術服務費的同時獲得超額收益，實現較高回報率的同時降低對負債率的影響。

??整體來看，“十四五”期間，保障性租賃住房作為重點城市新增住房供應的主力，涉及規(guī)模較大，在當前國家已經探索基礎設施REITs的產品發(fā)行，也逐步對保租房的金融體系進行完善，房企資金退出完善的背景下，保租房不失為房企布局的一個新賽道。一方面可以盤活資產回收資金，另一方面可以增加企業(yè)的盈利增長點，同時對樹立良好政商關系，提升租賃市場品牌占有率，形成自有業(yè)務資源互通等多方面具有重要意義。