[克而瑞] 行業(yè)透視 |? 警惕！長(zhǎng)三角這些城市購(gòu)買力滑坡影響復(fù)蘇

??我們認(rèn)為下半年長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程猶存較大不確定性，且城市持續(xù)分化。

??6月，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，頭部城市上海、杭州開(kāi)盤去化率超80%，蘇州、寧波、南京等去化率低位回升，但湖州、常州等去化率不增反降。下半年長(zhǎng)三角市場(chǎng)復(fù)蘇行情能否延續(xù)？基于購(gòu)買力瓶頸制約，哪些城市猶存下行壓力？

??滬杭開(kāi)盤去化超8成、蘇寧甬等低位回升

??常州湖州等多數(shù)三四線仍低迷調(diào)整

??6月，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，重點(diǎn)城市開(kāi)盤去化率升至44%，環(huán)比提升13個(gè)百分點(diǎn)。

??具體而言，上海、杭州和合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺，開(kāi)盤去化率都在70%以上。例如上海，疫情解封后市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，6月開(kāi)盤去化率高達(dá)83%，7成以上樓盤開(kāi)盤當(dāng)天售罄。但由于樓盤扎堆入市，遠(yuǎn)郊非熱點(diǎn)板塊去化壓力加大，部分剛需盤去化率低于30%。

??蘇州、寧波和南京熱銷盤帶動(dòng)去化率結(jié)構(gòu)性拉升，但邊緣板塊仍面臨較大的去化壓力。例如南京，6月開(kāi)盤去化率升至32%，環(huán)比增加19個(gè)百分點(diǎn)。其中，河西南、大校場(chǎng)等熱點(diǎn)板塊多盤“日光”，但部分邊緣板塊促銷優(yōu)惠力度持續(xù)加大，部分項(xiàng)目特價(jià)房最高優(yōu)惠50萬(wàn)元。

??蕪湖、衢州等開(kāi)盤去化率低位回升，但市場(chǎng)尚未真正回穩(wěn)。例如蕪湖，6月開(kāi)盤去化率29%，環(huán)比增加3個(gè)百分點(diǎn)，但由于市場(chǎng)信心缺失，客戶購(gòu)房意愿在下降，市場(chǎng)仍未真正回穩(wěn)。湖州、常州市場(chǎng)持續(xù)低迷，去化壓力不斷加劇。例如常州，6月開(kāi)盤去化率低至13%，環(huán)比下降9個(gè)百分點(diǎn)，去化壓力著實(shí)不容小覷。

??聯(lián)系到市場(chǎng)下行的三大核心問(wèn)題依舊懸而未決，表現(xiàn)于市場(chǎng)信心缺失、房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支。下半年長(zhǎng)三角市場(chǎng)能否延續(xù)復(fù)蘇行情？基于購(gòu)買力瓶頸制約，哪些城市依舊面臨較大下行壓力？以下我們將從長(zhǎng)三角企業(yè)招聘崗位量及薪資收入、法拍房增減變化予以解析……

??長(zhǎng)三角6月招聘總規(guī)模111萬(wàn)同比降26%

??平均月薪7586元環(huán)比跌1%

??長(zhǎng)三角企業(yè)招聘需求持續(xù)低迷，三省一市招聘崗位量同比下降26%。自2021年8月以來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)企業(yè)招聘需求銳減，月均招聘崗位量由150萬(wàn)以上跌至110萬(wàn)附近。受疫情影響，2022年上半年長(zhǎng)三角企業(yè)招聘需求依舊羸弱，招聘崗位量持續(xù)低位運(yùn)行。

??2022年6月，長(zhǎng)三角招聘崗位量共計(jì)111.3萬(wàn)，環(huán)比下降1.5%，同比下降26.3%。其中，安徽、浙江和上海招聘崗位量繼續(xù)下滑，例如浙江省招聘崗位量跌至25萬(wàn)，環(huán)比下降0.5%，同比跌幅擴(kuò)至27.6%。僅江蘇省招聘崗位量小幅回升至37.8萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，但同比仍下降24.6%。

??長(zhǎng)三角企業(yè)招聘月薪基本保持在7500元附近，上海同比上漲16%居首。盡管長(zhǎng)三角企業(yè)大幅縮減招聘崗位，但由于“搶人”大戰(zhàn)漸趨白熱化，薪資收入趨勢(shì)性走穩(wěn)，月薪基本保持在7500元附近，高素質(zhì)人才普遍擁有較高的薪資收入。

??2022年6月，長(zhǎng)三角平均月薪約7586元，環(huán)比下跌1.1%，同比仍上漲1.4%。其中，安徽、浙江和上海薪資收入同比仍漲，尤其是上海薪資收入依舊保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，平均月薪高達(dá)10988元，環(huán)比微漲0.2%，同比上漲15.8%。反觀江蘇省平均月薪跌至7611元，環(huán)比下跌0.4%，同比下跌2.8%。

??滬杭蘇等招聘結(jié)構(gòu)下滑剛需乏力

??南通徐州等招聘量及薪資皆降購(gòu)買力疲軟

??依據(jù)企業(yè)招聘崗位量及平均薪資同比增減變化，可以將長(zhǎng)三角地區(qū)41個(gè)地級(jí)市劃分為以下四類：

??其一，蕪湖、阜陽(yáng)2城招聘量及平均薪資同比皆增，市場(chǎng)購(gòu)買力有所增強(qiáng)。例如蕪湖，受惠于國(guó)家大力扶持汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，6月企業(yè)崗位招聘量達(dá)到10746，同比增長(zhǎng)9%，平均月薪6712元，同比上漲8%。

??其二，上海、杭州、蘇州等19城招聘量同比下降但平均薪資同比仍上漲，預(yù)示著改善性需求依舊堅(jiān)挺，底層剛需購(gòu)買力增長(zhǎng)乏力。例如上海，今年以來(lái)不斷加大人才引進(jìn)力度，6月企業(yè)招聘量40.3萬(wàn)，同比下降27%，平均薪資10988元，同比仍上漲16%。

??其三，南通、徐州、金華等18城招聘量及平均薪資同比皆降，市場(chǎng)購(gòu)買力愈加疲軟。例如徐州，6月崗位招聘量7531，同比下降33%，平均薪資7294元，同比下降14%。

??其四，宿遷、鎮(zhèn)江2城招聘量同比增長(zhǎng)，但平均薪資同比下跌，預(yù)示著市場(chǎng)購(gòu)買力有所減弱。例如宿遷，6月崗位招聘量4528，同比增長(zhǎng)27%，平均薪資6805元，同比下跌4%。

??綜合而言，長(zhǎng)三角地區(qū)核心城市上海、杭州、蘇州等招聘量結(jié)構(gòu)性下滑，底層剛需購(gòu)買力增長(zhǎng)乏力。三四線城市南通、徐州、金華等大都面臨招聘量及薪資收入皆降的雙重壓力，市場(chǎng)購(gòu)買力愈加疲軟。而以蕪湖為代表的部分三四線城市，受產(chǎn)業(yè)扶持政策影響，招聘量及薪資收入皆升，市場(chǎng)購(gòu)買力有所增強(qiáng)。

??上半年長(zhǎng)三角企業(yè)破產(chǎn)法拍房同比增88%

??就業(yè)崗位減少、收入增長(zhǎng)難為繼

??法拍房可以分為涉刑法拍房、訴訟法拍房和企業(yè)破產(chǎn)法拍房三類，我們從企業(yè)破產(chǎn)清算角度來(lái)分析破產(chǎn)法拍房數(shù)量增減變化，進(jìn)而預(yù)判未來(lái)居民就業(yè)崗位及收入預(yù)期。

??2021年下半年，長(zhǎng)三角地區(qū)破產(chǎn)法拍房數(shù)量便指數(shù)級(jí)躍升，下半年破產(chǎn)法拍房總量升至3165套，較上半年增長(zhǎng)81%。尤其是2021年12月，破產(chǎn)法拍房數(shù)量高達(dá)905套，創(chuàng)近年來(lái)單月新高。

??2022年上半年，長(zhǎng)三角地區(qū)破產(chǎn)法拍房總量進(jìn)一步提升至3276套，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比更是增長(zhǎng)88%。其中，江蘇、浙江兩省破產(chǎn)法拍房數(shù)量有所回落，但整體仍處高位。例如江蘇省，上半年破產(chǎn)法拍房總量1361套，環(huán)比下降20%，但同比仍增長(zhǎng)36%。反觀安徽省破產(chǎn)法拍房放量增長(zhǎng)，上半年破產(chǎn)法拍房總量1061套，環(huán)比大增233%，同比更是大增749%。

??2022年上半年，長(zhǎng)三角41個(gè)地級(jí)市中，便有滁州、蚌埠、連云港等9城破產(chǎn)法拍房數(shù)量達(dá)到100套以上。例如常州，上半年破產(chǎn)法拍房總量多達(dá)516套，暫居長(zhǎng)三角首位，同比增長(zhǎng)114%。又如滁州，破產(chǎn)法拍房數(shù)量由2021年上半年僅3套躍升至2022年上半年的417套，同比增長(zhǎng)138倍。

??上海、南京、衢州、亳州、黃山等破產(chǎn)法拍房數(shù)量同樣出現(xiàn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。例如南京，上半年破產(chǎn)法拍房總量81套，同比增長(zhǎng)6倍有余。又如衢州破產(chǎn)法拍房總量80套，同比增長(zhǎng)19倍。

??受限于企業(yè)破產(chǎn)清算，預(yù)計(jì)長(zhǎng)三角地區(qū)居民就業(yè)崗位或?qū)⒗^續(xù)減少，未來(lái)居民收入預(yù)期依舊不穩(wěn)。尤其是滁州、蚌埠、連云港等企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量顯著增多，市場(chǎng)購(gòu)買力或?qū)⑾萑肫款i。

??綜上所述，我們認(rèn)為下半年長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程猶存較大不確定性，且城市持續(xù)分化。核心城市上海、杭州、蘇州等市場(chǎng)相較堅(jiān)挺，但由于剛需購(gòu)買力漸顯疲態(tài)，遠(yuǎn)郊剛需盤仍面臨較大的去化壓力。三四線城市南通、徐州、金華、常州、滁州、連云港等市場(chǎng)購(gòu)買力愈加疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需較長(zhǎng)時(shí)間周期。