[克而瑞]7月云端分享【第2講】上篇｜三四線需求退潮之下投資的進(jìn)與退

??云端交流，知識(shí)共享，線上研討，自7月12日至28日，克而瑞研究中心開啟線上直播分享。

??作為克而瑞的專業(yè)研究平臺(tái)，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會(huì)、產(chǎn)品力發(fā)布會(huì)等線上線下活動(dòng)，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機(jī)構(gòu)、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺(tái)。

??“7月云端分享月”第2場(chǎng)聚焦當(dāng)下熱點(diǎn)——房企如何精準(zhǔn)布局破浪前行，由克而瑞研究中心研究高級(jí)總監(jiān)謝楊春帶來《三四線需求退潮之下投資的進(jìn)與退》的主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??本次分享主要圍繞房企在三四線城市投資布局、三四線城市的吸引力、房企三四線投資策略、未來機(jī)遇這四部分展開。

??一、三四線投資“真相”

??2021年實(shí)際上是整個(gè)土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折之年，三四線城市的土地成交面積達(dá)14.79億平方米，成交金額為3.47萬億，同比分別下降21%和14%。

??從市場(chǎng)端看，三四線城市的土地成交占全國(guó)的77%。如果三四線城市土地投資出現(xiàn)下滑，會(huì)對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊。

??從企業(yè)端看，2018年百?gòu)?qiáng)房企各能級(jí)成交面積占比中有近60%集中于三四線城市。而在2019年至2021年，三四線城市投資占比基本與一二線平分秋色。

??實(shí)際上，三四線并非一冷到底。2021年的一季度跟2020年二季度部分熱點(diǎn)三四線的城市土拍溢價(jià)率能達(dá)到19%、20%左右。但隨著去年下半年企業(yè)資金面緊張、市場(chǎng)下滑等因素，導(dǎo)致了整個(gè)三四線土拍溢價(jià)率出現(xiàn)了斷崖式的下跌。到了去年四季度，三四線的溢價(jià)率只有4%。

??造成三四線土地投資退潮的原因是多方面的。

??第一，市場(chǎng)下行。從這個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市的價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)來看，三四線的衰落速度要遠(yuǎn)高于一二線，甚至要比70大城市的平均值還要低。

??第二，需求透支。目前行業(yè)規(guī)模已經(jīng)到達(dá)了天花板，很難再出現(xiàn)房?jī)r(jià)只漲不跌的情況。在上一輪周期中，由于貨幣棚改安置化，帶動(dòng)了三四線的火熱，而隨著人口流出，那么導(dǎo)致了三四線的購(gòu)買力和支付能力大幅的減弱。

??第三，庫(kù)存高企。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，45個(gè)非重點(diǎn)城市2021年末廣義庫(kù)存6.64億平，需5.25年消化。

??此外，從2021年以來的融資收緊，現(xiàn)金流緊缺也是房企投資在三四線投資收縮的導(dǎo)火索。

??二、三四線投資還有吸引力？

??如果從這個(gè)城市數(shù)量來看，2021年百?gòu)?qiáng)房企在27個(gè)三四線城市的投資，比2018年下降20%。但在不同區(qū)域，房企拿地出現(xiàn)了明顯的分化。

??首先是長(zhǎng)三角三四線城市，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額占比從2018年的47%升至2021年的62%，主要是長(zhǎng)三角居民購(gòu)買力比較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，因此是房企布局的要塞。而珠三角則相對(duì)來說比較平穩(wěn)，主要是整個(gè)珠三角尤其是大灣區(qū)進(jìn)駐門檻比較高，外來房企想進(jìn)一步的深耕難度比較大。

??其次，下滑最明顯的是中西部跟環(huán)渤海的城市。到了2021年，環(huán)渤海三四線的投資占比在百?gòu)?qiáng)房企拿占比僅6%。

??我們梳理百?gòu)?qiáng)房企過去四年投資力度TOP10城市。從中發(fā)現(xiàn)有14個(gè)城市連續(xù)出現(xiàn)在這個(gè)榜單之中，且這些城市全部來自長(zhǎng)三角和珠三角。諸如，溫州、佛山、南通等持續(xù)受房企青睞。

??此外，2018年十個(gè)城市占到總的百?gòu)?qiáng)房企三四線拿地的比例為36%，到了2021年這一比例已經(jīng)上升到了50%，房企在三四線的投資愈發(fā)集中。

??三、房企三四線投資策略

??2018年至2021年，百?gòu)?qiáng)房企三四線投資金額占比從41%降到了30%，那么降幅達(dá)到了11個(gè)百分點(diǎn)，我們說房企對(duì)于整個(gè)三四線的投資力度是在大幅收縮。

??在三四線總土儲(chǔ)方面，2018-2021年末，百?gòu)?qiáng)房企在三四線總土儲(chǔ)建面占比依然維持在51%左右。

??如果把二者結(jié)合起來，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)百?gòu)?qiáng)房企對(duì)于三四線的投資大致可以分為三類。第一類以投資以一二線為主的企業(yè)，比如濱江、中海等；第二類則以三四線拿地為主的房企；第三類則是像碧桂園等為代表的房企。

??比如濱江集團(tuán)，2020年的投資金額有94%分布在浙江省，其中杭州占到了76%。濱江三四線投資僅僅是在義烏、湖州、瀘州、平湖有分布。到了2021年，在集中供地的影響下，盡管濱江依然在杭州積極的拿地，但其策略仍是堅(jiān)守以杭州為主的基本盤，加強(qiáng)深耕省內(nèi)三四線市場(chǎng)。

??又如新城控股，2018年三四線投資的比例接近了71%，到了2021年就只有59.9%，下降了十個(gè)點(diǎn)百分點(diǎn)。新城在回歸一二線城市的過程中，一方面是通過合作開發(fā)，另一方面在二線城市的選擇上，新城主要以長(zhǎng)三角核心城市為主，如南京，蘇州等。

??雖然新城在三四線城市的布局有所收縮，但是仍聚焦長(zhǎng)三角支點(diǎn)城市，如溫州、常州、臺(tái)州、徐州等。

??2019年碧桂園在三四線的占比達(dá)62%，到了2021年這一占比已經(jīng)突破了73%。在2021年集中工地之后，碧桂園已經(jīng)開始有意識(shí)的去往高能級(jí)城市去轉(zhuǎn)移。

??2022年，碧桂園投資策略是退出經(jīng)營(yíng)較弱的合作項(xiàng)目，逐步開始往確定性較高的高能級(jí)城市布局，有意降低土儲(chǔ)總量，會(huì)保持2.5-3年去化周期。

??四、房企“回高退低”成為共識(shí)，城市群聯(lián)動(dòng)投資是趨勢(shì)

??對(duì)于未來，我們認(rèn)為在集中供地以及三四線市場(chǎng)銷售下滑的背景下，回歸高能級(jí)城市未來投資主旋律。尤其是城市分化加劇的背景之下，人口較多、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)比較好的三四線城市依然值得房企去關(guān)注。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??回歸二線為什么進(jìn)程緩慢？下半年投資會(huì)有起色么？

??A1

??當(dāng)前，房企投資回歸二線城市整體較為緩慢，而且難度也較大。主要原因是受制于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，尤其是在三四線城市起家的房企，他們要進(jìn)入二線城市必須要考慮運(yùn)營(yíng)策略、營(yíng)銷策略、成本控制等因素。因此，房企回歸二線城市時(shí)，除了面臨資金壓力外，還需要有精細(xì)化、體系化管理體系，需要房企付出更多的代價(jià)。

??下半年房企拿地會(huì)保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)，在城市選擇方面會(huì)以集中供地的城市為主，拿地格局依然是國(guó)企和央企為主，城投公司托底的情況在下半年會(huì)逐漸減少。在城市群內(nèi)，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口支撐的核心三四線城市未來相對(duì)看好。