[克而瑞]規(guī)模“榜首”城市系列——“紅利”漸消下杭州樓市周期變化及前景研判

??2022年開年至今，整體房地產(chǎn)依舊是“難”字當(dāng)頭，成交延續(xù)下行，3月新冠疫情突襲使得本處于復(fù)蘇進(jìn)程的長三角城市“全面熄火”，熱度持續(xù)轉(zhuǎn)淡。這其中杭州可謂“一枝獨(dú)秀”，市場高熱不退，項(xiàng)目開盤去化率始終保持在7成左右。5月更是“跟風(fēng)”積極出臺(tái)新政，全面解綁二手房限購、增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年、三孩家庭限購區(qū)域內(nèi)限購套數(shù)增加1套，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號等等。從實(shí)施效果來看，短期內(nèi)二手房成交迎來一波放量，市場信心得以穩(wěn)步恢復(fù)。

??事實(shí)上，隨著G20峰會(huì)召開、亞運(yùn)會(huì)的承辦、阿里巴巴的快速擴(kuò)張，杭州的房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了高速增長期，土地出讓金常年位列全國TOP3，“面粉貴于面包”屢見不鮮，整體成交規(guī)模高位持穩(wěn)在1500萬平，紅盤“萬人搖”更是比比皆是。不過近年來隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)泡沫，阿里風(fēng)波不斷，網(wǎng)紅撲街等事件，也不免讓業(yè)內(nèi)人士對杭州未來的發(fā)展存在些許疑慮，究竟市場能延續(xù)“高增長”還是進(jìn)入“瓶頸期”？影響樓市短期和中長期的因素有怎樣的差異？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？

??01

       引子：杭州政策“跟風(fēng)”松綁新房成交初步止跌

??（本節(jié)有刪減）

??（一）2022年政策松動(dòng)力度有限，二手房限購解綁等穩(wěn)定市場信心（本節(jié)有刪減）

??2022年二季度起杭州跟隨全國風(fēng)潮連續(xù)調(diào)控放松。首先是放松多孩家庭和遠(yuǎn)郊區(qū)新房限購。三孩家庭限購區(qū)域內(nèi)限購套數(shù)增加1套，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號；大專以上人群在富陽區(qū)購房社保要求降至1個(gè)月連續(xù)社保。其次是放松新落戶和外地人群二手房限購。5年內(nèi)落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時(shí)限要求縮短至12個(gè)月；外地家庭社保要求降至12個(gè)月連續(xù)社保。最后增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

??此外，至5月末首套、二套房按揭利率降至4.45%、5.1%。符合6月在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策中提及的“執(zhí)行差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求”。

??相比其他二線城市動(dòng)輒降首付、全面松綁限購等大動(dòng)作，杭州放松力度有限。當(dāng)前已出臺(tái)的調(diào)控政策主要是為了解決市場上二手房存量較大、遠(yuǎn)郊區(qū)新房市場去化較慢等問題。因此僅定向釋放了一部分多孩家庭的改善需求和新落戶、外地人群的剛性需求，并降低了二手房購房交易稅費(fèi)。

??

??（二）樓市韌性較強(qiáng)，3月以來成交單月和累計(jì)同比降幅穩(wěn)步收窄（略）

??02

       樓市周期：城運(yùn)紅利釋放帶動(dòng)需求嚴(yán)苛調(diào)控亦高熱不退，區(qū)域冷熱不均

     （本節(jié)有刪減）

??（一）發(fā)展脈絡(luò)：從紅利釋放期逐步過度至深度調(diào)整期，嚴(yán)苛調(diào)控中量穩(wěn)價(jià)平（本節(jié)有刪減）

??1、成交量：2014年-2018年需求集中釋放后，年成交持穩(wěn)1500萬平2014年以前樓市發(fā)展初期，新房年規(guī)模環(huán)增至800萬平方米。2006-2008年年均商品住宅成交面積300萬方，2009-2011年年均600萬方，2012-2014年年均800萬方。值得注意的是，2013年杭州商品住宅供應(yīng)面積同比增34%，供應(yīng)規(guī)模跳增之1200萬平方米以上。待售住宅的批量入市大大增加了樓市去化壓力。

      2014年-2018年城市紅利釋放期，“去庫存”快速改善供求關(guān)系。2014年杭州全面取消樓市限購，急切消化過高的住宅存量。同時(shí)，G20基礎(chǔ)建設(shè)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)繁榮持續(xù)增厚居民財(cái)富、釋放新增投資置業(yè)需求，并快速抬高土地價(jià)值。2016年商品住宅成交規(guī)模2004萬平方米，較2015年多增725萬平方米。至2017年，商品住宅成交面積超過供應(yīng)面積，樓市庫存隱患得到妥善消解。

       2019年至今樓市進(jìn)入調(diào)整期，逐漸回歸理性的供求主導(dǎo)。2016年后杭州連續(xù)收緊調(diào)控政策以達(dá)到遏制投資、支撐自住的目的。整體上控制全市新房供求規(guī)模大體持平，但市場逐漸成熟后，由于區(qū)域間供需錯(cuò)配樓市由“全市一盤棋”變?yōu)椤爸鹘紖^(qū)”分化。

       一方面，新房限價(jià)帶來的一二手房利差促進(jìn)核心區(qū)域銷售高熱，局部的供不應(yīng)求推動(dòng)2021年全市成交規(guī)模重回2000萬平方米。另一方面，行政限制和宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣引導(dǎo)購房者逐漸回歸理性。表現(xiàn)為郊區(qū)在人口稀疏、供過于求下面臨客戶匱乏、銷售艱難的局面，以及2021年下半年全市新開盤項(xiàng)目去化率普降。

??2、房價(jià)：階梯式爬升，2016年激增34%，2019年后限價(jià)下增速回落（略)

??（二）三輪周期：樓市調(diào)控引導(dǎo)供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)，城運(yùn)釋放帶動(dòng)需求集中入市（本節(jié)有刪減）

??細(xì)分杭州三個(gè)時(shí)期：2010年1月-2014年4月處杭州樓市發(fā)展初期，供需穩(wěn)中有增，成交活躍度不高；2014年5月-2018年8月，市場因?qū)捤烧吆统沁\(yùn)利好雙重因素迅速啟動(dòng)，迎來一波上漲行情；2018年9月至今，杭州樓市則步入了政策“嚴(yán)苛”調(diào)控下的深度調(diào)整期，供需錯(cuò)配問題持續(xù)加劇，主城區(qū)“一房難求”，而邊緣郊縣則庫存高企，去化承壓。

??1、發(fā)展初期：供求低位穩(wěn)步爬升，“跟風(fēng)”緊縮調(diào)控加劇庫存高企（略）

??2、城市紅利期：調(diào)控松動(dòng)疊加城運(yùn)利好，積累多年購房需求集中釋放（本節(jié)有刪減）

??“降價(jià)第一槍”后，2014年4月起杭州樓市主要目標(biāo)是“去庫存”，行政政策與市場主體的雙重作用下新房供應(yīng)回落、成交激發(fā)，至2016年1月以后市場已變?yōu)楣┎粦?yīng)求。

??這一時(shí)期杭州樓市在多重利好下激發(fā)購房熱潮，三方面因素交錯(cuò)支撐樓市成交繁榮：

??1)需求端，行政調(diào)控上放松限購、加大貨幣安置力度，釋放房票并填充居民購房金

??2)供給端，收緊供地、提高土拍熱度，地王地價(jià)帶動(dòng)新房房價(jià)激增，加劇上漲預(yù)期

??3)城運(yùn)層面，籌辦G20、亞運(yùn)會(huì)大興基建，城市發(fā)展提速、釋放區(qū)域價(jià)值

??①樓市高熱，月成交激增至200萬平，消化周期縮短至半年內(nèi)（本節(jié)有刪減）

??從月度來看，2014年4月后杭州新房供求關(guān)系逐月改善，30個(gè)月的周期跨度內(nèi)，杭州新房市場從供應(yīng)過剩轉(zhuǎn)為“一房難求”。

??從庫存情況來看，至2015年末商品住宅庫存消化周期已縮短至12個(gè)月以內(nèi)；至2018年3月住宅庫存降低至600萬平方米，8月周期縮短至6個(gè)月以內(nèi)。

??2017年10月起市場供求比再度上升。2017年6月和12月分別新增商品住宅供應(yīng)面積144萬平方米和245萬平方米，而成交面積則由月均200萬平方米降至100萬平方米?！肮?yīng)增多成交減少”市場去庫存周期結(jié)束，高熱過后樓市進(jìn)入新的平衡期。

??②“去庫存”思路下取消限購、棚改貨幣化安置激發(fā)需求端活力（略）

??③節(jié)制供地扭轉(zhuǎn)新房供過于求，2016年地王頻出加劇樓市上漲預(yù)期

??土地層面，杭州一方面控制涉宅用地的出讓規(guī)模和節(jié)奏，以調(diào)降新房供應(yīng)。另一方面地王產(chǎn)生的高地價(jià)加劇房價(jià)上漲預(yù)期。

??控制供地方面，加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃管理和統(tǒng)籌引導(dǎo)，減少或暫停存量較大區(qū)域的宅地供應(yīng)，從源頭上扭轉(zhuǎn)了上一時(shí)期新房過量供應(yīng)的隱患。2015年-2018年杭州年均新增涉宅用地供應(yīng)總建面積1098萬平方米，較2010年-2014年下降29%，其中2015年同比下降34%，2016年G20峰會(huì)舉辦影響全年涉宅地供應(yīng)僅812萬平方米。

??土地出讓方面，2016年土地市場高價(jià)地王頻出，成交地價(jià)高于在售房價(jià)的倒掛現(xiàn)象給予了新房房價(jià)強(qiáng)上漲預(yù)期，激發(fā)投資性購房行為。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年杭州全年共12個(gè)涉宅地成交樓板價(jià)高于同板塊在售房價(jià)，涵蓋了從核心區(qū)上城區(qū)、拱墅區(qū)到郊區(qū)蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)。多個(gè)主流板塊土拍地價(jià)全面上漲，如市中心、錢江新城、金融城等板塊紛紛創(chuàng)下最高成交樓面價(jià)超4萬元/平方米的地王新紀(jì)錄。世茂與廈門國貿(mào)在上城區(qū)競得的一宗總建面積18.22萬平方米涉宅地成交樓板價(jià)3.6萬元/平方米，超過板塊內(nèi)在售均價(jià)1.2萬元/平方米。

??地王熱潮對成交的帶動(dòng)顯而易見。地價(jià)房價(jià)之間的高利差下杭州市場購房者由本地內(nèi)生轉(zhuǎn)為外地流入，購房需求由剛需自住轉(zhuǎn)為投資投機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年杭州外地購房者占比達(dá)25%，較2015年上升6pcts。新房市場成交面積也隨著土地市場地王不斷出讓而上升，2016年3月綠城于武陵板塊以4.5萬元/平方米競得歷史地王后，全市新房市場成交規(guī)模隨即在三季度升至歷史高點(diǎn)。

??④G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)申辦等利好刺激自住和投資需求釋放

??2015年杭州獲得2022年亞運(yùn)會(huì)主辦權(quán)，2016年G20峰會(huì)在杭州召開。G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)的籌辦和召開帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施加速建設(shè)，提升杭州經(jīng)濟(jì)與居住性的同時(shí)，釋放了發(fā)展的住房需求紅利。

??G20峰會(huì)帶動(dòng)基建建設(shè)，釋放城市發(fā)展紅利。G20峰會(huì)的籌備不僅為杭州帶來了城市建設(shè)以及地鐵建設(shè)。諸如老舊小區(qū)改造、地鐵2、4、6號線開通、隧道高架建設(shè)、錢江新城建設(shè)、省內(nèi)高鐵線路建設(shè)等。

??2015年杭州全市完成固定資產(chǎn)投資5556.32億元，增長12.2%。其中G20峰會(huì)則為杭州的基礎(chǔ)設(shè)施投資帶來機(jī)遇，完成投資1355.18億元，增長34.8%，對固定資產(chǎn)投資增長貢獻(xiàn)率達(dá)57.9%。

??更為重要的是，受到G20和亞運(yùn)會(huì)提升后的杭州開始釋放發(fā)展紅利，通過經(jīng)濟(jì)提升帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)提升，2015年GDP超萬億，至2021年為18109億元。

??城市與行業(yè)的發(fā)展為杭州帶來了大量新增購房需求，因此即使2016年以后限購持續(xù)加碼，但仍難以阻擋總量購房需求的上升。同時(shí)新房限價(jià)導(dǎo)致的一二手房價(jià)差使得住宅成為新增財(cái)富的優(yōu)秀投資標(biāo)的。

??3、深度調(diào)整期：新房“限價(jià)”致區(qū)域冷熱不均，落戶門檻松動(dòng)利好樓市（本節(jié)有刪減）

??2019年以后杭州樓市找到了新的供求平衡點(diǎn)。一二手房倒掛產(chǎn)生的利差成為樓市新的主導(dǎo)因素，同時(shí)落戶門檻降低帶來的龐大新增購房需求支撐全市總量供求平衡、去化穩(wěn)定，但價(jià)值導(dǎo)向下遠(yuǎn)郊區(qū)域銷售困難。 

??①供給主導(dǎo)型市場，月開盤去化率7成以上，主城郊縣冷熱不均 

??月度來看，2019 年起杭州商品住宅穩(wěn)定保持供求平衡，供求比在0.8至1.2之間小幅波動(dòng)。全市開盤去化率保持在80%左右，2021年一季度最高達(dá)96%。2022年市場下行壓力加大整體去化率下降至60%，橫向比較仍處于二線城市中較高水平。

??但值得注意的是，杭州不同區(qū)域間銷售表現(xiàn)顯著分化。一二手房房價(jià)價(jià)差較大的一圈層，如錢塘區(qū)、上城區(qū)，2022年5月新開盤去化率100%，頻頻發(fā)生新開盤項(xiàng)目萬人搖、社保巨子等現(xiàn)象。而利差較小的三圈層，如富陽區(qū)、臨安區(qū)，新開盤去化率則已降至40%以下。在售項(xiàng)目普遍降價(jià)9折銷售，部分給予5%高傭金點(diǎn)數(shù)，但均難以提升銷量。

??②新房限價(jià)造就一二手房價(jià)格倒掛，買到即賺到加劇居民恐慌入市

??杭州當(dāng)前整體供求平穩(wěn)、局部分化加劇的因素主要是一二手房價(jià)差引導(dǎo)的“價(jià)值導(dǎo)向”。

??新房嚴(yán)格限價(jià)產(chǎn)生的一二手房價(jià)利差是當(dāng)前樓市最主要支撐。2019年起新房采取愈發(fā)嚴(yán)格的限價(jià)政策，從“限地價(jià)+限房價(jià)”逐步加碼到根據(jù)板塊和新出讓地塊動(dòng)態(tài)限價(jià)。而二手房市場并未有行政管控，尚未出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)政策。因此杭州一二手房房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)的倒掛現(xiàn)象，愈演愈烈下至2021年初全市均價(jià)利差最高達(dá)5576元/平方米。

??至2021年末部分新開盤項(xiàng)目與周邊二手房掛牌價(jià)格存在6萬元/平方米以上價(jià)差，套均總價(jià)利差超2000萬元。巨大一二手房價(jià)利差下市場偏向“價(jià)值導(dǎo)向”，核心區(qū)域一手住宅成為新增財(cái)富最優(yōu)投資標(biāo)的。這也是2019年以后杭州樓市得以維持整體較高去化率、局部熱盤出現(xiàn)萬人搖、投資炒房屢禁不止的主要支撐。

??③數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展+落戶門檻降低“虹吸”顯著，需求支撐效應(yīng)顯著（略）

??03

??影響周期因素：短期土地強(qiáng)化樓市信心

??中長期人口、購買力主導(dǎo)

??（本節(jié)有刪減）

??（一）短期：供地節(jié)制致區(qū)域冷熱不均 ，調(diào)控邊際松動(dòng)維穩(wěn)樓市信心（本節(jié)有刪減）

??短期來看，杭州樓市屬于典型的供給主導(dǎo)型市場，尤其在2016年行情大火，去庫存目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)之后，政策逐步加碼，僅在2022年行業(yè)下行壓力加劇大背景下才有邊際松動(dòng)征兆，目前來看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷造成高凈值人群持續(xù)觀望，樓市信心略顯不足是造成短期行情低迷的主要原因，待企業(yè)信心，購房者信心逐步恢復(fù)，杭州樓市也將迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)。

??1、調(diào)控“緊多松少”引導(dǎo)行情轉(zhuǎn)向，緊縮性政策“高壓”下供需平衡（略）

??2、政府供地節(jié)制造就杭州供給主導(dǎo)型市場，不同圈層冷熱不均（略）

??3、二手房指標(biāo)先行，2022年限購松綁刺激成交激增維穩(wěn)新房購房預(yù)期

??若說新房市場受樓市調(diào)控政策影響顯著，那么二手房則更能反映市場真實(shí)需求，因而往往作為預(yù)判新房市場行情的先行指標(biāo)。

??縱觀歷年來杭州二手房和新房成交面積變動(dòng)，基本呈現(xiàn)“同漲同跌”，這一現(xiàn)象直至2021年被打破：2021年為杭州新房成交大年，單年成交面積高達(dá)2185萬平方米，創(chuàng)歷史新高，而二手房成交量卻僅為718萬平方米，較2020年同比下降24%。

??究其原因，三個(gè)方面造成了2021年杭州二手房市場近8個(gè)月的連續(xù)下跌：

??一是信貸端收口導(dǎo)致各銀行二手房停貸，同時(shí)其他融資渠道被堵：2021年初，杭州各銀行放貸收緊，貸款額度基本于上旬即見底，供不應(yīng)求。杭州3月開始嚴(yán)查流入房地產(chǎn)的資金，新房二手房“退房”事件頻出；5月起中資大型銀行年度貸款額度吃緊，新房利率起漲，二手房開始停貸。信貸端的收口直接導(dǎo)致杭州二手房成交量加速下滑。

??二是外部惡性環(huán)境改善擠出泡沫，市場真實(shí)水平浮現(xiàn)。尤其是以“深房理”、“奧體ABC單”等為代表，投資客對倒，一套房源一年被買賣2-3次等違規(guī)行為被查處，而后虛高溢價(jià)房源被撤，法拍房標(biāo)桿價(jià)被打壓，集體哄抬房價(jià)的操作被禁止，市場信心備受打擊。

??三是連續(xù)政策補(bǔ)丁打壓二手房熱浪風(fēng)口，市場掉頭降溫。2021年3月3日，杭州開展規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等資金流入房地產(chǎn)。2021年8月5日，新政抬高購房門檻，二手房目標(biāo)客群數(shù)量明顯下降，市場再度滑坡。2021年8月25日，北京推行教師輪崗制，杭州雖未跟進(jìn)，但“西湖區(qū)試點(diǎn)”的消息直擊二手學(xué)區(qū)房市場，成交量顯著下滑。2021年10月15日，房地產(chǎn)稅再被提及再度引起市場焦慮，亦加劇了房東與購房者之間的博弈。市面上二手房掛牌量增加，房東博弈底線一再被突破，不得已采取“大降價(jià)換全款”的操作模式。

??從二手房市場加速下行我們不難看出杭州新房市場的高速增長背后還是存在諸多問題，一方面新房市場目前銷售火爆，開盤即售罄的樓盤多為核心地段的一二手倒掛盤，如若二手房市場大幅下挫，勢必會(huì)影響新房市場居民的購房信心；另一方面，二手房市場和富陽、臨平等外圍區(qū)域新房市場吸納了大量杭州剛需購房客，這些市場行情的慘淡也反映出杭州剛需基數(shù)薄弱問題，而剛需作為城市購房的金字塔塔基，若沒有起到有效支撐，那么改善的“狂歡”也勢必會(huì)成為“無本之木”，難以長久。此外，二手房市場作為新房市場行情的先行指標(biāo)，2021年大幅滑坡，也難免讓購房者對杭州2022年新房市場行情產(chǎn)生莫名的憂慮。

??2022年以來杭州二手房行情整體延續(xù)低位徘徊趨勢，不時(shí)還有“創(chuàng)世紀(jì)5萬+，西溪公館3字頭”等二手房暴跌消息刷屏，因而2022年5月17日，為穩(wěn)定市場信心，杭州出臺(tái)新政，下調(diào)購買二手房的社保年限要求，5年內(nèi)落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時(shí)限要求縮短至12個(gè)月，二手房限購全面放開，從短期成效來看，2022年第21周（2022年5月16日-5月22日），杭州二手住房環(huán)比上升25%至7.5萬平方米，新政對市場刺激顯著，成交規(guī)?？焖偕蠐P(yáng)，我們認(rèn)為，若次輪新政之后，二手房市場能企穩(wěn)回升勢必能對新房市場信心構(gòu)建產(chǎn)生積極作用。

??4、土地出讓金全國前列，2022年首輪土拍回溫助力企業(yè)信心恢復(fù)

??縱觀歷年來杭州涉宅用地成交面積、新房供求面積變動(dòng)情況不難發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律：一是政府對土地市場精準(zhǔn)操盤，在市場高熱的年份供地依然克制：2014-2018年、2020-2021年涉宅用地成交規(guī)模均顯著小于新房成交量，即便在2016年和2021年杭州新房成交“大年”，單年成交面積均突破2000萬平方米，而整體地市成交占樓市成交面積僅為52%和78%。

??杭州一直以來都是土地財(cái)政依賴度較高的城市，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2016年以來杭州經(jīng)營性用地年度成交金額便一直霸榜全國TOP3，與龍頭上?？芍^不分伯仲，2021年杭州經(jīng)營性用地成交金額高達(dá)3050億元，創(chuàng)歷年新高。

??而從杭州土地財(cái)政依賴度來看，2016年以來年度經(jīng)營性用地成交金額都顯著超過政府一般公共預(yù)算收入，2017-2019年基本都在130%以上高位波動(dòng)，2020-2021年雖然略有回落，但2021年也基本持穩(wěn)在128%，政府財(cái)政壓力巨大。

??杭州是互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴的總部，近年來在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下，杭州整體GDP也節(jié)節(jié)攀升，因而可以看出杭州土地財(cái)政依賴度較高與中西部部分經(jīng)濟(jì)疲軟依托賣地收入支撐政府開支的弱二三線城市存在本質(zhì)不同。究其原因，一方面“天下稅賦半出江南”，按照2020年凈上繳中央財(cái)稅計(jì)算，江浙滬累計(jì)貢獻(xiàn)度達(dá)到了52%，而江浙滬三省市的人口僅占全國人口的11.4%。另一方面，杭州的城市化進(jìn)程相對滯后，持續(xù)擴(kuò)容導(dǎo)致城市基建壓力大。杭州比武漢等地位接近的省會(huì)城市城市化進(jìn)程啟動(dòng)要晚很多，20年來不斷大幅擴(kuò)容：2001年杭州設(shè)立蕭山區(qū)、余杭區(qū)；2015年富陽撤市建區(qū)；2017年臨安撤（縣級）市設(shè)臨安區(qū)。三輪大擴(kuò)，也就意味著杭州長達(dá)二十年的大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)，截止2020年，累計(jì)拆遷補(bǔ)倉金超過3000億，截止2022年，亞運(yùn)預(yù)計(jì)投資1500億元，與此同時(shí)，11條高鐵投資額達(dá)2285億元，10條地鐵投資額達(dá)2133億元，8條輕軌投資額達(dá)523億元，十三五期間，超過2000億元產(chǎn)業(yè)投資，大量百億項(xiàng)目在2020年竣工。這樣的“外壓”和“內(nèi)耗”也造就了杭州高土地財(cái)政依賴度的尷尬局面。

??聚焦2022年全國首輪土拍情況，杭州可謂“一枝獨(dú)秀”，疫情反復(fù)之下，杭州2022年一批次集中供地在“掛牌宗數(shù)、成交宗數(shù)、成交金額、封頂成交宗數(shù)”等維度上表現(xiàn)優(yōu)異，以掛牌60宗地塊、成交59宗地塊、收金827億元、封頂成交23宗地塊的成績遠(yuǎn)超北京、深圳等全國其他已完成首輪集中供地的城市，堪稱行業(yè)“穿越者”。

??土拍回溫的關(guān)鍵因素在于政府珍視企業(yè)訴求，給足企業(yè)安全感，具體來看，一是在市場轉(zhuǎn)冷的同時(shí)快速行動(dòng)，釋放優(yōu)質(zhì)地塊，釋放看得見的利潤 ：2021年第二輪土拍企業(yè)利潤空間僅4%，而2021年第三輪土拍和2022年首輪土拍企業(yè)利潤空間分別增至12%和9%。二是充分尊重企業(yè)，摸透企業(yè)關(guān)鍵卡點(diǎn)，于關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)前集中放證或轉(zhuǎn)簽，給足操作空間。去年6月政策收緊前，杭州十區(qū)商品住宅集中轉(zhuǎn)簽1300余億。三是去年二輪土拍遇冷后，政府走訪企業(yè)聽取訴求，微操作手段頻出，如降低報(bào)名資質(zhì)要求、取消參拍地塊宗數(shù)的門檻、至2022年一批次堅(jiān)持封頂12%，次高者得+搖號等。

??在政府不遺余力的努力下，企業(yè)拿地信心正在穩(wěn)步恢復(fù)，除了本地浙系企業(yè)占據(jù)半壁江山，央國企占比20%以外，我們還看到優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)諸如萬科、龍湖等開始入市，在全國行情低迷，首輪土拍預(yù)冷的大背景下，杭州依舊是品牌企業(yè)的“重倉之地”，由此可見，企業(yè)信心也在逐步恢復(fù)。

??（二）中長期：首位度高保持人口凈流入，互聯(lián)網(wǎng)撐起經(jīng)濟(jì)發(fā)展“半邊天”（本節(jié)有刪減）

??上文聚焦了影響城市樓市周期的短期因素，而中長期來看，樓市成交規(guī)模變動(dòng)則與本地人口基數(shù)和對外來人口的吸附效應(yīng)、居民收入增長、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等因素密不可分。

??1、“搶人大戰(zhàn)”成效顯著，年人口流入20萬，潛在購房需求旺盛

??縱觀杭州歷年人口變動(dòng)情況，自2016年開始，常住人口和戶籍人口便呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，自2021年已達(dá)1220萬人和835萬人，城市新增人口充裕：一方面得益于2018年“搶人大戰(zhàn)”，門檻最低時(shí)大專以上人才繳納社保便可直接落戶，樓市刺激層面，2020年2月頒布新政，本科以上人才給予現(xiàn)金補(bǔ)貼+租房補(bǔ)貼，高層次人才給予購房補(bǔ)貼，高層次人才優(yōu)先購房等；而后因外地投機(jī)炒房客持續(xù)涌入，杭州才發(fā)布了針對高層人才的限購、限售類政策，2021年則取消了大專以上人才直接落戶，而碩士研究生落戶也需社保，不可“先落戶，后就業(yè)”，避免只為炒房的落戶投機(jī)行為。另一方面杭州在江浙滬首位度排行前列，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得杭州成為很多高尖端人才的聚集地，不僅吸納了浙江省下轄縣市的優(yōu)秀人才，同時(shí)承接和上海外溢需求，城市宜居度相對較高。

??2、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)居民購買力穩(wěn)中有增，收入增幅持穩(wěn)10%左右（本節(jié)有刪減）

??杭州近幾年來常住人口保持正增長，同時(shí)因互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，居民收入也呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢：我們列示了2010年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資變動(dòng)情況，可以看出，二者絕對量均保持正增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入增速有小幅下行趨勢，但基本持穩(wěn)9%左右，而城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資增速保持在9%-13%之間波動(dòng)。

??3、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)增速放緩“泡沫”初顯，陣痛期后前景依舊可期（本節(jié)有刪減）

??事實(shí)上，阿里巴巴最大的貢獻(xiàn)是推動(dòng)了杭州電子商務(wù)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、共享經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)金融等諸多行業(yè)的發(fā)展?？梢哉f，杭州是僅次于北京的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)“中國第二城”。如今，數(shù)字經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為杭州的“經(jīng)濟(jì)招牌”。2021年，杭州GDP達(dá)到18109億元，同比增長8.5%。其中，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值4905億元，占GDP的27.1%，甚至比4100億元的工業(yè)增加值還要高。

??值得關(guān)注的是，杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值同比增速近年來也有逐步放緩趨勢，年同比增速由2016年的22.8%降至2021年11.5%，阿里巴巴股價(jià)膝折、裁員風(fēng)波不斷，雪梨等網(wǎng)紅遭查處等，也不免讓人對數(shù)字經(jīng)濟(jì)是否是“數(shù)字游戲”產(chǎn)生高度懷疑。

??2021年8月，國家市場監(jiān)管總局日前發(fā)布《禁止網(wǎng)絡(luò)不正當(dāng)競爭行為規(guī)定（公開征求意見稿）》，明確禁止“對經(jīng)營者自身或者其商品的銷售狀況、交易信息、經(jīng)營數(shù)據(jù)、用戶評價(jià)等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳”，并詳細(xì)列舉了互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域常見的虛假交易、虛假排名、虛構(gòu)用戶評價(jià)、虛構(gòu)點(diǎn)擊量等“刷量炒信”行為，為數(shù)字經(jīng)濟(jì)“脫虛就實(shí)”提供了法律保障。

??可以預(yù)期，在此番整治行動(dòng)之后，數(shù)字經(jīng)濟(jì)難免遭遇短期“陣痛期”，對整體GDP的貢獻(xiàn)率也會(huì)大打折扣，但長期來看，去掉水分的數(shù)字經(jīng)濟(jì)，數(shù)據(jù)未必漂亮，但基礎(chǔ)必然牢固，未來發(fā)展前景依舊光明，而作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)代表的杭州，也將是最大的受益者。

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??前景預(yù)判：2022年預(yù)期高位回落

??3-5年年成交1500萬平高位持穩(wěn)

??（本節(jié)有刪減）

??（一）庫存見底，調(diào)控難言實(shí)質(zhì)松動(dòng)，邊緣區(qū)域限制性政策或?qū)⑷嫠山墸裕?/p>

??（二）2022年供應(yīng)或降至1350萬平，成交高位回落持穩(wěn)1300-1600萬平

??我們以兩種方法對杭州2022年供需規(guī)模進(jìn)行預(yù)判：一是占比法，以歷年前5個(gè)月占全年供應(yīng)、成交比重為基礎(chǔ)進(jìn)行比例預(yù)估，然后以2022年前5月成交除以相應(yīng)預(yù)估比重得到全年預(yù)估供應(yīng)和成交面積。根據(jù)CRIC監(jiān)測，供應(yīng)和成交“大年”占比還是存在顯著差異，“小年”前5月占比不到3成，而“大年”前5月占比則在5成左右，從2022年前5月成交量與歷年前5月成交量進(jìn)行對比，今年大概率將迎來供需疲軟的“小年”，我們?nèi)?6%作為2022年占比參考值，可以得出，2022年杭州供應(yīng)規(guī)模和成交規(guī)模預(yù)計(jì)為1347萬平方米和1139萬平方米，同比降幅分別為24%和48%。

??二是因杭州為供應(yīng)主導(dǎo)型市場，我們可以通過2021年涉宅用地成交面積預(yù)估2022年新增供應(yīng)面積，并根據(jù)歷年供求比推斷2022年可能成交面積。通過整理杭州過去兩年（2019年-2020年）成交的地塊的拿地時(shí)間、開工時(shí)間和開售時(shí)間，以中位數(shù)來看，杭州從拿地到開工時(shí)間基本在65天，從開工到到開盤時(shí)間則在205.5天，即從拿地到形成新盤供應(yīng)在270.5天，約9個(gè)月。我們盤點(diǎn)了杭州2021年涉宅用地成交情況，剔除已經(jīng)入市的項(xiàng)目建面，2022年新增供應(yīng)約有1334萬平方米，而按照0.8-1.2的歷史供求比水平來推算，2022年成交規(guī)模預(yù)計(jì)在1112-1668萬平方米之間波動(dòng)。

??結(jié)合兩種預(yù)估方法，綜合來看，2022年杭州新增供應(yīng)面積預(yù)計(jì)在1350萬平方米，而成交面積大概率在1300-1600萬平方米波動(dòng)。

??由此可得，2022年杭州整體供求關(guān)系仍將持穩(wěn)，總體供需基本平衡，不過若將各區(qū)域2022年新增供應(yīng)面積占比和2022年前5月成交面積占比進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋浑y看出，供需錯(cuò)配情況還將持續(xù)加劇：錢塘區(qū)、臨安區(qū)、蕭山區(qū)、上城區(qū)整體供應(yīng)相對稀缺，或?qū)⒈３止┎粦?yīng)求走勢，余杭區(qū)、富陽區(qū)、拱墅區(qū)則將面臨供應(yīng)過量問題，整體庫存壓力持續(xù)加劇，而西湖區(qū)、濱江區(qū)、臨平區(qū)有望延續(xù)供求平穩(wěn)態(tài)勢。

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??（三）3-5年成交中樞持穩(wěn)1500萬平，主城和遠(yuǎn)郊分化預(yù)期持續(xù)加劇

??依據(jù)上文分析的周期波動(dòng)規(guī)律，自2019年杭州進(jìn)入政策“高壓”的深度調(diào)整期之后，受限于供應(yīng)，整體年成交基本圍繞1500萬平上下波動(dòng)，我們認(rèn)為，3-5年內(nèi)整體成交還將在1500萬平高位持穩(wěn)，并不會(huì)有明顯拉升，主要是基于以下幾點(diǎn)：

??一是行業(yè)大背景下樓市進(jìn)入低增長時(shí)期，毋庸置疑，樓市普惠時(shí)代結(jié)束，類似于G20、亞運(yùn)會(huì)帶來的基建、產(chǎn)業(yè)紅利持續(xù)釋放的“黃金期”已然過去，而核心二線的“搶人大戰(zhàn)”也已接近尾聲，短期內(nèi)無明顯利好帶動(dòng)，成交的釋放空間也會(huì)明顯受限。

??二是杭州樓市是典型的政策市，從杭州政府一以貫之的調(diào)控思路來看，土地出讓金全國前列依托的是把地賣的更貴而非賣的更多，核心區(qū)域地價(jià)漲幅有限，而不斷縮小主城和邊緣區(qū)域的地價(jià)差，控制供地規(guī)模才是政府維持樓、地市熱度的不二法門，由此不難看出，若無供應(yīng)明顯放量，整體杭州樓市成交很難再上臺(tái)階。

       三是目前杭州的核心問題還是在于“一二手倒掛”導(dǎo)致的區(qū)域去化冷熱不均，主城區(qū)供應(yīng)受限“一房難求”，外圍庫存高企，去化困難。中長期來看，這樣的分化格局還將持續(xù)延續(xù)，主要是基于購買力持續(xù)分化，高凈值人群多以從商和從事互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為主，雖然短期面臨“瓶頸”，不過中長期發(fā)展機(jī)遇猶存，能為主城區(qū)樓市成交提供很好的需求支撐；不過這部分購房需求很難引導(dǎo)到外圍富陽、臨平等區(qū)域，而對于本地務(wù)工從事基層服務(wù)行業(yè)的低收入群體而言，依舊對“高房價(jià)”望而卻步，也很難對外圍區(qū)域形成有效的需求支撐。