[中房研協(xié)]2022年第二季度房地產(chǎn)市場運行情況（總報告）

??一

??政策環(huán)境

??持續(xù)寬松

??01

??中央層面

??支持合理住房需求，

??支持地方完善房地產(chǎn)政策

??二季度，中央層面政策以“支持”為主基調(diào)，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域提出支持購房者合理住房需求、下調(diào)貸款利率；優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。同時，政治局會議強調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，進一步增強地方因城施策的自主性。

??房地產(chǎn)金融政策持續(xù)寬松。二季度央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等部門多次表示，要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序等。央行在全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議上明確提出，要盡快矯正對民營房企信貸收縮行為。在個人住房信貸方面，央行、銀保監(jiān)會等部門多次強調(diào)，要維護住房消費者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求等。提出將首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限下調(diào)20個基點，同時5年期以上LPR下調(diào)15個基點。

??有序加大保障性租賃住房建設(shè)。4月，共青團、網(wǎng)信辦等部門聯(lián)合發(fā)文，提出開展青年發(fā)展型城市建設(shè)試點，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，加大保障性租賃住房供給力度。國務(wù)院在釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復(fù)的意見中指出，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給；支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房等。5月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，要求規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行REITs工作。

??推進以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，提出加快發(fā)展大城市周邊縣城，支持位于城市群和都市圈范圍內(nèi)的縣城融入鄰近大城市建設(shè)發(fā)展，引導(dǎo)人口流失縣城轉(zhuǎn)型發(fā)展等。6月，國務(wù)院批復(fù)關(guān)于“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案并強調(diào)，以推動城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式為主線，以體制機制改革創(chuàng)新為根本動力，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，完善以城市群為主體形態(tài)、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化格局。

??整治房地產(chǎn)市場秩序和加強房屋質(zhì)量監(jiān)管。4月，國稅局、市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)文，要求加大對中介行業(yè)涉嫌虛假宣傳、發(fā)布虛假違法廣告等違規(guī)違法行為的查處力度。5月，國務(wù)院印發(fā)全國自建房安全專項整治工作方案，要求各地全面摸清自建房基本情況，包括結(jié)構(gòu)安全性、經(jīng)營安全性、建設(shè)合法合規(guī)性等內(nèi)容，并明確地方政府及相關(guān)部門要嚴(yán)格自建房用于經(jīng)營的審批監(jiān)督等。

??02

??地方層面

??調(diào)控頻次創(chuàng)新高，寬松力度明顯加大

??“四限”政策優(yōu)化擴展至一、二線城市。二季度，超50城對“四限”政策進行了優(yōu)化。廣州、成都、合肥、蘇州、廈門、青島、武漢、濟南、長沙、杭州等熱點一、二線城市也加入寬松性調(diào)控陣營。

??重啟棚改貨幣化/房票安置政策。二季度，包括鄭州、溫州、昆明、常熟、江陰、南陽、紹興、駐馬店、南京溧水區(qū)、寧波奉化區(qū)等超20個城市或地區(qū)出臺或落地了貨幣化/房票安置政策。

??持續(xù)放寬住房公積金貸款政策。據(jù)中房研協(xié)研究中心監(jiān)測，二季度在住房公積金政策上進行寬松性調(diào)整的城市或地區(qū)超100個，包括下調(diào)最低首付比例、上調(diào)最高貸款額度和放寬公積金提取限制等。其中，珠海、贛州、天津、秦皇島等十多座城發(fā)布了“一人購房全家?guī)汀惫e金貸款新政。

??購房財稅支持力度加大。據(jù)中房研協(xié)研究中心監(jiān)測，鄭州、淮安、泰州、呼和浩特、合肥、銀川等超60座城市或地區(qū)出臺了購房財稅支持類政策，其中，高層次人才往往可享受更高的補貼標(biāo)準(zhǔn)。如：鄭州市航空港經(jīng)濟試驗區(qū)對于高層次人才在區(qū)內(nèi)首次購買新建商品住房的，最高給予300萬元購房補貼；長沙對新引進的國際級產(chǎn)業(yè)人才、國家級產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才、省市級產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才，分別給予200萬元、150萬元、100萬元獎勵補貼和200平方米、150平方米、100平方米全額購房補貼等。

??優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。南京、長春、吉林、?？?、銀川、太原、駐馬店、南通等超40座城市對商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法進行了優(yōu)化，涉及降低重點監(jiān)管資金比例、增加資金撥付節(jié)點、提高資金撥付比例、允許銀行保函替代、允許提前提取預(yù)售資金等。

??部分城市政策緊縮，表現(xiàn)在進一步強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管和整治房地產(chǎn)市場秩序方面。欽州、寶雞、中山、漳州、山西等地發(fā)文就商品房預(yù)售資金管理和使用細則作進一步明確；廣州、三亞、珠海、杭州等地房地產(chǎn)市場秩序整治工作持續(xù)推進。

??二

??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

??01

??供求

??主要行業(yè)指標(biāo)繼續(xù)下行

??2022年二季度，全國房地產(chǎn)市場整體依然處于深度調(diào)整階段，主要行業(yè)指標(biāo)加速探底。其中，開發(fā)投資累計同比進入負增長區(qū)間，季度內(nèi)跌幅逐月擴大；房屋新開工跌幅持續(xù)擴大；土地市場繼續(xù)大幅下跌；商品房銷售面積及金額繼續(xù)負增長，單月跌幅連續(xù)收窄；國房景氣指數(shù)回調(diào)至95.4的歷史低位。

??投資：進入負增長區(qū)間。2022年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%，累計同比從4月開始負增長后，跌幅逐月擴大。從物業(yè)類別看，住宅投資跌幅最小，下降4.5%，各物業(yè)類型跌幅均持續(xù)擴大。從地區(qū)來看，東部地區(qū)仍是支撐房地產(chǎn)投資的最大區(qū)域，上半年投資36819億元，高于其他三區(qū)域的總和。二季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40549億元，較上季度上漲46.0%，同比下降9.1%。

??土地：大幅下跌。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3628萬平方米，同比下降48.3%；土地成交價款2043億元，同比下降46.3%；土地成交均價5631元/平方米，同比上漲3.8%。二季度土地購置面積2289萬平方米，較上季度上漲70.9%，同比下降51.5%；土地成交價款1371億元，較上季度上漲104.0%，同比下降54.3%.

??銷售：商品房銷售面積和金額負增長。上半年，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。分物業(yè)類型看，住宅市場量價齊跌，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項指標(biāo)保持上漲。分區(qū)域看，各區(qū)域商品房銷售面積和金額同比均處于負增長階段，其中東北地區(qū)跌幅最大。

??二季度全國商品房銷售面積37877萬平方米，銷售金額36417億元。兩項指標(biāo)較上季度上漲約22%，同比跌幅在30%左右。季度內(nèi)各月兩項指標(biāo)同比跌幅持續(xù)收窄，6月回調(diào)幅度最明顯。

??庫存：有所減少。6月末，商品房待售面積54784萬平方米，比一季度末減少1329萬平方米。其中，住宅待售面積26254萬平方米，減少1311萬平方米；辦公樓待售面積3881萬平方米，增加35萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積12365萬平方米，減少11萬平方米。

??02

??價格

??新房和二手房價格環(huán)比總體趨穩(wěn)，

??同比跌幅逐月擴大

??新房：房價環(huán)比跌幅收窄，同比跌幅擴大。4-6月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為18座、25座、31座，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.30%、-0.17%和-0.10%。4-6月，房價同比為上漲的城市數(shù)量分別為30座、23座、21座，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.11%、-0.79%、-1.29%。

??二手房：環(huán)比上漲城市數(shù)量增加，同比跌幅擴大。4-6月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為15座、15座、21座，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.27%， -0.39%，-0.21%。4-6月，價格同比上漲城市數(shù)量分別為13座、13座、12座，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-1.56%，-2.23%，-2.71%。

??03

??城市

??商品住宅成交量僅為上年同期五成，

??東部地區(qū)城市土地成交量領(lǐng)先

??二季度，監(jiān)測30個重點城市商品住宅成交總面積4759.75萬平方米，較上季度增加7.6%，比去年同期減少50.8%。其中，青島、成都成交量領(lǐng)先，分別為397.62萬平方米、358.17萬平米，其次杭州、武漢、廣州、南京、天津、佛山在200萬—275萬平方米之間，其他城市均在190萬平方米以下。

??商品住宅庫存最大的城市為青島，為2450萬平方米，武漢也超過2000萬平方米；海口庫存面積最小，為291萬平方米。消化周期上，杭州、上海、濟南、南京消化周期低于12個月；26座城市消化周期在12個月及以上，長春、大連最長分別為49個月和40個月，昆明、鄭州超過30個月。

??土地成交面積方面，杭州、寧波土地成交面積相對領(lǐng)先其他城市，分別為431.52公頃、338.01公頃，合肥、西安、上海、蘇州在214—286公頃區(qū)間，成交前十的城市還有成都、長沙、重慶、鄭州，成交面積在141—188公頃之間。

??04

??企業(yè)

??銷售業(yè)績大幅下降 投資力度下滑

??業(yè)績：大幅下降。上半年百強房企累計銷售操盤金額30564.6億元，同比下降50.3%。部分規(guī)模房企單月項目去化情況較佳、業(yè)績表現(xiàn)突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)6月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。

??投資：力度下滑。截至6月末，房企新增貨值百強門檻44.4億元，環(huán)比上漲41%，同比下降58%；投資金額百強門檻為15.9億元，同比下降61%。百強房企投資金額的83%集中于22城。15家典型房企在城市選擇上，延續(xù)了聚焦核心城市的投資策略。上半年百強房企拿地銷售比是0.16（一季度為0.1，上年同期為0.38）。

??融資：規(guī)模腰斬。上半年100家典型房企融資總量為3837億元，同比下降53%。一季度融資環(huán)境處于審慎維穩(wěn)的狀態(tài)，較大程度壓抑了房企的融資需求，二季度開始融資政策適度糾偏，支持房企合理融資需求，但企業(yè)整體融資未有明顯回暖、多數(shù)企業(yè)流動性壓力持續(xù)。

??到位資金：跌幅明顯。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比減少25.3%。其中，國內(nèi)貸款9806億元，下降27.2%；利用外資55億元，上漲30.7%；自籌資金27224億元，下降9.7%；定金及預(yù)收款24601億元，下降37.9%；個人按揭貸款12158億元，下降25.7%。二季度到位資金38688億元，較上季度增加1.4%，同比減少30.2%。

??三

??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??01

??行業(yè)指標(biāo)大幅下跌 市場信心嚴(yán)重受損

??房地產(chǎn)行業(yè)各項指標(biāo)持續(xù)大幅下探，為歷史上跌幅最深、持續(xù)時間最長的階段，不同于2020年3月份疫情突發(fā)造成的下跌。開發(fā)企業(yè)投資信心嚴(yán)重不足，更多精力放在了對存量項目的處置上，有主動選擇的因素，更多是被動和無奈，甚至是躺平，這種形勢短期難以扭轉(zhuǎn)。

??投資下行、新開工規(guī)?？s減引起市場供應(yīng)短缺，結(jié)果會是房價再次快速上漲，陷入惡性循環(huán)。市場中潛在需求還是存在且有動能，當(dāng)前的主要問題是疏通內(nèi)循環(huán)，改善市場主體預(yù)期。同時必須認(rèn)識到，預(yù)期僅對短期供求關(guān)系起作用，不會影響長期的供求關(guān)系。長期的住房需求仍取決于人口增長和收入增長。

??02

??項目爛尾、

??購房者“停貸”或?qū)е逻B鎖信用危機

??二季度鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、西安等多房地產(chǎn)項目業(yè)主發(fā)布停貸告知書，主要起因是所涉樓盤項目停工或爛尾。目前來看“斷供”范圍有不斷擴大、愈演愈烈之勢。如果持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)信用風(fēng)險則外溢到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，產(chǎn)生連鎖信用危機，有可能出現(xiàn)更大的社會信用危機。購房者的預(yù)付款和購房貸款是開發(fā)商重要的資金來源，占比接近總資金來源的一半左右，任何關(guān)于信貸政策或預(yù)售制度方面的波動都對開發(fā)商的資金來源及籌資模式產(chǎn)生巨大而深遠的影響。購房者“斷供”，是想用輿論攻勢讓政府出手倒逼房企繼續(xù)施工，只有政府、銀行、企業(yè)積極承擔(dān)責(zé)任，才能穩(wěn)定購房者信心，不對行業(yè)復(fù)蘇產(chǎn)生負面影響。

??03

??房地產(chǎn)行業(yè)流動性風(fēng)險傳導(dǎo)性逐步產(chǎn)生

??在緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動性問題上，金融政策、財政政策的支持力度以及地方政府的積極性非常高。當(dāng)前房企流動性風(fēng)險在擴大，是行業(yè)主要風(fēng)險集中點，其流動性風(fēng)險的傳導(dǎo)效應(yīng)正在產(chǎn)業(yè)鏈上下游、行業(yè)內(nèi)外逐步產(chǎn)生。房企對上游供應(yīng)商拖欠大量欠款，在產(chǎn)業(yè)鏈前端規(guī)模較大的企業(yè)尚有一定的抗風(fēng)險能力，但處于產(chǎn)業(yè)鏈末端很多中小民營企業(yè)已經(jīng)在危機中倒下。如果得不到妥善解決，未來幾個月內(nèi)將出現(xiàn)更多部品供應(yīng)企業(yè)和施工企業(yè)破產(chǎn)。

??04

??地方的刺激政策效果不樂觀

??二季度各地積極出臺寬松性調(diào)控措施，政策發(fā)布頻次高，但市場對優(yōu)化政策敏感性較弱，效果還不明顯。政策主要為降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等，以刺激需求端為主，供給端沒有進行相應(yīng)的政策配套。目前消費需求端正面臨兩大預(yù)期壓力：一是經(jīng)濟下行，二是行業(yè)收入收縮。曾經(jīng)高收入的房地產(chǎn)、IT、金融行業(yè)，現(xiàn)在正經(jīng)歷大裁員，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求主體大量處于失業(yè)狀態(tài)。如果僅以需求端刺激為主，而沒有在供給端進行相應(yīng)的政策配套，下半年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇仍然困難重重。

??四

??2022年三季度房地產(chǎn)市場

??走勢預(yù)判

??1、政策繼續(xù)邊際放松。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，宏觀經(jīng)濟層面出臺的政策措施對行業(yè)有積極正面的影響。樓市政策以不增加行業(yè)風(fēng)險為底線，解決企業(yè)流動性危機、恢復(fù)市場主體活力、扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。在中央支持下，地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，合理解決資金缺口，保障消費者合法權(quán)益，加強項目施工監(jiān)管、預(yù)售資金監(jiān)管。對需求端的政策主要著力在首付比例、首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、貸款利率調(diào)整，取消限購、限售等方面。

??2、市場仍處于艱難博弈階段。三季度行業(yè)投資、銷售、開工等指標(biāo)規(guī)模上仍處于低位，在政策支持下商品房銷售跌幅有望進一步收窄，投資、新開工的恢復(fù)尚需時日，市場信心不足，復(fù)蘇仍在艱難博弈。高能級城市房價依然堅挺，部分城市小幅上漲，三、四線城市繼續(xù)下調(diào)。土地市場仍存在較大的下行壓力，城市分化、區(qū)域分化廣泛存在，為提升市場熱度地方政府土地供應(yīng)質(zhì)量或?qū)⑻岣?。從中長周期衡量當(dāng)下市場，應(yīng)該是處于市場新增規(guī)模觸頂回落的階段，市場存量規(guī)模依然上升，年度新開工和銷售表現(xiàn)為波浪回落態(tài)勢。

??3、企業(yè)融資、市場環(huán)境分化。上半年已經(jīng)有部分民營企業(yè)獲準(zhǔn)發(fā)債，在行業(yè)起到示范效應(yīng)，更多民營企業(yè)的融資難題將得到改善。但也存在兩極分化，資金更偏向于經(jīng)營穩(wěn)健、發(fā)展勢頭良好、債務(wù)負擔(dān)較輕的民營企業(yè)。去年下半年大量地方城投企業(yè)入市拿地，但其主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)，其操盤能力還有待市場檢驗，這也是有經(jīng)驗但缺乏資金的房企的機會，部分房企可承接代建業(yè)務(wù)擴大生存空間。受項目停工和爛尾風(fēng)波影響，信用良好和運營穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率將進一步提升。