[克而瑞]精裝修率超6成，蘇廣錫杭幾乎達(dá)到推盤(pán)即裝修

??出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時(shí)間、人民對(duì)美好生活品質(zhì)的追求等多方面的考量，越來(lái)越多的城市加大了精裝修的比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為了當(dāng)前市場(chǎng)的主流。

??◎  作者 / 沈曉玲、羊代紅

??自2008年開(kāi)始，精裝房已經(jīng)進(jìn)入普及化時(shí)代，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市已經(jīng)相繼出臺(tái)了精裝政策，要求未來(lái)大部分住宅交付是精裝房。住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》中又明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，這使得全裝修、精裝修市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，特別是一二線城市精裝房市場(chǎng)更是得到了快速發(fā)展，使得精裝房市場(chǎng)份額逐年穩(wěn)步遞增。當(dāng)前市場(chǎng)精裝房標(biāo)準(zhǔn)一般是多少，精裝房占比情況如何？在市場(chǎng)下行的情況下，房企推盤(pán)的精裝標(biāo)準(zhǔn)以及份額占比又有什么變化呢？

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??平均精裝修率67%
長(zhǎng)三角、大灣區(qū)較高

??從50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤(pán)情況來(lái)看，精裝修的推盤(pán)占比達(dá)到60%以上，當(dāng)前精裝修已經(jīng)成為項(xiàng)目銷售的主流現(xiàn)象。

??其中從城市表現(xiàn)來(lái)看，蘇州、廣州、無(wú)錫和杭州的精裝修率均超過(guò)90%，分別為96.0%、95.6%、90.9%和90.0%，幾乎達(dá)到推盤(pán)即裝修。這些城市屬于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一二線城市，且精裝修標(biāo)準(zhǔn)及要求推廣較早的城市，如杭州最早的精裝修可以追溯到1999年,以精裝修酒店式公寓——雙牛大廈等為代表，在2019年9月10日浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）提出“10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付，鼓勵(lì)在建住宅積極實(shí)施全裝修?！边M(jìn)一步推動(dòng)了精裝修市場(chǎng)的繁榮，裝修率上升。

??分區(qū)域來(lái)看，珠三角的精裝修率達(dá)到91%，其中廣州早在2007年的精裝房率就已經(jīng)達(dá)到70%，其發(fā)展速度呈現(xiàn)出消滅毛坯房的趨勢(shì)。長(zhǎng)三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付才是市場(chǎng)主流。

??從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市精裝修率達(dá)到了86%，占比最高，二線城市裝修率為62%，自2016年上海、北京、杭州等一二線城市提出進(jìn)一步加大精裝修要求以來(lái)，一二線城市精裝修率穩(wěn)步上升，是當(dāng)前市場(chǎng)主流，三四線城市的精裝修率為60%，其毛坯房占比相對(duì)更多一些。值得注意的是，面對(duì)市場(chǎng)下行的時(shí)候，三四線推盤(pán)精裝修率下滑，2021年下半年、2022年上半年三四線的裝修率僅為分別為58%和54%，分別較2021年上半年的62%的水平下降4個(gè)和8個(gè)百分點(diǎn),而一二線城市變化不大。

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??精裝標(biāo)準(zhǔn)最高超萬(wàn)元/平
三四線追求品質(zhì)裝修費(fèi)反而高

??從裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的TOP10個(gè)項(xiàng)目均來(lái)自一線城市和新一線城市，其中上海占據(jù)6席。具體的裝修費(fèi)用來(lái)看，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的為瑞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上海翠湖五集項(xiàng)目，每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)15000元，北京中海首開(kāi)拾光里、綠地海珀外灘項(xiàng)目的每平米裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)也達(dá)到了萬(wàn)元門(mén)檻。不過(guò)值得注意的是，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，其對(duì)應(yīng)的成交均價(jià)也比較高，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高TOP10項(xiàng)目成交均價(jià)在十萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目有5個(gè)，屬于城市內(nèi)的豪宅型項(xiàng)目，兼具好地段好產(chǎn)品的特質(zhì)。

??從裝修標(biāo)準(zhǔn)均值來(lái)看，2021年50家重點(diǎn)房企的精裝修項(xiàng)目平均值為2612元/平方米，其中三四線的裝修標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到2730元/平方米，一線城市次之，二線城市最低為2603元/平方米，主要是因?yàn)橐欢€城市裝修存在更大的普遍性，剛需房也需精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，而三四線項(xiàng)目精裝修與毛坯分庭抗禮，進(jìn)行精裝修的項(xiàng)目更多的是品質(zhì)的選擇，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高。分區(qū)域來(lái)看，環(huán)渤海區(qū)域以2989元/平方米的價(jià)格領(lǐng)銜，珠三角為2051元/平方米，與區(qū)域裝修率排名相反，可以看出裝修率高的區(qū)域由于要求普遍存在，標(biāo)準(zhǔn)較低，而裝修率較低的區(qū)域，進(jìn)行精裝反而是品質(zhì)的選擇，價(jià)格反而相對(duì)更高。

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??裝修費(fèi)占買(mǎi)房成本一成
一線城市還是房子本身更貴

??從裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)的比值表現(xiàn)來(lái)看，所有推盤(pán)項(xiàng)目比值的均值水平在10.0%，裝修標(biāo)準(zhǔn)占個(gè)人買(mǎi)房成本一成左右。其中，二線城市達(dá)到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線城市達(dá)到了11.5%微低于二線城市，特別值得注意的是，一線城市比值標(biāo)準(zhǔn)僅為6.5%，由于一線城市的房?jī)r(jià)水平相對(duì)更高，物價(jià)表現(xiàn)上房子本身價(jià)格和裝修物料價(jià)值有較大的差距，同時(shí)一線城市的限價(jià)更加嚴(yán)格，使得房企降低精裝修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。

??從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，珠三角的裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)為6.5%，裝修性價(jià)比較為良心，由于該區(qū)域幾乎達(dá)到全裝修的標(biāo)準(zhǔn)，不存在因區(qū)域價(jià)格和產(chǎn)品類型不同導(dǎo)致的比值差異，可以一定程度上反應(yīng)全裝修占買(mǎi)房成本的情況。另外，中西部區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)比值達(dá)到14.0%，高于平均水平4個(gè)百分點(diǎn)，從區(qū)域來(lái)看房?jī)r(jià)影響因素較高，由于中西部城市成交均價(jià)相對(duì)更低，而精裝修的標(biāo)準(zhǔn)又有一定的門(mén)檻，導(dǎo)致比值更高，如南寧的比值表現(xiàn)高達(dá)20.2%，超平均裝修水平10個(gè)百分點(diǎn)，但其均價(jià)僅為推盤(pán)平均均價(jià)的48%。

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??市場(chǎng)降價(jià)回歸理性
限于政策新開(kāi)盤(pán)精裝修率高于2021年下半年

??市場(chǎng)下行導(dǎo)致市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏變化，疫情反復(fù)疊加市場(chǎng)下行，房企精裝修占比下滑變相降總價(jià)。從月度首開(kāi)項(xiàng)目的精裝修的占比變化來(lái)看，2021年上半年市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，房企首開(kāi)的項(xiàng)目的月均精裝修率一般穩(wěn)定在71%的水平，其中2021年5月最高達(dá)到78%。2021年下半年由于企業(yè)暴雷頻發(fā)以來(lái)市場(chǎng)下行明顯，精裝修的占比有所下滑，在2021年7-11月，月精裝修率平均水平僅為59%，較上半年較少超10個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)楸藭r(shí)市場(chǎng)下行，房企加大了市場(chǎng)的推盤(pán)力度同時(shí)部分項(xiàng)目實(shí)行折扣降價(jià)，為降低讓利程度，以毛坯項(xiàng)目為主，精裝修上市項(xiàng)目推盤(pán)意愿相對(duì)較低，精裝修推案占比下滑。

??到了2021年年底，市場(chǎng)持續(xù)下行，企業(yè)年度銷售目標(biāo)完成在即，此前擠壓的優(yōu)秀貨源也面臨上市壓力，部分企業(yè)加大了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的推盤(pán)，高能級(jí)城市項(xiàng)目推案上升，同時(shí)為回籠現(xiàn)金，進(jìn)一步讓利，精裝修項(xiàng)目推盤(pán)占比上升；到了2022年市場(chǎng)仍不見(jiàn)好，不過(guò)市場(chǎng)降價(jià)重回理性，精裝修率方面，由于各城市對(duì)精裝修有一定的比例要求，此前推案項(xiàng)目毛坯比例相對(duì)較高，2022年需加大精裝比例以達(dá)到監(jiān)管要求，所以到了2022年雖房企精裝意愿未回到歷史水平，但月均精裝修推盤(pán)占比達(dá)到68%，較2021年12月的水平回落，高于2021年下半年的“至暗”水平，重新回到相對(duì)正常水平。

??出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時(shí)間、人民對(duì)美好生活品質(zhì)的追求等多方面的考量，越來(lái)越多的城市加大了精裝修的比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為了當(dāng)前市場(chǎng)的主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達(dá)到了推盤(pán)即裝修，同時(shí)更高能級(jí)城市對(duì)精裝修比例的要求也更高。不過(guò)值得注意的是，當(dāng)前條件下，房企利潤(rùn)空間收窄，“精裝修”不僅成為房企項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)組成的核心展示部分，更成為房企利潤(rùn)調(diào)節(jié)器，有時(shí)候存在貨不對(duì)板的情況，導(dǎo)致交付時(shí)維權(quán)事件時(shí)有發(fā)生，近幾年來(lái)監(jiān)管也逐步加大了在該方面的監(jiān)管力度，精裝修標(biāo)準(zhǔn)或迎來(lái)進(jìn)一步的監(jiān)管，房企應(yīng)加大運(yùn)營(yíng)管理力度，向管理要效益，積極升級(jí)產(chǎn)品力，做出與市場(chǎng)適配度更高的產(chǎn)品。