[克而瑞]行業(yè)透視 |? 非正常停工對鄭漢渝等核心二線市場已造成沖擊

??2022年7月，恰逢傳統(tǒng)銷售淡季，整體市場熱度穩(wěn)步回落，重點(diǎn)50城開盤平均去化率降至31%，持平5月。受部分樓盤陸續(xù)爆出“斷貸停工”傳聞，各城市跌多漲少，僅上海、杭州等個(gè)別城市“熱點(diǎn)恒熱”，核心二線諸如蘇州、鄭州、武漢等去化率均呈現(xiàn)穩(wěn)步回落，市場觀望情緒持續(xù)加劇。究竟當(dāng)前各城市真實(shí)市場熱度如何？停工停貸所帶來的負(fù)面影響能否得以有效控制呢？

??銷售淡季疊加斷貸停工

??7月50城開盤去化率由升轉(zhuǎn)降至31%持平5月

??7月迎來傳統(tǒng)銷售淡季，疊加各地部分項(xiàng)目陸續(xù)爆出“停工斷貸”負(fù)面?zhèn)髀劊w去化率由增轉(zhuǎn)降：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城7月新開盤項(xiàng)目平均去化率降至31%，環(huán)比下降8個(gè)百分點(diǎn)，持平5月，經(jīng)歷了6月年中沖刺之后，市場再度回歸平淡，多數(shù)城市復(fù)蘇進(jìn)程受阻。

??具體來看，整體依舊延續(xù)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者積弱”格局：杭州、成都、上海位列前三甲，7月去化率均超6成，而中部和北部弱二線諸如天津、重慶、鄭州、青島、濟(jì)南等和核心都市圈三四線諸如佛山、珠海、泉州、東莞、常州等去化率均不足30%。從變動(dòng)情況來看，總體呈現(xiàn)出跌多漲少行情：

??一方面，中西部乃“重災(zāi)區(qū)”“停工停貸”加劇了居民觀望情緒，同時(shí)也對沖了前期政策的利好效應(yīng)，諸如重慶、武漢、鄭州等短期市場也有了明顯回落，重慶7月去化率降至22%，較上月下降了28個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，部分熱點(diǎn)城市諸如蘇州、成都等購房者出于對新房交付安全的焦慮，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，從而刺激二手住宅成交穩(wěn)步放量。

??鄭州、武漢、重慶等中部城市因停工停貸回暖受阻

??7月來訪、去化轉(zhuǎn)弱

??聚焦深陷停工斷貸“暴風(fēng)眼”的中西部市，以武漢、鄭州、重慶為典型代表，無論是停貸、停工項(xiàng)目個(gè)數(shù)均屬全國TOP5，鄭州的停貸問題最為嚴(yán)重，單城停貸項(xiàng)目個(gè)數(shù)便達(dá)到了34個(gè)，遠(yuǎn)超其停工項(xiàng)目個(gè)數(shù)11個(gè)，樓市下行導(dǎo)致居民觀望情緒持續(xù)加劇，而武漢、重慶停工項(xiàng)目個(gè)數(shù)也都在20個(gè)左右，潛在“斷供”風(fēng)險(xiǎn)依舊巨大。

??雖然地方政府也在積極出臺(tái)各類政策同時(shí)進(jìn)行輿情監(jiān)控消弭負(fù)面影響，但是整體市場熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步回落行情，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月三城去化率均回落至3成以下，其中重慶降幅最為顯著，環(huán)比下降28個(gè)百分點(diǎn)，武漢次之，亦下降了18個(gè)百分點(diǎn)。鄭州呈現(xiàn)出低位持穩(wěn)跡象，4-7月去化率基本都保持在30%左右波動(dòng)。

??從客戶來訪量數(shù)據(jù)我們也不難端倪，當(dāng)前居民購房信心明顯不足，觀望情緒持續(xù)加?。鹤?月斷供項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)后，三城項(xiàng)目來訪量數(shù)據(jù)均出現(xiàn)不同程度回落，均不及其5月水平。

??具體來看，作為停貸“重災(zāi)區(qū)”的鄭州，7月到訪量跌至5.94萬組，環(huán)比下降21%，剛需購房者謹(jǐn)慎下手，適度考慮國央企和穩(wěn)健型民企開發(fā)項(xiàng)目，在意交房時(shí)間，而改善客戶也拉長了成交周期。重慶如是，7月客戶到訪量不足5萬組，環(huán)比下降16%，而客戶轉(zhuǎn)化率也由上月的7%降至6%。

??蘇州、成都等交付安全焦慮下

??二手住宅成交規(guī)模達(dá)年內(nèi)新高，反超新房

??停貸潮也一定程度加劇了部分城市諸如蘇州、成都等購房者對新房交付安全的焦慮，有迫切自住需求的開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，從而刺激二手住宅成交穩(wěn)步放量。

??以蘇州為例，新房與二手房市場呈現(xiàn)出典型的“此消彼長”行情：新房市場來看，7月供應(yīng)明顯疲軟，僅有2個(gè)項(xiàng)目開盤，共推出388套，去化123套，去化率32%，較上月下降13個(gè)百分點(diǎn)；相城區(qū)高鐵新城板塊的鉑悅春和萬象去化尚可，達(dá)45%；園區(qū)勝浦板塊的中鐵建花語瀾苑去化率僅18%。

??而二手房市場來看，截止7月28日，蘇州市區(qū)二手住房成交5674套，連續(xù)兩月同環(huán)比均增加，較6月基礎(chǔ)上繼續(xù)創(chuàng)造年內(nèi)新高，市場顯著回暖，本月二手房成交套數(shù)約為新房的1.4倍。而成都如是，自3月以來，成都二手房成交量即反超新房，7月成都二手成交量沖高至1.7萬套，已達(dá)到近10年月度最高水平。

??購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場并非沒有緣由，除了短期對于新房交付的安全焦慮之外，一方面受益于政策利好，二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)質(zhì)性取消，限售年限縮短、房貸利率下調(diào)等都在激活二手房市場流動(dòng)性，另一方面，因核心地段新房供應(yīng)稀缺，有實(shí)際自住需求的購房者也被倒逼至二手房市場，加之部分城市次新房品質(zhì)不差，配套齊全，性價(jià)比高，“所見即所得”也迎合了多數(shù)購房者的需要。

??展望：政府端+銀行端“雙管齊下”保交付

??8月樓市預(yù)期仍將二次探底

??7月末中央政治局會(huì)議召開，針對于當(dāng)前停工停貸問題，首提“保交樓”，多城已落實(shí)“一樓一策一專班”。而在與多地交流過程中，我們也發(fā)現(xiàn)部分城市針對停工停貸的解決方案也值得被廣泛推廣和借鑒，大體可以通過政府端和銀行端“雙管齊下”解決問題。

??政府端可以充分協(xié)調(diào)，推動(dòng)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，共克時(shí)艱。一方面符合條件的項(xiàng)目超節(jié)點(diǎn)提前撥付監(jiān)管資金，另一方面，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)適度分離，給予一定的稅收減免，或是允許其邊開工邊銷售，資金回籠優(yōu)先償還工程款，保證其工期進(jìn)度。此外，以行政手段做好輿情管控，不允許公職人員參與停貸，或是讓相關(guān)媒體息聲，保證負(fù)面情緒不會(huì)擴(kuò)大化。

??銀行端可以強(qiáng)化地產(chǎn)授信，針對于快要完工項(xiàng)目成立小額紓困基金助力交付。而對于部分暫時(shí)面臨資金流動(dòng)性困難的企業(yè)予以貸款展期等等。

??目前來看，各城“保交付”政策尚處于研討期，還未有更多的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，即便后期政策落地實(shí)施，對于整體市場信心的修復(fù)效果仍有待驗(yàn)證?；诖?，我們認(rèn)為，8月市場仍將會(huì)二次探底，不過整體成交同比跌幅還將繼續(xù)收窄。各城市市場也將繼續(xù)分化：

??首先，上海、杭州、成都等市場熱度慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３郑贿^值得關(guān)注的是，這類城市因區(qū)域冷熱不均，整體市場去化率波動(dòng)極易受到房企供貨區(qū)域影響，集中供地下樓盤集中入市也會(huì)使得后期房企競爭持續(xù)加劇。其次，救市政策力度加碼城市，譬如目前仍處于政策醞釀期的天津、長沙、青島等短期內(nèi)成交或?qū)⒎€(wěn)中有升。第三，鄭州、武漢這類停工、斷貸項(xiàng)目較多的城市，即便政府及時(shí)介入，但與房企洽談解決停工、斷貸問題仍需時(shí)間，短期內(nèi)購房者觀望情緒較為濃厚，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。最后，多數(shù)三四線城市將面臨較長時(shí)間的盤整期，成交或持續(xù)低位運(yùn)行，短期內(nèi)難以抬頭。以常州、珠海、東莞、佛山等為典型代表，都市圈邊緣城市尚需靜待核心城市實(shí)質(zhì)性回暖之后方有轉(zhuǎn)機(jī)，而內(nèi)陸內(nèi)生型三四線更多只能以時(shí)間換空間，依托自身需求修復(fù)。