[仲量聯(lián)行]年末下行壓力仍存，疫情政策調(diào)整預(yù)計(jì)推動市場活力逐步復(fù)蘇

??北京，2023年1月5日—— “2022年北京商業(yè)地產(chǎn)市場幾經(jīng)波折，盡管年底市場未見回暖，但疫情防控政策接連的重大調(diào)整預(yù)計(jì)推動經(jīng)濟(jì)和市場活力加快恢復(fù)?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“市場需要時(shí)間夯實(shí)修復(fù)基礎(chǔ)，2023年將會是北京商業(yè)地產(chǎn)市場緩步徐行、逐漸邁向復(fù)蘇的一年。”

??辦公樓市場租金仍然承壓下行，疫情反復(fù)導(dǎo)致租賃需求進(jìn)一步收縮，全年凈吸納量同比下降81%。在投資市場，全年交易額同比下降57%，從物業(yè)類型來看，產(chǎn)業(yè)園及倉儲物流交易熱度持續(xù)攀升。在零售地產(chǎn)市場，疫情反復(fù)導(dǎo)致租賃需求持續(xù)減弱，部分新項(xiàng)目因工期延誤或預(yù)租受阻，于四季度宣布延期入市。工業(yè)物流市場迎來三個(gè)優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的入市，整體租金延續(xù)小幅上漲趨勢。酒店市場，除8月外，下半年高端酒店市場持續(xù)低迷，但高端酒店供應(yīng)量小幅增長。高端住宅市場，盡管四季度交易活躍度受阻，全年總成交量仍創(chuàng)五年新高。

??甲級辦公樓

??全市辦公樓市場下行壓力依然顯著，整體租金保持下降趨勢。受11月初再次爆發(fā)的疫情影響，全市經(jīng)濟(jì)活躍度大幅降低，整體租賃需求進(jìn)一步收縮。在當(dāng)前市場環(huán)境下，租賃談判周期明顯延長。四季度，租賃需求主要源自出于降本增效目的的搬遷和抄底升級。內(nèi)資金融企業(yè)持續(xù)作為主力需求，在第四季度貢獻(xiàn)近一半的租賃需求。一些投資銀行和資產(chǎn)管理公司在四季度仍有擴(kuò)張行為，CBD成為此類租戶表現(xiàn)最為活躍的區(qū)域。

??第四季度凈吸納量錄得負(fù)數(shù)，2022 年全年凈吸納量的 82% 來自第一季度。受新租需求減少和部分租賃合約提前終止影響，四季度科技行業(yè)聚集的子市場空置面積激增。全市租金跌幅擴(kuò)大，環(huán)比降低1.1%，同比降低0.4%。在全市下行環(huán)境下，除麗澤以外其他子市場均錄得不同程度的租金下降。麗澤的大部分辦公項(xiàng)目已鎖定主力租戶，且區(qū)域市場需求保持相對活躍?！半S著一系列旨在支持企業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的措施出臺，嚴(yán)格的疫情防控措施也在2022年底放寬，我們預(yù)計(jì)這將有助于2023年市場活躍度的穩(wěn)步恢復(fù)。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“但是，由于政策的積極影響不會在辦公樓市場即刻生效，需求和租金的回暖尚需時(shí)日?！?/p>

??投資

??大宗交易市場表現(xiàn)低迷，交易額大幅下降。2022年，受經(jīng)濟(jì)不確定性和市場波動因素影響，北京全年大宗成交累計(jì)總額為268億元，同比下降57%。第四季度，市場活躍度進(jìn)一步受限，僅有少量交易完成。凱德通過法拍收購位于東三環(huán)的博瑞大廈，收購總價(jià)為人民幣20.37億元。StorHub完成對位于豐臺的樂華梅蘭家居城的部分收購，預(yù)計(jì)其收購后將改為自助式倉儲。

??全年資產(chǎn)成交類型及買家類型更為多樣化。辦公物業(yè)仍為最受投資人關(guān)注的業(yè)態(tài)之一，占比達(dá)到全年成交額的三分之二。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)在2022年的成交額占比近20%，較往年有所上升。另外，受益于北京極其有限的供應(yīng)及穩(wěn)定的租賃需求，倉儲物流在大宗交易市場的熱度持續(xù)攀升。從買家類型來看，自用買家較過去更為活躍，成交額占比達(dá)44%?！懊鎸?jīng)濟(jì)環(huán)境較多不確定性的2022年，投資人趨向以多樣化資產(chǎn)類別的投資策略對抗市場風(fēng)險(xiǎn)，未來或?qū)⒏简?yàn)投資者針對各類資產(chǎn)的資管及運(yùn)營能力?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“年末防疫政策的優(yōu)化預(yù)計(jì)將刺激投資人的信心修復(fù)，隨著價(jià)格預(yù)期的調(diào)整，市場活躍度有望加速提升。”

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場的新增供應(yīng)。

??社會零售消費(fèi)總額進(jìn)一步下滑，北京零售市場顯著承壓。四季度，北京零售市場在十一月受疫情短期爆發(fā)影響，市場需求減弱。例如，餐飲與時(shí)尚板塊持續(xù)出現(xiàn)利潤收縮、擴(kuò)張放緩，甚至退租掉鋪的趨勢。以上兩個(gè)品類占比第四季度全市退租面積的50%以上。與此同時(shí)，仍有部分品類在逆勢擴(kuò)張，戶外運(yùn)動和新能源汽車均在四季度尋求擴(kuò)張機(jī)會。臨近年末，防疫政策優(yōu)化調(diào)整，預(yù)計(jì)幫助市場活力在中短期內(nèi)提振。

??部分新項(xiàng)目宣布延期入市。四季度未錄得新增供應(yīng)，原計(jì)劃將于第四季度入市的幾個(gè)商場受疫情擾動均未能順利開業(yè)。一些未來項(xiàng)目的計(jì)劃入市時(shí)間也因工期延誤或預(yù)租活動受阻而延后。此外，四季度仍有大量店鋪退租，全市零售項(xiàng)目的租賃表現(xiàn)走弱，市區(qū)市場空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.9%，郊區(qū)市場空置率錄得10.1%，環(huán)比上升1.0個(gè)百分點(diǎn)。

??全市租金在低迷的市場環(huán)境中持續(xù)走低。由于市場租賃需求疲弱，全市租金連續(xù)下跌。多數(shù)業(yè)主提出降租或更靈活的租約條款來吸引零售商入駐，從而維持項(xiàng)目的穩(wěn)定表現(xiàn)。市區(qū)租金錄得全年最大降幅，環(huán)比下降2.6%，郊區(qū)市場的租金環(huán)比跌幅為2.9%。

??“盡管短期內(nèi)市場仍受疫情抑制，但十二月底出現(xiàn)了一些消費(fèi)回暖的積極信號，例如，餐廳店鋪的客流量已有回升。防疫政策的放開預(yù)計(jì)將在2023年上半年帶動零售消費(fèi)市場進(jìn)入修復(fù)通道，市場預(yù)期開始好轉(zhuǎn)，全市租金預(yù)計(jì)將于下半年回暖?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??物流市場需求結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，與醫(yī)療保健相關(guān)的需求略有增加。在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，四季度整體市場需求仍保持穩(wěn)健。BALP和TLP子市場需求明顯優(yōu)于其他區(qū)域，呈現(xiàn)增長態(tài)勢。這兩個(gè)區(qū)域在四季度均錄得大體量新租成交。需求來源方面，電商、供應(yīng)鏈和制造業(yè)持續(xù)占據(jù)市場需求的70%左右。“雙十一”和四季度其他的大型電商活動也推動了相關(guān)行業(yè)的短期租賃需求。此外，國藥集團(tuán)在四季度新租了 1.2萬平方米的面積，推動醫(yī)療保健行業(yè)的倉儲需求顯著增長。在供應(yīng)方面，四季度共有三個(gè)新增項(xiàng)目入市，總建筑面積約為24萬平方米。這些項(xiàng)目入市前的預(yù)租率均已達(dá)到90%左右，給市場帶來的供應(yīng)壓力十分有限。因此在2022年第四季度，空置率僅小幅上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.8%。

??2022年北京工業(yè)物流市場租金同比增長4.3%。第四季度整體租金持續(xù)呈溫和增長態(tài)勢，環(huán)比增長1.1%。穩(wěn)健的需求抵消了供應(yīng)增加所帶來的影響，促使2022年全年租金穩(wěn)步上漲。幾個(gè)主要子市場的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有力拉動整體租金上漲。與此同時(shí)，平谷等價(jià)格洼地也呈現(xiàn)租金上漲趨勢。 “2023年的新增供應(yīng)將達(dá)到歷史峰值。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“預(yù)計(jì)共有55萬平方米的新增供應(yīng)即將入市，其中60%的新增供應(yīng)將分布在大興國際機(jī)場子市場?！?供應(yīng)的大規(guī)模釋放或?qū)⒏淖儽本┪锪魇袌霈F(xiàn)有格局，新的子市場——大興國際機(jī)場將在2023年趨于成熟。市場空置率將在2023年被推高至9.7%左右，較2022年增加3.9個(gè)百分點(diǎn)。

??酒店

??備注：北京酒店指高端酒店，平均房價(jià)包含服務(wù)費(fèi)

??除8月外，2022年下半年北京高端酒店市場持續(xù)低迷。暑假是北京酒店市場的傳統(tǒng)旺季，得益于暑期利好，8月成為本年單月業(yè)績最好的月份——平均房價(jià)為991元，入住率達(dá)64.3%，每間可出租客房收入為637元。受疫情影響，北京于9月開始再次收緊疫情防控政策，導(dǎo)致跨省出行需求下降。2022年截至11月，北京高端酒店市場的平均房價(jià)為996元，入住率為33.7%，每間可出租客房收入僅為336元。

??2022年下半年高端酒店供應(yīng)量小幅增長，而2023年的新增供應(yīng)量預(yù)期有限。北京悉曇酒店與北京雁柏山莊均于2022年下半年進(jìn)入試營業(yè)階段，分別為市場新增38間和67間客房。其中北京悉曇酒店隸屬于羅萊夏朵集團(tuán)，酒店配備一系列康養(yǎng)設(shè)施，為賓客提供豐富的康養(yǎng)度假選項(xiàng)。2023年預(yù)期沒有新增高端及以上酒店供給，原計(jì)劃2023年3月開業(yè)的北京大興凱悅酒店，現(xiàn)推遲至2025年開業(yè)。

??近期出臺的出入境防疫政策優(yōu)化措施和對流量限制取消的決定利好酒店行業(yè)復(fù)蘇。自12月以來，中央政府通過調(diào)整各類疫情防控政策，進(jìn)一步放寬國內(nèi)出行限制。此外，自2023年1月8日開始，我國入境旅客無需集中隔離，同時(shí)取消國際客運(yùn)航班數(shù)量管控措施。一系列的疫情防控政策調(diào)整將刺激市場需求回升，為旅游和酒店業(yè)的恢復(fù)創(chuàng)造機(jī)會。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤表示：“伴隨防疫措施的優(yōu)化調(diào)整和出入境管控的放開，酒店市場有望在2023年進(jìn)入快速恢復(fù)期。酒店資產(chǎn)的價(jià)值回歸也有望隨之到來。在當(dāng)前的窗口期，應(yīng)充分梳理在手酒店資產(chǎn)，找準(zhǔn)市場定位，在后疫情時(shí)期充分利用市場恢復(fù)契機(jī)，改善運(yùn)營坪效，做好資產(chǎn)管理。”

??高端住宅

??北京高端住宅市場在第四季度遇冷。北京高端住宅市場成交量明顯收縮，第四季度環(huán)比下滑32.7%。受近期疫情影響，住宅成交活動陷入滯緩。但在前三季度高規(guī)模的支撐下，2022年全年成交同比大增66.9%，創(chuàng)下近五年的新高。四季度開發(fā)商推盤受阻，市場供應(yīng)規(guī)模有所下降，共錄得2,178套新增供應(yīng)，環(huán)比下降14.5%。但全年累計(jì)新增供應(yīng)量達(dá)到9,610套，同比增長5.2%。由于缺乏大型新盤入市，四季度成交主要去化現(xiàn)有庫存。

??市場傳遞積極信號，需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放。第四季度，受開發(fā)商年末出臺優(yōu)惠政策的影響，北京高端住宅新房價(jià)格環(huán)比下調(diào)0.3%。米陽表示:“近期，國家出臺了一系列利好政策，向市場傳遞較為積極的信號，買家預(yù)期或?qū)⒂兴纳?，市場活躍度的回溫會吸引觀望中的買家入市，疫情期間積壓的需求將在短期內(nèi)逐步釋放，支撐市場成交量保持穩(wěn)定。”