市場報(bào)告克而瑞研究中心 2024-10-14 10:55:25 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:江蘇
- 發(fā)布時(shí)間:2024-10-14
- 報(bào)告類型:市場報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??假設(shè)江核的需求大幅好轉(zhuǎn),去化速度提升50%,且嚴(yán)控廣義庫存項(xiàng)目的上市節(jié)奏,預(yù)計(jì)也需要2-3年才能恢復(fù)平衡。
??◎ 文 / 馬千里、邱娟
??作為國家級新區(qū)、南京的成交主力板塊之一,近一年南京江北新區(qū)核心區(qū)庫存壓力為何急劇攀升?預(yù)期轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵沖突點(diǎn)在哪里?怎樣才能走出當(dāng)前的困境?
??01
??板塊現(xiàn)狀:近一年江核新房成交量僅19萬平方米,較2021年流速降幅超八成
??2024年前9月,南京商品住宅銷售面積僅290萬平方米,同比2023年同期降幅高達(dá)41%,成交規(guī)模大幅收縮。去化周期也由18個(gè)月拉長至24個(gè)月,庫存壓力逐漸加大。
??剛剛過去的9月,新房供求低位運(yùn)行,全月成交建面僅38萬平方米。全月南京推盤17次,共計(jì)1215套房源,環(huán)比下滑12%,整體去化率僅26%?!笆弧眹鴳c期間,南京全市認(rèn)購面積8.13萬㎡,同比上漲3%,認(rèn)購550套房源,同比下滑15%1,仍為近5年十一假期認(rèn)購量低谷。
??細(xì)分到板塊,從成交規(guī)模上來看,大校場、江北核心區(qū)、河西南成交規(guī)模相對較高,位居前三,成為TOP3板塊。其中,曾經(jīng)的頂流區(qū)域——江北核心區(qū),新房去化遭遇了前所未有的困境。截至2024年9月底,庫存達(dá)45萬平方米,去化周期拉長至29個(gè)月,庫存壓力處于較高水平。
??值得注意的是,2021年,江北核心區(qū)曾經(jīng)是南京成交規(guī)模最大的板塊,成交建面高達(dá)102萬平方米,近一年(2023.9-2024.8)該板塊成交建面降至18.8萬平方米,降幅高達(dá)82%,取而代之的成交規(guī)模榜首板塊則是更為高端的大校場板塊,其成交建面由48萬平方米降至27.5萬平方米,降幅相對較小。不僅僅是大校場外,河西南板塊新房成交規(guī)模的降幅較之也相對溫和。
??02
??原因探析(一):逆市下土地供應(yīng)嚴(yán)重過量
近七成廣義庫存項(xiàng)目仍未開盤
??相比狹義庫存而言,江核的廣義庫存去化壓力更為嚴(yán)峻,目前廣義庫存超過200萬平方米,超過板塊近一年新房交易量的10倍,其中在售項(xiàng)目廣義庫存68.6萬平方米,占比僅32%;待入市項(xiàng)目廣義庫存146萬平方米,占比接近七成。從項(xiàng)目開發(fā)商來看,大部分未入市項(xiàng)目多為城投項(xiàng)目,入市計(jì)劃大都尚未公布。
??按出讓時(shí)間統(tǒng)計(jì),目前南京的廣義庫存主要來自于2022、2023年成交地塊,廣義庫存分別為56、74萬平方米,占比超過六成。固然,作為2021年新房成交量領(lǐng)先、狹義庫存周期健康的板塊,在客觀事實(shí)上,大量出讓土地的江北核心區(qū),在土地財(cái)政方面為江北新區(qū)做出了更多貢獻(xiàn)。但考慮到2022年后的市場下行,在市場波動下土地供應(yīng)的高位過量,也是江核目前廣義庫存高企的最根本原因。而這,也正是2024年以來江核低密宅地出讓頻頻遇冷、底價(jià)成交的最關(guān)鍵原因所在。
??03
??原因探析(二):次新房價(jià)格腰斬
拉低新房去化率
??江核的去化壓力攀升,一方面是受到江北核心區(qū)連續(xù)多年過量土地供應(yīng)的影響;另一方面,二手房市場也在持續(xù)擠占板塊的購房需求,當(dāng)前江核次新小區(qū)二手房價(jià)格較新房有明顯的優(yōu)勢,以華潤國際社區(qū)項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目為2018年入市的次新房,當(dāng)前二手房成交均價(jià)23434元/平方米,較其歷史高點(diǎn)價(jià)格47216元/平方米,降幅已經(jīng)達(dá)50%,正榮潤錦城與之類似,降幅也高達(dá)46%,老業(yè)主為了盡快止損、低價(jià)掛牌,板塊內(nèi)次新房源大量入市。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,近一年板塊二手房成交量達(dá)12萬平方米,是同期新房成交規(guī)模的1.7倍,二手房也在一定程度上拖累了新房去化。
??04
??原因探析(三):2022-2023年新房成交規(guī)模大幅收窄,進(jìn)一步推高庫存壓力
??從新房供求來看,江北核心區(qū)供應(yīng)相對適度,近些年供求比在1-1.36之間。但是受宏觀環(huán)境的影響,尤其是在次新房價(jià)格大幅下降的影響下,供求規(guī)模明顯下降。2023年,江北核心區(qū)新房價(jià)格下跌勢頭明顯,成交頹勢加劇,全年成交規(guī)模僅42萬平方米,僅有歷史高點(diǎn)的四成(2021年全年新房成交規(guī)模102萬平方米,去化周期僅有2個(gè)月,其時(shí)成為南京各大板塊成交規(guī)模之首),2023年底去化周期增至13個(gè)月。這種趨勢在2024年進(jìn)一步加劇,2024年前9月江北核心區(qū)成交量也僅有7萬,去化流速十分緩慢,去化周期急劇拉長,到了9月底,已經(jīng)增至29個(gè)月,庫存量增至45萬平方米。
??綜上,受土地過量供應(yīng)、二手房價(jià)格大幅下調(diào)等多方面影響,僅僅三年的時(shí)間,江北核心區(qū)從南京的頂流逐步陷入庫存泥淖,去化周期增至29個(gè)月,供求關(guān)系失衡。不過,受政策利好的影響,十一假期期間各項(xiàng)目來訪及認(rèn)購量與平日周末相比,整體提升量集中在20%-30%。案場優(yōu)惠加碼,以特價(jià)房、工抵房以及房源普惠下探形式為主,優(yōu)惠力度較大,市場小幅回溫。譬如,9月最后一天領(lǐng)取銷售許可證的江核純新盤揚(yáng)子保利·江韻瑧悅,首發(fā)第四代住宅受到市場熱捧,市場熱度有一定地提升。
??不過由于此前庫存積壓過多、去化壓力“積重難返”,即便江核的需求側(cè)預(yù)期大幅好轉(zhuǎn),去化速度提升50%,且嚴(yán)控廣義庫存項(xiàng)目的上市節(jié)奏,據(jù)我們估算,也需要2-3年才能恢復(fù)平衡。
??在去化壓力高企的當(dāng)下,板塊自身需求恢復(fù)的作用有限,重塑供需關(guān)系,關(guān)鍵還是要依靠地方主管部門的合理引導(dǎo):首先,要嚴(yán)控新增土地供給,并合理管控已出讓地塊的開發(fā)進(jìn)度,避免狹義庫存增加,推高營銷成本,導(dǎo)致當(dāng)前在售項(xiàng)目更難去化,“所幸”的是近年來出讓土地大多為地方城投獲取,在項(xiàng)目開發(fā)周期的承壓能力方面強(qiáng)于民營企業(yè)。其次,可考慮適當(dāng)收回未開發(fā)項(xiàng)目用地,或?qū)τ谖撮_發(fā)項(xiàng)目用地適當(dāng)改變?nèi)莘e率、用途等規(guī)劃指標(biāo)。在需求難以提振的情況下,從供給側(cè)減輕廣義庫存高企的問題。再者,可結(jié)合新興產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐和發(fā)展進(jìn)度,適當(dāng)收購在建項(xiàng)目用于保障性住房,尤其是2022年以來托底成交的部分宅地可納入其中,在加速板塊庫存去化的同時(shí),也可助推板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃預(yù)期的加快落地。
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《關(guān)于進(jìn)一步做好房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)改成本價(jià)補(bǔ)交房價(jià)款有關(guān)工作的通知》政策解讀
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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