??隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步成熟和穩(wěn)定，未來一手房和二手房市場將進(jìn)一步融合，形成更加統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場。同時(shí)，隨著市場需求的變化，可能會出現(xiàn)更多創(chuàng)新的服務(wù)模式，以適應(yīng)一二手房聯(lián)動(dòng)的發(fā)展趨勢。借鑒國外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，由于二手房市場占據(jù)主導(dǎo)地位，因此一二手房市場聯(lián)動(dòng)的趨勢主要還是體現(xiàn)在二手房市場方面，重點(diǎn)總結(jié)為以下幾個(gè)方面。

??二手房比重上升并成為市場的主導(dǎo)

??國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)研究表明，一手房市場和二手房市場是密切聯(lián)系的，在一般情況下，房地產(chǎn)市場的價(jià)格應(yīng)該是二手房市場價(jià)格決定一手房市場價(jià)格，進(jìn)而決定一手房市場的需求，一手房市場開發(fā)建設(shè)量增加，進(jìn)入市場交易后，會使二手房市場的供給增加，從而抑制二手房市場的價(jià)格上升。

??在歐美等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)市場已經(jīng)相對成熟，一二手房的交易比例較為平衡，二手房交易量通常占國家整個(gè)房地產(chǎn)交易量的80%左右。

??而從上海來看，2011年以來就基本呈現(xiàn)二手房占主導(dǎo)的局面，雖然2022年之后二手房占比有所下降，但整體仍以二手房交易為主的市場格局并未改變。

??通過對發(fā)達(dá)國家和地區(qū)一手房與二手房成交比例的分析，可以發(fā)現(xiàn)，在合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)市場不應(yīng)該依靠新房市場作為支撐，而應(yīng)該是以二手房市場作為市場的交易主導(dǎo)，二手房市場是推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)。

??鼓勵(lì)二手房交易成為市場發(fā)展重點(diǎn) 

??從國外住房市場發(fā)展看，由于二手房成為市場交易的主體，因此，盤活和激活二手房市場對于房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定具有重要作用。各國主要也采取了一些手段和措施以鼓勵(lì)二手房市場的交易。具體來看，一是一些國家通過提供稅收優(yōu)惠來鼓勵(lì)二手房交易，比如降低房貸利率、減免房產(chǎn)交易稅、地產(chǎn)購置稅等。二是鼓勵(lì)房主改善住房的居住體驗(yàn)，如進(jìn)行房屋翻新、提供精裝修等，提升房屋的吸引力。政府可以通過制定相關(guān)政策來支持二手房市場的發(fā)展，如提供購房補(bǔ)貼、優(yōu)化土地使用政策等。

??以日本為例，2014年為促進(jìn)二手房交易和裝修市場的擴(kuò)大以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，日本政府降低二手房貸款利率并減免稅收。具體而言，針對購買二手房的消費(fèi)者，政府將降低裝修費(fèi)用貸款利率；針對二手房住宅經(jīng)營者，若其能提供抗震維修服務(wù)，政府或?qū)p免其稅收。日本雖然有許多消費(fèi)者有意愿購買價(jià)格相對便宜的二手房，但由于二手房沒有相應(yīng)的抗震處理和住房自由化政策，許多消費(fèi)者依舊望而卻步。政府此舉有助于通過擴(kuò)大資金援助，解決空置房問題。官方調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，日本二手房的改建費(fèi)用極高，約為600萬日元(約合人民幣361107元)。消費(fèi)者即使以低價(jià)購買了二手房，但仍需貸款解決高額的裝修費(fèi)用問題。許多消費(fèi)者因此選擇放棄購買。貸款利率的降低預(yù)期也有助緩解這一現(xiàn)象。

??而在英國，70%的人擁有自己的住房，許多人不到30歲就能有自己的房子。大多數(shù)中產(chǎn)階級家庭基本上都擁有自己的小樓或高級公寓，條件相對差一些的也能住上門戶獨(dú)立的房子。即使租房住的人，只要租住達(dá)到一定年限，都可向英國的半官方機(jī)構(gòu)——房屋管理委員會提出申請，經(jīng)審核符合條件后即可按比市場便宜40%到50%的價(jià)格購買租住的房子。不過，英國人經(jīng)?！皸壟f從新”，每隔七八年就要換一次房子，因此，二手房市場也能一直持續(xù)活躍的態(tài)勢。

??住房金融與一二手房市場結(jié)合增多

??在住房金融方面，發(fā)達(dá)國家進(jìn)行了大量創(chuàng)新，如住房抵押貸款證券化、房地產(chǎn)投資信托（REITs）等，這些金融工具為房地產(chǎn)市場提供了多樣化的融資渠道，也帶動(dòng)了一二手房市場的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。比如，美國形成了比較完善的住房抵押市場和住房抵押金融體系，在上世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，美國通過各種聯(lián)邦立法設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、設(shè)立最低住房標(biāo)準(zhǔn)等；鼓勵(lì)居民用抵押貸款方式購房、建房，并對買房者提供各種優(yōu)惠。美國政府把調(diào)節(jié)住房市場的重點(diǎn)放在穩(wěn)定和支持住房信貸系統(tǒng)上，并在全美形成了國家調(diào)節(jié)住房抵押信貸系統(tǒng)的機(jī)制。此外，美國各聯(lián)邦政府在稅收、金融、法律等多個(gè)層面、多個(gè)領(lǐng)域中的政策都體現(xiàn)出強(qiáng)烈的公共政策目標(biāo)，住房金融體系尤其如此。美國政府通過抵押貸款擔(dān)保、首付款支持、利息補(bǔ)貼等手段，給予中低收入家庭直接的金融扶持。二級市場上的監(jiān)管政策也明顯傾向于低收入群體。這些住房金融支持政策的推出，也為一二手房市場的平穩(wěn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。

??從日本看，為了解決中低收入者住房供應(yīng)不足的問題，日本采用“公營住宅”的模式來收購二手房?！肮珷I住宅”起源于上世紀(jì)50年代，是指國家通過與地方政府進(jìn)行合作，籌集滿足基本生活需求的住宅，并將其以降低的租金出租給中低收入所得者。其中住宅金融公庫提供長期低息貸款，是公營住宅的主要融資渠道。資金主要來源是國家投入的資金、財(cái)政低息貸款、發(fā)行住房債券以及吸引民間資金的介入，為居民提供長期低息住房貸款、向住房建設(shè)提供充足必要的資金以及一般金融機(jī)構(gòu)所不能提供的融資服務(wù)?！肮珷I住宅”制度有效解決了日本城市化發(fā)展過程中的住房短缺問題。自1951年成立以來，隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長以及勞動(dòng)力向都市圈的大量遷移，“公營住宅”建設(shè)規(guī)模急劇上升，到1970年代達(dá)到峰值，后續(xù)規(guī)模逐步退坡。

??二手房市場信息進(jìn)一步公開和透明

??市場透明度和信息披露是保障市場健康發(fā)展的重要因素，在一些發(fā)達(dá)國家，政府建立了健全的信息披露機(jī)制和市場監(jiān)測體系，確保了市場信息的公開透明，減少了信息不對稱，提高了市場效率，保護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)利。同時(shí)，公開透明的市場信息也有助于二手房市場更好地聯(lián)動(dòng)和銜接，共同推動(dòng)住房市場整體健康發(fā)展。

??以美國為例，不動(dòng)產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度，美國各州和地方政府都依據(jù)自己的登記法對房產(chǎn)進(jìn)行登記。因此，在網(wǎng)上等公開渠道都能查到每處房屋的詳盡的記錄，包括房屋的位置、房屋年齡、面積、戶型、房屋歷次交易的時(shí)間和價(jià)格。登記的好處在于，一是信息公開，讓不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加透明，也更加安全；二是依法保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)；三是通過稅收客觀上調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格，這也與美國地方財(cái)政收入一半以上來自房產(chǎn)稅有關(guān)。

??針對市場監(jiān)測，美國圣路易斯聯(lián)邦儲備局收集了有關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的45個(gè)指標(biāo)，其中主要的監(jiān)測指標(biāo)有：房地產(chǎn)交易價(jià)格指數(shù)，家庭房貸支出收入比、家庭部門債務(wù)收入率、房產(chǎn)自有率、二手房銷售情況、房地產(chǎn)存量統(tǒng)計(jì)、空租率等。美國國家統(tǒng)計(jì)局、相關(guān)行業(yè)協(xié)會也建立了一整套完備的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測體系，主要指標(biāo)有建筑支出、新房開工、新房銷售、房地產(chǎn)市場指數(shù)（HMI）、周按揭貸款申請調(diào)查、按揭貸款利率、標(biāo)準(zhǔn)普爾-凱斯席勒指數(shù)。通過對這些市場指標(biāo)的監(jiān)測，對于政府相關(guān)部門及時(shí)掌握市場動(dòng)態(tài)，并采取相應(yīng)措施保障市場穩(wěn)定起到了重要作用。

??一二手房價(jià)格逐步將回歸正常水平

??回顧上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行發(fā)展的歷程，以市場化程度較高的二手房市場為例，以連續(xù)三個(gè)月以上超過2萬套的月成交量為市場啟動(dòng)的標(biāo)志、以月成交低于2萬套為行情結(jié)束的標(biāo)志，2000年至今，上海共出現(xiàn)四波行情，期間量價(jià)齊升。每波行情持續(xù)時(shí)長一年，平均間隔32個(gè)月（三年一周期）。第一波自2009年3 月份起至2009年12月止；第二波自2012年12月起至2013年12月止；第三波自2015年4月起至2016年10月止（其中2016年4、5月低于2萬套）；第四波自2020年4月起至2021年8月止。基于行情的劃分，房價(jià)倒掛現(xiàn)象大致有三個(gè)重要階段：

??階段一：倒掛微弱階段。前三波行情，新建商品住房的量價(jià)波動(dòng)與二手住房基本一致，尤其是價(jià)格，過去稱“房地產(chǎn)一二三級市場同步聯(lián)動(dòng)”，指的就是土地、新建商品住房、二手住房市場高度關(guān)聯(lián)。2017年后對新建商品住房項(xiàng)目施行嚴(yán)格限價(jià)措施，當(dāng)時(shí)的二手住房市場尚處于調(diào)整階段，價(jià)格下行，走勢與新建商品住房基本吻合，倒掛問題不明顯。

??具體來看，2016年10月8日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。此次意見明確，進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理，自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實(shí)行市、區(qū)兩級審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。加強(qiáng)在售新建商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格監(jiān)測監(jiān)管，不得擅自提價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市商品住房銷售管理規(guī)定，在銷售現(xiàn)場醒目位置公示經(jīng)備案的銷售方案等內(nèi)容，實(shí)行一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)制度，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開上網(wǎng)銷售。至此上海的一二手房倒掛問題開始逐步顯現(xiàn)。2017年3月開始，政府嚴(yán)控預(yù)售證的“水龍頭”，無論是數(shù)量還是價(jià)格都受到很大的限制，而獲批的新盤售價(jià)，也低于原有的預(yù)期，而二手房受政策影響較小。

??階段二：倒掛加劇階段。2019 年起二手住房市場開始活躍，年成交量為1806萬平方米，接近榮枯線水平，個(gè)別區(qū)域或項(xiàng)目出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象：市場化程度高、價(jià)格波動(dòng)較大的二手住房市場量價(jià)齊升，與價(jià)格穩(wěn)定的新建商品住房（2018年開始房地聯(lián)動(dòng)）的價(jià)格走勢出現(xiàn)背離，聯(lián)動(dòng)趨弱；隨著二手住房市場第四波行情的啟動(dòng)，市場趨熱下二手住房市場的價(jià)格與作為價(jià)格錨點(diǎn)的新建商品住房偏離度趨高，房價(jià)倒掛的幅度和區(qū)域范圍更大。雖然2021年8月第四波行情結(jié)束至2023年3月，二手住房市場成交量在各項(xiàng)措施下低于榮枯線水平，但整體的價(jià)格并未出現(xiàn)大的調(diào)整（成交占比較小的豪宅、老破小等價(jià)格有所波動(dòng)），可視為市場博弈期。

??在這期間，即2021年3月3日，上海市住建委、上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市房管局三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，即“新滬七條”。此次政策明確，在房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競價(jià)。在新房限價(jià)后，上海新房價(jià)格走勢整體進(jìn)一步平穩(wěn)。對比之下，上海一二手房之間價(jià)格倒掛愈發(fā)明顯。

??階段三：倒掛收窄階段。直到2023年4月份、5月份、6月份，二十大二中全會定調(diào)的需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，在上海房地產(chǎn)市場開始體現(xiàn)，二手住房市場成交量逐月下降，價(jià)格出現(xiàn)較為明顯的調(diào)整，倒掛區(qū)域和幅度均進(jìn)一步減少。倒掛幅度收窄的區(qū)域首先來自于上海的外圍板塊，目前，上海部分內(nèi)環(huán)區(qū)域，如普陀和楊浦等地，一二手房價(jià)格“倒掛差”也開始逐步收窄甚至消失，部分板塊仍存在一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，盡管在購買時(shí)新房價(jià)格稍低于周圍二手房，但待項(xiàng)目竣工交付后，這種差異也將逐漸消失。除了稅費(fèi)等因素，學(xué)區(qū)資源調(diào)整也是導(dǎo)致目前部分二手房“倒掛”消失的另一個(gè)重要因素。

??從市場發(fā)展趨勢和國外發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，未來隨著二手房逐步占據(jù)市場主導(dǎo)，一二手房價(jià)格將回歸正常水平，新房價(jià)值也將進(jìn)一步得到體現(xiàn)，一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象將進(jìn)一步減少。

??可見，發(fā)達(dá)國家由于住房市場較為成熟，從一二手房聯(lián)動(dòng)特別是二手房市場的發(fā)展趨勢看，涉及市場成熟度、二手房發(fā)展、住房金融、信息透明度、一二手房價(jià)等多個(gè)方面。這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)對于上海房地產(chǎn)市場具有重要的借鑒意義。特別是在市場成熟度方面，雖然近年來上海一二手房成交比例最高達(dá)到1:3左右，但距離發(fā)達(dá)國家成熟的住房市場結(jié)構(gòu)仍有較大距離。一二手房市場要實(shí)現(xiàn)更好地聯(lián)動(dòng)，也需要在住房市場結(jié)構(gòu)方面進(jìn)一步完善和優(yōu)化。

??本文為上海市房屋管理局研究項(xiàng)目編號：FG2024-03《供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下的上海房地產(chǎn)市場發(fā)展研究》課題報(bào)告的部分節(jié)選。課題組由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同組成。