??本文將從上海市“70/90”政策松綁后的新規(guī)出發(fā)，通過研究建筑面積10萬㎡的土地可開發(fā)規(guī)劃和策略的變化，來測算政策調(diào)整后上海住宅市場供應(yīng)量可能發(fā)生的變化，包括供應(yīng)總量、不同戶型供應(yīng)比例變化以及各環(huán)線區(qū)域供應(yīng)量的變化等。并結(jié)合企業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，來預(yù)判未來上海市住房市場在大小戶型關(guān)系方面可能呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢。

??供應(yīng)模擬

??地塊規(guī)劃調(diào)整有利于大戶型供應(yīng)量增加

??由于上海市“70/90”政策松綁后新規(guī)要求，多層/小高層/高層住宅中小套面積從100㎡提升到了120㎡，中小套面積占比中環(huán)以內(nèi)調(diào)整為不低于60%，中外環(huán)間不低于70%，外環(huán)外不低于50%，為了研究戶型新規(guī)則調(diào)整后對上海市房地產(chǎn)市場的具體影響，我們先假設(shè)一塊建筑面積10萬㎡的土地，將其放在不同規(guī)則下進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)的模擬計(jì)算，其中大戶型面積設(shè)定為150㎡。具體可能至少有以下四種情形：

??第一種情形是按舊規(guī)70%面積需做100㎡小戶型。在舊規(guī)要求70%面積即總計(jì)7萬㎡必需做100㎡小戶型的前置條件下，該地塊約能供應(yīng)700套小戶型；與此同時(shí)地塊剩余的30%面積、總計(jì)3萬㎡能做150㎡大戶型，還能供應(yīng)約200套大戶型；總計(jì)供應(yīng)量約900套。

??第二種情形是按新規(guī)在中環(huán)內(nèi)60%面積需做120㎡小戶型。在新規(guī)要求中環(huán)內(nèi)60%面積即總計(jì)6萬㎡必需做120㎡小戶型的前置條件下，該地塊能約供應(yīng)500套小戶型；與此同時(shí)地塊剩余的40%面積、總計(jì)4萬㎡能做150㎡大戶型，還能供應(yīng)約266套大戶型；總計(jì)供應(yīng)量約766套。

??第三種情形是按新規(guī)在中外環(huán)間70%面積需做120㎡小戶型。在新規(guī)要求中外環(huán)間70%面積即總計(jì)7萬㎡必需做120㎡小戶型的前置條件下，該地塊約能供應(yīng)583套小戶型；與此同時(shí)地塊剩余的30%面積、總計(jì)3萬㎡能做150㎡大戶型，還能供應(yīng)約200套大戶型；總計(jì)供應(yīng)量約783套。

??第四種情形是按新規(guī)在外環(huán)外50%面積需做120㎡小戶型。在新規(guī)要求外環(huán)外50%面積即總計(jì)5萬㎡必需做120㎡小戶型的前置條件下，該地塊約能供應(yīng)416套小戶型；與此同時(shí)地塊剩余的50%面積、總計(jì)5萬㎡能做150㎡大戶型，還能供應(yīng)約333套大戶型；總計(jì)供應(yīng)量約749套。

??按照上海市土地新規(guī)進(jìn)行計(jì)算后可發(fā)現(xiàn)，如果一塊10萬㎡的地塊在中環(huán)內(nèi)，意味著小戶型供應(yīng)量將從700套減少至500套，即減少29%；大戶型供應(yīng)量將從200套增加至266套，即增加33%；使得總供應(yīng)量將從900套下降至766套，即減少15%。如果地塊在中外環(huán)間，意味著小戶型供應(yīng)量將減少至583套，即減少17%；大戶型供應(yīng)量維持不變；使得總供應(yīng)量將減少至783套，即減少13%。如果地塊在外環(huán)外，意味著小戶型供應(yīng)量將減少至416套，即減少41%；大戶型供應(yīng)量將增加至333套，即增加67%；使得總供應(yīng)量將減少至749套，即減少17%。

??開發(fā)策略

??企業(yè)不會一味做大，具體問題具體分析 

??按照上述模擬情況，在新規(guī)影響下，中小套型面積從100㎡提升至120㎡后，三房兩衛(wèi)戶型會增加一些面積，可以把收納需求更好地設(shè)計(jì)出來，改善過去100㎡左右的中小套型產(chǎn)品緊湊、同質(zhì)化的問題；中小套型比例調(diào)整后，企業(yè)可以根據(jù)不同地段進(jìn)行不同的產(chǎn)品配置，大戶型供應(yīng)會增加，定位也會更精細(xì)，可以做出更符合住宅市場需求的產(chǎn)品。這將極大地促進(jìn)大戶型供應(yīng)量增加，也會使得中小戶型供應(yīng)量減少。

??但需注意的是，上述分析主要是基于開發(fā)商完全按照政策新規(guī)，以“做大”戶型為核心目標(biāo)而模擬的地塊規(guī)劃調(diào)整策略。實(shí)際上，當(dāng)中小套型的比例要求降低后，為企業(yè)提供了建造更多大戶型住宅的機(jī)會，開發(fā)企業(yè)也確實(shí)可能會在產(chǎn)品中增加大戶型的比例，但這并不意味著企業(yè)就一定會采取“做大”戶型的開發(fā)策略，這中間存在著企業(yè)對于市場需求預(yù)期的判斷，以及和購房者的營銷博弈等多重因素。企業(yè)具體會采取什么樣的開發(fā)規(guī)劃，還需要根據(jù)地塊的具體特點(diǎn)進(jìn)行考量，具體問題具體分析。此外，在政策出臺后，部分企業(yè)也可能在市場下行期沿用過去更保守、穩(wěn)妥的做法，未必就會迅速調(diào)整開發(fā)策略，即短期內(nèi)上海市的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也未必就會發(fā)生根本性的變化。

??更具體來看，上海是一個(gè)多層次客群的城市，不同區(qū)域的改善型需求存在著顯著差異。市中心的改善型需求主要分為高端改善和剛性改善兩類，前者需要300㎡以上的大面積，而后者一般在140㎡-180㎡之間就能滿足。在郊區(qū)，五大新城的改善型群體也分為本地客和外溢客群。外溢客群的改善型需求可能在140㎡-150㎡，而本地客群由于原有住房面積較大，需求會更大一些。但總體來說，大部分改善需求仍然集中在200㎡以下。目前在行業(yè)下行期，客戶像買理財(cái)產(chǎn)品一樣買房的投資心態(tài)削弱了，會更多考慮居住的便利性，居住的功能在被不斷放大。外溢客群的改善型需求相對有所減弱，且當(dāng)前主要的改善型需求是更大面積、戶型在5居室以上的高端豪宅而非140㎡-180㎡的3-4居室剛性改善住宅。對于企業(yè)來說，可能簡單地增加150㎡左右的普通改善型住宅供應(yīng)量未必是個(gè)符合市場的策略。

??此外，在上海市中心，由于單價(jià)和總價(jià)較高，小戶型依然受到青睞。特別是在內(nèi)環(huán)內(nèi)，高品質(zhì)且面積緊湊的小三室新房非常暢銷。部分改善型購房者寧愿選擇緊湊的戶型，以換取更好的地段。如果大戶型供應(yīng)過多，可能會超出市場的購買力，因此對企業(yè)而言，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，未來一段時(shí)間里上海新建商品住宅市場的主流設(shè)計(jì)戶型大概率仍然是90㎡-100㎡的三房兩衛(wèi)。

??趨勢總結(jié)

??上海高端改善型市場有望迎來高速發(fā)展

??根據(jù)上述分析，預(yù)計(jì)“70/90”政策調(diào)整后未來上海市住房市場將呈現(xiàn)以下趨勢：

??第一，開發(fā)商可能會重新評估過去的產(chǎn)品組合，以適應(yīng)新的政策要求和市場需求?？赡軙懈嗟膭?chuàng)新和差異化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)出現(xiàn)，以吸引不同需求的購房者。這使得上海房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)更明顯的細(xì)分，例如，針對不同收入水平和家庭結(jié)構(gòu)會有不同的特定產(chǎn)品。

??第二，市場方面，在總體上，受各區(qū)域中小戶型住房供應(yīng)量都將大幅下滑的影響，上海全市住房供應(yīng)量將有所減少。特別是100㎡以下的剛需小戶型供應(yīng)下滑速度可能會比較快，因?yàn)樾碌恼邔⒅行√仔妥≌拿娣e標(biāo)準(zhǔn)從100㎡提升至120㎡。但中小戶型住房仍將保持一定的供應(yīng)比例，以滿足首次購房者和剛需家庭的需求。而由于中小套型住宅面積占比的調(diào)整為開發(fā)大戶型住宅提供了更多的空間，大戶型住房供應(yīng)將逐步增加，以適應(yīng)改善性需求的增長和居民對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求。此外需要注意的是，大小戶型的比例關(guān)系和變化幅度受到區(qū)域供地量的結(jié)構(gòu)性影響較大。

??第三，從各區(qū)域具體來看，中環(huán)內(nèi)小戶型供應(yīng)比例將下降三成左右，而大戶型供應(yīng)比例將上升三成左右。中外環(huán)間大小戶型的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化相對較小，其中小戶型供應(yīng)量小幅下降，而大戶型供應(yīng)量將保持穩(wěn)定，原因是在新規(guī)中，中外環(huán)間大小戶型占比結(jié)構(gòu)要求較過去變化不大。由于新規(guī)將外環(huán)以外的中小套型住宅占比調(diào)整為不低于50%，調(diào)整幅度較大，預(yù)計(jì)這一區(qū)域的大戶型供應(yīng)量會有顯著增加，而中小戶型供應(yīng)量會顯著減少。

??第四，在房價(jià)方面，隨著中小戶型供應(yīng)的減少，市場上供大于求局面將有所改善，這一面積段的房價(jià)可能將較快企穩(wěn)，尤其是100㎡以下的新建商品住宅，需求可能會保持穩(wěn)定，而供應(yīng)未來可能會變得更稀缺，從而推高這一面積段的房價(jià)。此外，大戶型供應(yīng)的增加可能會對一二手房市場聯(lián)動也產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用，從而對價(jià)格產(chǎn)生一定的穩(wěn)定作用。

??第五，對于購房者而言，未來剛需客入門門檻將明顯提高，特別是對預(yù)算有限的購房者來說，可能需要考慮更遠(yuǎn)的地區(qū)或者其他類型的住宅產(chǎn)品，建議預(yù)算有限的購房者應(yīng)盡早做出選擇；而市場上大戶型產(chǎn)品的增加將給有改善需求的購房者提供更多的選擇，利于希望提升居住品質(zhì)的家庭。此外，考慮到政策變化對不同區(qū)域和戶型的影響，投資者則可能需要重新評估他們的投資策略，以適應(yīng)市場供求新形勢。

??本文為上海市房屋管理局研究項(xiàng)目編號：FG2024-03《供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下的上海房地產(chǎn)市場發(fā)展研究》課題報(bào)告的部分節(jié)選。課題組由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同組成。