??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）近年來力度最大的地方化債方案公布了。

??11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準(zhǔn)<國務(wù)院關(guān)于提請審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案>的決議》。具體為增加地方債務(wù)限額6萬億元，用于置換存量隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。

??10萬億化債“組合拳”方案公布

??根據(jù)同日召開的全國人大常委會辦公廳新聞發(fā)布會上消息確認(rèn)，這6萬億元債務(wù)限額，分三年安排，2024—2026年每年2萬億元；同時，自2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，專門用于化債，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元。

??這也意味著，未來將直接增加地方化債資源高達(dá)10萬億元。此外還明確，2029年及以后年度到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元，仍按原合同償還。

??財政部部長藍(lán)佛安在新聞發(fā)布會上表示，上述三項政策協(xié)同發(fā)力，2028年之前，地方需消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，平均每年消化額從2.86萬億元減為4600億元，不到原來的六分之一，化債壓力大大減輕。

??藍(lán)佛安稱，當(dāng)前一些地方隱性債務(wù)規(guī)模大、利息負(fù)擔(dān)重，不僅存在“爆雷”風(fēng)險，也消耗了地方可用財力。在這種情況下，實施這樣一次大規(guī)模置換措施，意味著化債工作思路作了根本轉(zhuǎn)變：

??一是，從過去的應(yīng)急處置向現(xiàn)在的主動化解轉(zhuǎn)變；二是，從點狀式排雷向整體性除險轉(zhuǎn)變；三是，從隱性債、法定債“雙軌”管理向全部債務(wù)規(guī)范透明管理轉(zhuǎn)變；四是，從側(cè)重于防風(fēng)險向防風(fēng)險、促發(fā)展并重轉(zhuǎn)變。從政策效應(yīng)看，能夠發(fā)揮“一石二鳥”作用。一方面，解決地方“燃眉之急”，緩釋地方當(dāng)期化債壓力、減少利息支出。另一方面，幫助地方暢通資金鏈條，增強(qiáng)發(fā)展動能。

??對此，分析人士認(rèn)為，化債思路的轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步擴(kuò)大了化債范圍，表明中央對解決地方債務(wù)問題的重視，同時也釋放了解決地方債務(wù)問題的信號。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策意味著“發(fā)新債償舊債”工作的啟動， 6萬億債務(wù)限額的增加，有助于一些存量債務(wù)的置換和化解，是全國防范化解金融風(fēng)險的重大舉措。

??華泰證券研究所認(rèn)為，化債思路的底層邏輯更多體現(xiàn)“托底防風(fēng)險”，而非“強(qiáng)刺激”思路。整體化債方案符合預(yù)期，化債思路更加務(wù)實，置換后地方政府的化債壓力和現(xiàn)金流將大為改善，五年累計可節(jié)約6000億元左右利息支出。

??另據(jù)中金公司測算，未來三年或可釋放財政空間4.08萬億元，未來一年或可釋放1.36萬億元，相當(dāng)于2023年GDP的0.86%。但要注意的是，規(guī)模更大的經(jīng)營性債務(wù)短期付息以及中期接續(xù)壓力還在，如果這方面的支持力度加大，那么穩(wěn)增長的效果也將得到提升。在需求缺口較大、物價低迷、外圍環(huán)境更復(fù)雜的情況下，財政加碼非常重要。

??對房地產(chǎn)有何影響？

??值得注意的是，發(fā)布會上還明確了兩項重要的房地產(chǎn)增量政策。

??根據(jù)藍(lán)佛安介紹，目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動加快落地。

??嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，閑置土地化解的專項債政策會加快推出，其有助于后續(xù)收儲閑置安置房用地、房企未開工用地、房企未銷售的現(xiàn)房項目等，這都有助于加快推進(jìn)以購代建等工作的開展。

??克而瑞研究中心分析認(rèn)為，通過增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。

??從目前情況看，存量房收儲工作已經(jīng)進(jìn)入落地期。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前已有超過50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，29個城市已落地首批房源征集細(xì)則，明確參與征集商品房需滿足的條件。

??但從當(dāng)前各城市政府收儲落地情況看，仍存在一些現(xiàn)實問題。對此，《丁祖昱評樓市》指出，現(xiàn)有房源規(guī)模與收儲條件匹配度較低，已建成現(xiàn)房尚未出售的商品房僅占庫存三成左右，即便全部收儲也對當(dāng)前各城市恢復(fù)供求在平衡作用相對有限。在未來地方專項債資金支持下，各城市可以根據(jù)自身供求關(guān)系特點作相應(yīng)的調(diào)整。

??另一方面，地方專項債也可用于支持地方回購存量土地。

??克而瑞研究中心建議，優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設(shè)的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設(shè)立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補(bǔ)充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的，將嚴(yán)格把控。市場確有需求的，才可以優(yōu)化條件、精準(zhǔn)投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內(nèi)。

??此外，允許地方發(fā)行政府專項債也將為實現(xiàn)100萬套城中村改造貨幣化安置目標(biāo)、增強(qiáng)安置居民信心繼而加快改造進(jìn)程提供強(qiáng)有力的資金支持。

??根據(jù)克而瑞此前對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對應(yīng)購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，占當(dāng)年銷售份額的21.5%。如果以此粗略推算，100萬套的城中村改造可以釋放出規(guī)?？捎^的增量購房需求，或?qū)咏?億平方米住宅銷售。