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??本月樓市政策聚焦

??中央定調(diào)標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，杭州、北京住房限購政策進(jìn)一步優(yōu)化

??2024年3月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，2024年政府工作報(bào)告提出優(yōu)化房地產(chǎn)政策、標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險；國務(wù)院常務(wù)會議要求持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，加快完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度；最高法明確商品房已售難交付糾紛債權(quán)受償順序，優(yōu)先保障購房群眾權(quán)益；金融監(jiān)管總局要求加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，提高項(xiàng)目“白名單”對接效率，大力支持保障性住房等“三大工程”建設(shè)等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策45條，環(huán)比小幅增加。其中，寬松性政策40條，中性政策1條，緊縮性政策4條。從調(diào)控內(nèi)容來看，杭州二手房限購全面取消、北京取消“離異3年內(nèi)不得在京購房”限制、深圳及上海優(yōu)化調(diào)整商品房“7090”政策等引發(fā)市場關(guān)注，三四線城市則繼續(xù)以發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼和加大公積金住房貸款支持為主。本期報(bào)告主要對3月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

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??中央政策：標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，持續(xù)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??3月資金面整體維持緊平衡。公開市場操作方面，3月4810億元MLF到期，央行投放規(guī)模為3870億元，凈回籠940億元，為2022年11月以來首次凈回籠；逆回購?fù)斗?710億元，當(dāng)月有15220億元逆回購到期，凈回籠5510億元，月末逆回購余額降至8500億元，為2023年8月以來月末最低水平，但值得注意的是，3月25日-3月31日，央行逆回購凈投放8300億元，呵護(hù)跨季資金面態(tài)度明顯。此外，央行開展800億元國庫現(xiàn)金定存操作，當(dāng)月到期規(guī)模500億元，凈投放300億元。資金利率方面，DR001月內(nèi)最高1.777%，DR007月內(nèi)最高2.0147%，資金利率中樞均較2月震蕩調(diào)整，整體前松后緊。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產(chǎn)方面，2024年政府工作報(bào)告提出要標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，明確了優(yōu)化房地產(chǎn)政策、一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設(shè)和供給、完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度等多方面工作重點(diǎn)。3月22日國務(wù)院常務(wù)會議指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)工作，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，要加快完善‘市場+保障’的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。此外，最高法出臺司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛債權(quán)受償順序，優(yōu)先保障購房群眾權(quán)益；金融監(jiān)管總局黨委召開擴(kuò)大會議，要求加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，提高項(xiàng)目“白名單”對接效率，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建設(shè)等。

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??地方政策：一線城市寬松調(diào)控“小步快走”，三四線城市財(cái)稅補(bǔ)貼和住房公積金政策持續(xù)發(fā)力

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策（1） 行政限制政策

??（2） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??寬松仍是樓市調(diào)控主旋律，北京、杭州等重點(diǎn)城市限購政策繼續(xù)優(yōu)化引關(guān)注

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2024年3月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策45條，較上月略有增加。其中，寬松性政策40條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼、鼓勵房票安置、加強(qiáng)住房公積金貸款政策支持、鼓勵支持房企合理融資需求等；中性政策1條，主要涉及公共租賃住房建設(shè)管理；緊縮性政策4條，主要涉及房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)市場秩序整治等?？偟膩砜?，寬松仍是調(diào)控主旋律，同時，杭州全面取消二手房限購、北京廢止“離異3年內(nèi)不得在京購房”、上海及深圳優(yōu)化“7090政策”等引發(fā)市場關(guān)注，也體現(xiàn)了各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況所作出的積極調(diào)整，二線城市全面取消限購正加快，一線城市寬松調(diào)控“小步快走”。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、推行房票安置等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵房票安置、鼓勵支持房企合理融資需求等。典型代表有：杭州取消二手房購房資格審核，并將個人出售住房的增值稅免征年限統(tǒng)一調(diào)整為2年；北京取消“離異3年內(nèi)不得在京購房”的規(guī)定；中山明確購買商品房無須提供個人住房證明；佛山開展新建商品房“帶押過戶”；新余、青島等地階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；哈爾濱、杭州、長沙、新疆等多地加快建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制；新鄉(xiāng)、大連、豐城、五指山、日照、哈爾濱、淮南市壽縣、紹興市新昌縣、麗水市蓮都區(qū)等多地發(fā)布購房補(bǔ)貼政策等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：貴陽取消異地貸款戶籍限制，貸款房屋類型由新建商品住房擴(kuò)大至二手房；蘇州明確公積金提取及貸款業(yè)務(wù)支持房票安置、住房以舊換新等；天津首套房公積金貸款最低首付比例降至20%，二套房最低首付比例降至30%；煙臺、淄博將個人住房貸款最高額度由60萬元提高至80萬元；眉山將公積金住房消費(fèi)提取“夫妻互助”調(diào)整為“三代共用”，并將適用范圍由本市擴(kuò)大至成德眉資，同時，將單繳存職工家庭最高貸款額度由40萬元上調(diào)至50萬元，將雙繳存職工家庭最高貸款額度由50萬元上調(diào)至60萬元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括發(fā)放人才購房補(bǔ)貼、加大安居房源供給等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括發(fā)放人才購房補(bǔ)貼、加大安居房源供給等。典型代表有：上海市青浦區(qū)發(fā)布青峰人才政策2.0版，提出力爭3年內(nèi)籌措安居房源5萬套，并對各類人才個體給予購房補(bǔ)貼支持，如對畢業(yè)三年內(nèi)優(yōu)秀青年人才給予最高5萬元租房補(bǔ)貼；對35周歲及以下優(yōu)秀碩士和45周歲及以下優(yōu)秀博士給予最高50萬元購房補(bǔ)貼等；哈爾濱按照博士畢業(yè)生10萬元、碩士畢業(yè)生5萬元、本科畢業(yè)生及大中專畢業(yè)生（含技工院校預(yù)備技師班、高級工班畢業(yè)生）3萬元的標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性購房補(bǔ)貼；日照明確各類單位全職引進(jìn)并正常繳納社會保險的全日制本科以上畢業(yè)生和單位急需并代為申請的各類人才，在日照市首次購買商品住房可申請青年人才購房優(yōu)惠券，補(bǔ)貼數(shù)額為購房款總額的20%，購買現(xiàn)房并直接辦證的，優(yōu)惠券可用于抵頂首付款的50%等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房貸利率上調(diào)和房地產(chǎn)市場秩序整治

??緊縮性政策主要涉及房貸利率上調(diào)和房地產(chǎn)市場秩序整治。典型代表有：惠州將首套房貸利率下限由LPR-50BP回調(diào)至LPR-35BP，即由3.45%回調(diào)至3.6%；三亞開展商品房代理預(yù)（銷）售專項(xiàng)整治，整治范圍為市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行預(yù)售、銷售的商品房項(xiàng)目案場；深圳規(guī)范通過轉(zhuǎn)租或受托經(jīng)營方式開展業(yè)務(wù)的企業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營，對相關(guān)經(jīng)營資質(zhì)、租金與押金收取、廣告信息等內(nèi)容進(jìn)行檢查和監(jiān)管；長沙成立房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，重點(diǎn)整治以牟取不正當(dāng)利益為目的，提出超合同約定、超項(xiàng)目規(guī)劃、超整改范疇的各類違法違規(guī)行為等。

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??3月重要事項(xiàng)復(fù)盤

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??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截至2024年3月31日，40個重點(diǎn)城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有6個，分別為廣州、成都、西安、杭州、長沙、天津；其他30個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有15個，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長達(dá)到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達(dá)到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）較上月相比，本月北京、杭州在住房限購方面進(jìn)行了定向?qū)捤?。其中，北京市取消“離異3年內(nèi)不得在京購房”的規(guī)定；杭州市核心四區(qū)新房限購政策不變，二手房限購全面取消。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截至2024年3月31日，40個重點(diǎn)城市中：

??（1）40個城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）較上月相比，本月青島提出階段性取消首套房商業(yè)性個人貸款政策利率下限。

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??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??3月21日，國新辦舉行近期投資、財(cái)政、金融有關(guān)數(shù)據(jù)及政策新聞發(fā)布會。會上提出，我國貨幣政策有充足的政策空間和豐富的工具儲備，法定存款準(zhǔn)備金率仍有下降空間。下一步，穩(wěn)健的貨幣政策將繼續(xù)靈活適度、精準(zhǔn)有效，合理把握債券與信貸兩個最大融資市場的關(guān)系，保持流動性合理充裕，推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。在短期流動性方面，截至3月29日，4月共有8500億元逆回購到期和1700億元1年期MLF到期，整體到期壓力不大，資金面延續(xù)緊平衡的概率較高。

??在房地產(chǎn)方面，2024年政府工作報(bào)告定調(diào)要標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，并明確了優(yōu)化房地產(chǎn)政策、一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求、加大保障性住房建設(shè)和供給、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等后續(xù)多方面工作重點(diǎn)。此外，3月22日召開的國務(wù)院常務(wù)會議也對房地產(chǎn)工作作出了重要部署，包括“進(jìn)一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給”和“加快完善‘市場+保障’的住房供應(yīng)體系，改革商品房基礎(chǔ)性制度”等，房地產(chǎn)供給側(cè)改革有望加快。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月我國房地產(chǎn)市場整體保持低位運(yùn)行。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3583.2億元，環(huán)比上升92.8%，同比下降45.8%，單月業(yè)績規(guī)模仍處于歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)1107萬平方米，環(huán)比上升207%，同比下降45%，處于近六年來同期最低位；成交1085萬平方米，環(huán)比上升110%、同比下降52%，市場修復(fù)不及預(yù)期。結(jié)合中央提出進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險，地方或?qū)⒃俅斡瓉硪徊ㄕ{(diào)控放松潮。在供給側(cè)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快建立，會有更多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，相關(guān)支持資金籌集、發(fā)放及使用監(jiān)管等需進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)。同時，重點(diǎn)城市保障性住房建設(shè)需再提速，更好地滿足多樣化住房需求。在需求側(cè)，購房限制性政策有望加快優(yōu)化乃至撤銷，房產(chǎn)交易成本、房貸利率等仍有下降空間。值得注意的是，發(fā)放購房補(bǔ)貼作為近年來地方吸引人才流入、提振樓市需求的常用手段，受財(cái)政收支入不敷出等因素影響，部分城市已出現(xiàn)兌付困難等情況，各地后續(xù)政策仍需因地制宜、量力而行，讓穩(wěn)預(yù)期、提信心落到實(shí)處。