??3月5日，十四屆全國人大二次會議開幕，李強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告。聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府工作報(bào)告做了哪些重要部署？

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??首要任務(wù)防范化解風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁支持房企融資穩(wěn)主體、滿足多樣化需求穩(wěn)市場

??“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”

??點(diǎn)評：房地產(chǎn)再次被列入“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)板塊，一視同仁支持房企融資穩(wěn)主體。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，在投資、消費(fèi)、財(cái)政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延成為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)，要壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任。穩(wěn)主體是穩(wěn)地產(chǎn)的重要方面，《政府工作報(bào)告》提出“對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”，綜合近期各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地情況可見，民營房企項(xiàng)目也獲得了相當(dāng)政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項(xiàng)目獲得新增融資貸款占比高達(dá)98%，農(nóng)行披露對接的貸款項(xiàng)目主體中民營企業(yè)等非國有企業(yè)占比超過80%。

??房地產(chǎn)政策優(yōu)化寬松基調(diào)不變，未提“房住不炒”。今年的《政府工作報(bào)告》提出要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，表明政策繼續(xù)寬松的主基調(diào)不會改變。另外，和去年一樣，今年的《政府工作報(bào)告》依然沒有提及“房住不炒”，不過“房住不炒”是房地產(chǎn)長效機(jī)制的基本遵循，不提不代表動(dòng)搖，相反會長期堅(jiān)持。

??加速推進(jìn)保障性住房等三大工程建設(shè)，構(gòu)建新發(fā)展模式?！叭蠊こ獭笔亲》慷嘣┙o改革的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意，對于穩(wěn)投資也有重要意義。2024年以來，PSL資金、地方專項(xiàng)債、中央預(yù)算內(nèi)投資、試點(diǎn)擴(kuò)圍等一系列政策支持部署到位，未來的重點(diǎn)是要加緊落實(shí)，打通從目標(biāo)規(guī)劃到政策配套再到項(xiàng)目落地的鏈條，形成更多實(shí)務(wù)工作量以及可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健?/p>

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??減少限制性措施，一線調(diào)控趨松、二三線有望全面放開

??“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實(shí)施政策要強(qiáng)化協(xié)同聯(lián)動(dòng)、放大組合效應(yīng)，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強(qiáng)前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時(shí)推出、有效發(fā)揮作用?！?/p>

??點(diǎn)評：減少限制性措施，一線調(diào)控趨松、二三線全面放開。年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”，預(yù)示著地方因城施策空間進(jìn)一步打開，隨即北上廣深等一線四城陸續(xù)松綁限購，釋放積極信號。結(jié)合政府工作報(bào)告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關(guān)表述，我們認(rèn)為，一方面，今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間，另一方面，信貸、財(cái)稅等方面政策有望進(jìn)一步發(fā)力，支持居民購房。

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??新型城鎮(zhèn)化仍將支撐中長期住房需求，房地產(chǎn)市場份額將向城市群、都市圈集中

??“積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善 “人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動(dòng)未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。培育發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板， 使縣城成為新型城鎮(zhèn)化的重要載體。注重以城市群、都市圈為依托，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn) “平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。”

??點(diǎn)評：中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，幫助新市民落戶安家，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，都有助于拉動(dòng)購房需求。注重以城市群、都市圈為依托，預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

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??維持5%增長目標(biāo)彰顯穩(wěn)增長信心，穩(wěn)就業(yè)、提高居民收入方能拉動(dòng)住房消費(fèi)

??“國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右；居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長同步?！?/p>

??點(diǎn)評：GDP增速目標(biāo)與去年保持一致，定為5%。由于2023年5.2%的增長成績得來不易，考慮到今年不再具有基數(shù)效應(yīng)，維持5%的增長目標(biāo)不下調(diào)彰顯了穩(wěn)增長的信心決心。值得一提的是，根據(jù)此前各地方公布的政府工作報(bào)告，31個(gè)省市2024年GDP增速目標(biāo)加權(quán)平均值為5.4%，江蘇、山東、廣東等在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大省GDP目標(biāo)均定為5%。

??《政府工作報(bào)告》提出目標(biāo)：城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，要多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收，就業(yè)是最基本的民生。居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長同步，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，努力促進(jìn)低收入群體增收。

??穩(wěn)住就業(yè)、提高居民收入，方能促進(jìn)住房消費(fèi)。2022年以來一系列降首付降利率等需求端政策效果不顯，根本原因在于居民對于就業(yè)和收入增長缺乏長期穩(wěn)定的預(yù)期，因此普遍選擇縮減開支、提前還貸，即使政策空間打開，也難以逆轉(zhuǎn)居民主動(dòng)降杠桿的大勢。所以，唯有穩(wěn)住預(yù)期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進(jìn)住房等消費(fèi)。

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??貨幣政策精準(zhǔn)有效，降準(zhǔn)降息仍有空間、PSL等結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化

??“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度、精準(zhǔn)有效。保持流動(dòng)性合理充裕，社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量同經(jīng)濟(jì)增長和價(jià)格水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。加強(qiáng)總量和結(jié)構(gòu)雙重調(diào)節(jié)，盤活存量、提升效能，加大對重大戰(zhàn)略、重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。促進(jìn)社會綜合融資成本穩(wěn)中有降?！?/p>

??點(diǎn)評：聚焦房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，第一，降準(zhǔn)、降息仍有空間，2月降準(zhǔn)和超預(yù)期幅度降息體現(xiàn)貨幣政策靠前發(fā)力特征，在經(jīng)濟(jì)增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準(zhǔn)降息仍然可期；第二，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關(guān)領(lǐng)域，例如央行去年12月重啟PSL，支持三大工程建設(shè)，再比如規(guī)模達(dá)千億的租賃住房貸款支持計(jì)劃在多個(gè)試點(diǎn)城市落地；第三，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應(yīng)放寬購房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，再比如認(rèn)貸不認(rèn)房等。

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??財(cái)政政策適度加力、提質(zhì)增效，財(cái)政擴(kuò)張支持“三大工程”、減稅降負(fù)促住房交易

??“積極的財(cái)政政策要適度加力、提質(zhì)增效。赤字率擬按3%安排，赤字規(guī)模4.06萬億元。擬安排地方政府專項(xiàng)債券3.9萬億元。發(fā)行1萬億超長期特別國債。 

??完善養(yǎng)老保險(xiǎn)全國統(tǒng)籌。健全生育支持政策，優(yōu)化生育假期制度，完善經(jīng)營主體用工成本合理共擔(dān)機(jī)制，多渠道增加托育服務(wù)供給，減輕家庭生育、養(yǎng)育、教育負(fù)擔(dān)?！?/p>

??點(diǎn)評：財(cái)稅支持房地產(chǎn)具體體現(xiàn)在以下三方面：第一，財(cái)政擴(kuò)張支持“三大工程”建設(shè)；第二，減稅降費(fèi)支持住房交易，減征免征契稅、縮短購房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等均是政策可選項(xiàng)；第三，完善社會保障體系提升住房消費(fèi)信心，減輕居民生育、教育、養(yǎng)老等負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)居民消費(fèi)信心，對提升住房消費(fèi)意愿也有積極作用。