??2月20日，央行公布最新一期LPR報(bào)價(jià)，5年期及以上LPR調(diào)降25BP至3.95%，此次降息將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？降息之外，房地產(chǎn)政策還有哪些調(diào)整空間？

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??降息節(jié)點(diǎn)符合預(yù)期

??但5年期LPR調(diào)降25BP幅度超預(yù)期

??2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。

??此次降息的節(jié)點(diǎn)基本符合市場(chǎng)預(yù)期。一方面，近期降準(zhǔn)以及商業(yè)銀行下調(diào)存款利率，有效降低銀行資金成本，打開了LPR下行空間，另一方面，央行多次釋放降息信號(hào)，比如《四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》就明確提到進(jìn)一步完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制，發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制作用，促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降。

??但降息幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。2019年8月以來，5年期及以上LPR總計(jì)調(diào)整過8次，在此之前最大降幅為15BP，發(fā)生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5-10個(gè)基點(diǎn)，因此，本次25BP降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來之最。

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??增量房貸降息、存量房貸減負(fù)穩(wěn)市場(chǎng)

??降低融資成本穩(wěn)主體

??降息利好房地產(chǎn)供需兩端。需求端，5年期LPR作為房貸的利率錨，其下調(diào)將直接帶動(dòng)房貸利率下行，以上海為例，多家商業(yè)銀行已將首套房貸款利率調(diào)至3.85%（LPR-10BP），二套房貸利率4.25%（LPR+30BP）。房貸利率下調(diào)后，對(duì)于新增按揭貸款者而言，同樣是貸款100萬，等額本息30年，可比之前節(jié)省約5萬元的利息支出，每月月供減少150元，這將調(diào)動(dòng)部分有明確置業(yè)意愿群體的積極性，加速其釋放購房需求，但對(duì)于更多潛在購房者而言，降息帶來的刺激并不足以抵消其“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動(dòng)的購房需求規(guī)模仍然比較有限。

??對(duì)存量房貸而言，有利于減負(fù)擔(dān)、促消費(fèi)，存量房貸的房貸利率將在重新定價(jià)日（一般是明年1月）調(diào)整，屆時(shí)居民月供償還壓力將有所減輕，后續(xù)消費(fèi)潛力有望得以釋放。

??供給端，LPR利率下調(diào)也將降低開發(fā)企業(yè)融資成本。不僅限于降息，2024年以來，金融支持房地產(chǎn)舉措密集發(fā)布，協(xié)力穩(wěn)主體。第一，融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速落地，截至19日，已有超過1600億元的房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資通過銀行的審批，部分項(xiàng)目首筆貸款已經(jīng)發(fā)放。第二，“三大工程”試點(diǎn)擴(kuò)圍并獲資金馳援，去年末央行凈投放3500億元PSL，用于支持“三大工程”建設(shè)，國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行向30余個(gè)城市的城中村改造項(xiàng)目發(fā)放專項(xiàng)借款，首批累計(jì)投放金額超249億元，總授信額度超過5600億元，此外，專項(xiàng)債保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房?jī)蓚€(gè)細(xì)分投向，保障性住房、城中村改造已列入2024年中央預(yù)算內(nèi)投資支持范圍。

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??除金融信貸支持外

??地方調(diào)控及財(cái)稅支持等仍有調(diào)整空間

??除此之外，房地產(chǎn)政策還有哪些調(diào)整空間？一方面，減稅降費(fèi)，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限。

??另一方面，地方調(diào)控進(jìn)一步優(yōu)化，春節(jié)前后北上廣深四城齊聚放松限購，開啟新一輪政策松綁潮，結(jié)合住建部“賦予地方更大調(diào)控自主權(quán)”的表態(tài)，我們認(rèn)為，未來一線城市以及杭州、成都等強(qiáng)二線城市四限政策仍有明顯松綁空間，其余多數(shù)二三線城市住房交易行政限制基本已經(jīng)全面解除，剩余可優(yōu)化政策主要包括限貸套數(shù)認(rèn)定、公積金、購房補(bǔ)貼等。