??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央持續(xù)改善房企融資環(huán)境，重點城市購房政策加速優(yōu)化

??2024年1月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)文建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，滿足房企合理融資需求；央行、金融監(jiān)管總局提出，符合條件的房企可將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券，同時正式發(fā)布住房租賃“金融17條”，就加強住房租賃信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和拓寬融資渠道等提出指導(dǎo)意見；住建部提出充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，要求地方因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策55條，連續(xù)四個月減少。其中，寬松性政策52條，中性政策1條，緊縮性政策2條?？偟膩砜?，廣州、上海、蘇州、?？诘戎攸c城市紛紛對限購等核心政策進行寬松性調(diào)整優(yōu)化，進一步向市場傳遞出積極信號；三四線城市則仍是以住房公積金政策、購房補貼、貨幣化/房票安置等政策為主。此外，近期地方兩會陸續(xù)召開，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式和穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險成為大部分省市政府工作報告中明確的核心任務(wù)（見表1）。本期報告主要對1月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：改善房企融資環(huán)境，滿足房企合理融資需求

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??1月資金面較上月小幅收緊，但月末維穩(wěn)信號增強。根據(jù)國投證券研究數(shù)據(jù)，2024年1月，DROO1、DR007運行中樞較2023年12月分別上行8bp、2bp，隔夜和7天資金利率運行中樞不同程度上移；DR007向上偏離政策利率的幅度為5.9bp，較前期的3.8bp小幅增加，為過去五年同期新高。公開市場操作方面，1月凈投放量環(huán)比有所降低，但自1月22日起，逆回購操作規(guī)模始終保持在千億元級別。加上1月24日央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，預(yù)計將向市場釋放長期流動性1萬億元等，流動性維穩(wěn)信號增強。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

??在房地產(chǎn)方面，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)文提出，指導(dǎo)各地級及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，滿足合理融資需求。央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，明確符合條件的房企可將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券等；同時，正式發(fā)布住房租賃“金融17條”，內(nèi)容涵蓋加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等。此外，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會提出，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，要求地方政府因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策，以編制住房發(fā)展規(guī)劃為抓手，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，建立人、房、地、錢要素聯(lián)動新機制，健全房屋全生命周期基礎(chǔ)性制度，實施保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等。

??— 03—

??地方政策：重點城市購房政策加快優(yōu)化，三四線城市購房補貼和住房公積金政策持續(xù)發(fā)力

??1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)重點城市購房政策加快優(yōu)化，三四線城市購房補貼及住房公積金政策持續(xù)發(fā)力

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2024年1月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策55條，連續(xù)四個月減少。其中，寬松性政策52條，主要涉及放寬“四限”、優(yōu)化住房信貸政策、鼓勵貨幣化或房票安置、發(fā)放購房財稅補貼、加大住房公積金政策支持、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管、鼓勵支持房企合理融資需求等；中性政策1條，主要涉及公租房建設(shè)管理；緊縮性政策2條，主要涉及安置房市場監(jiān)管和自建房安全管理等。總的來看，本月地方政策持續(xù)寬松，尤其臨近月末，廣州、上海、蘇州等重要城市紛紛對限購等核心政策進行寬松性調(diào)整優(yōu)化，進一步向市場傳遞出積極信號。

行政干預(yù)核心舉措包括放寬“四限”、優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、推行房票安置等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括放寬“四限”、優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、支持房企讓利促銷、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。典型代表有：廣州明確120平方米以上住房不納入限購范圍，居民家庭將限購區(qū)域范圍內(nèi)自有住房完成租賃或掛牌出售程序，即可不納入家庭住房套數(shù)統(tǒng)計；上海提出在本市連續(xù)繳納5年及以上社?；騻€稅的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房，取消了“已婚”限制；蘇州購買新房、二手房不再審查套數(shù)，不做購房資格審核，標志著蘇州全面取消限購；晉江新購買一、二手住房的不限售，原須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓的商品房，限售期縮短至2年；東莞實施階段性取消轄區(qū)首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限等。此外，廣州、佛山、贛州市南康區(qū)、南平市延平區(qū)等地鼓勵房票安置，徐州、達州、樂山、泰州、連云港、三門峽、南陽、鹽城市亭湖區(qū)、宜春市宜豐縣、天津市西青區(qū)、蘇州市姑蘇區(qū)等地發(fā)布了購房補貼政策。

??土地政策核心舉措包括優(yōu)化土地出讓管控、實行市場化定價規(guī)則等

??在土地政策方面，核心舉措主要包括優(yōu)化土地出讓管控、實行市場化定價、允許“商改居”等。典型代表有：湘潭提出將改善性住房項目優(yōu)先納入年度土地供應(yīng)計劃，放寬住宅建筑面寬控制要求，取消高低配限制，支持“商改居”，實行市場化導(dǎo)向的定價規(guī)則；樂山提出新出讓和改變土地用途的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂之日起一個月內(nèi)繳納土地出讓價款的50%，余款可按合同約定分期繳納，繳納期限最長不超過一年；晉江明確在房地產(chǎn)住宅用地招拍掛時不限房價且不限地價等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金貸款限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：上海明確繳存職工家庭名下在本市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認定為第二套改善型住房，二套房最低首付比例為50%，所購住房位于臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)的，最低首付比例為40%；鄭州提出建立新市民、青年人住房公積金普惠金融“超市”，對符合相關(guān)條件的新市民、青年人實行貸款限額上?。痪沤С痔崛∽》抗e金支付購房首付款；南京支持住房公積金貸款購買法拍房；黔南州住房公積金實行“認房不認貸”原則，且將個人公積金最高貸款額度由40萬元提高至50萬元，申請住房公積金不受戶籍地限制等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補貼等。典型代表有：上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)發(fā)布人才購房新政，明確在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、在本市無住房的非滬籍人才，同時符合相應(yīng)單位條件或個人條件的，可購買青浦或奉賢住房1套，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人；?？诮?jīng)認定的高層次人才、柔性引進的高層次人才及外籍“高精尖缺”人才，享受與本地居民同等購房待遇；杭州市桐廬縣對于在桐廬縣就業(yè)創(chuàng)業(yè)并繳納社會養(yǎng)老保險、公積金或個人所得稅的全日制本科及以上大學(xué)生和在桐院校全日制大專畢業(yè)生，首次在縣內(nèi)購買新建商品住宅或安置房的，給予最高15萬元的購房首付補貼等。

??中性政策主要涉及公租房建設(shè)管理

??中性政策主要涉及公租房建設(shè)管理。典型代表有：東莞市修訂公租房管理辦法，明確保障對象包括本市戶籍困難家庭、新就業(yè)職工及穩(wěn)定就業(yè)外來務(wù)工人員三類群體，原新入戶人員群體并入本市戶籍困難家庭，明確新建公租房以滿足基本居住需求為原則，成套建設(shè)的公租房，單套建筑面積應(yīng)控制在60平方米以下，以集體宿舍形式建設(shè)的公租房，應(yīng)執(zhí)行國家宿舍建筑設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及安置房市場監(jiān)管和自建房安全管理

??緊縮性政策主要涉及安置房市場監(jiān)管和自建房安全管理。典型代表有：?？谑忻捞m區(qū)發(fā)布嚴禁轉(zhuǎn)賣安置房的告知書，明確未取得房產(chǎn)證的安置房不具備上市交易條件，也不允許花錢購買或私下轉(zhuǎn)讓安置房購房指標；江蘇省發(fā)布加強經(jīng)營性自建房安全管理的實施意見，要求嚴格落實產(chǎn)權(quán)人和使用人主體責(zé)任、建立房屋安全隱患定期排查制度、加強用地、規(guī)劃、建設(shè)管理等。

??— 04—

??1月重要事項復(fù)盤

??— 05—

??重點40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年1月31日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、?？?；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有6個，分別為廣州、成都、西安、杭州、長沙、天津；其他30個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有15個，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）較上月相比，本月廣州、上海、?？?個城市住房限購政策從面積或客群等方面進行了精細化定向?qū)捤桑K州則全面取消了限購。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年1月31日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??1月24日，央行行長潘功勝在金融服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會上表示，我國經(jīng)濟還面臨有效需求不足、社會預(yù)期偏弱、外部環(huán)境不確定性困難和挑戰(zhàn)，貨幣政策仍有足夠的空間。央行將平衡好短期和長期、穩(wěn)增長和防風(fēng)險、內(nèi)部均衡和外部均衡的關(guān)系，強化逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，為經(jīng)濟運行創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境。短期流動性方面，根據(jù)國投證券研究分析，受春節(jié)、稅期、專項債發(fā)行等因素影響，2月資金面仍會受到一定擾動，但目前流動性投放規(guī)模較高，疊加后續(xù)降準資金釋放等，預(yù)計資金面整體仍傾向維持緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，本月中央層面已發(fā)布建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、住房租賃“金融17條”、允許經(jīng)營性物業(yè)貸款償還債務(wù)等多項政策利好，且明確充分賦予地方調(diào)控自主權(quán)，預(yù)計短期內(nèi)或?qū)⒁远酱俸屯七M政策落實為主，房企融資環(huán)境改善和保交付仍是關(guān)注重點。同時，2024年是實施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，住房建設(shè)工作也須圍繞經(jīng)濟建設(shè)這一中心工作和高質(zhì)量發(fā)展的首要目標，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”將加速推進。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1月我國房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓。TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額2350.6億元，同比下降34%、環(huán)比下降48%；重點30城商品住宅新增供應(yīng)同比下降44%、環(huán)比下降47%，成交同比下降19%、環(huán)比下降43%?？偟膩砜?，當前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于向下探底調(diào)整期，市場信心和行業(yè)預(yù)期修復(fù)尚需時日，各地房地產(chǎn)支持性政策仍需加碼，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。在月末廣州、上海、蘇州等城市相繼放寬限購后，預(yù)計全國各地或?qū)㈤_啟新一波的政策松綁浪潮，一線城市仍傾向以定向化、精細化的漸進式調(diào)整為主，但調(diào)控節(jié)奏有望加快；核心二線城市進一步降低購房門檻甚至全面取消限購成為大勢所趨，其他二三線及更低能級城市則仍需在住房公積金政策、房票安置及購房補貼等方面加大發(fā)力。