??1月26日，住建部、金融監(jiān)管總局召開會議，部署城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。此次兩部委同時召開會議，充分說明房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制正在積極部署，也說明對這項工作的重視和支持。若從最近幾年的融資政策來看，其經(jīng)歷了“維護住房消費者合法權(quán)益”、“金融16條”、“三個不低于”的前三個階段，當前則進入到“融資協(xié)調(diào)機制”的新階段或4.0版本。我們要深入認識到此類融資政策的變動和邏輯，更好確保融資政策科學有序推進。

??一、住建部政策要點

??此次住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會。此次會議提及兩個維度的內(nèi)容。第一是從項目開發(fā)建設的角度，部署了融資協(xié)調(diào)機制工作。第二是從房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的角度，部署了住房等相關(guān)工作。

??1、項目視角下的融資協(xié)調(diào)機制

??此次基于項目有序開發(fā)建設的視角部署了融資協(xié)調(diào)機制工作，實際上是“保交樓”政策的強化版和延續(xù)版，充分說明對于保交樓工作的重視。1）政策明確，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求。從這里可以看出，接下來各地要做好融資協(xié)調(diào)工作，關(guān)鍵是要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)項目。從工作機制來說，主要包括“報項目名單-協(xié)調(diào)金融機構(gòu)發(fā)放貸款-支持項目合理融資需求”。從這個角度看，其和白名單制度是有差異的。白名單制度主要是從房企或企業(yè)的層面進行的，而此次強調(diào)“項目”的層面，應該說針對性更強，也兼顧企業(yè)融資和購房者房屋交付兩個需求。此次也提及1月底前第一批項目名單落地后即可爭取貸款，說明工作積極到位，也說明協(xié)調(diào)機制下融資效率在提高。2）要做好此次融資協(xié)調(diào)機制，此次政策明確了配套政策和要求，主要包括：項目層面資金封閉運作、省級層面要加強監(jiān)測和督導、國家層面將建立項目信息平臺和通報制度。這說明此次融資協(xié)調(diào)機制的準備工作完備，也有助于更密切監(jiān)測資金、項目、融資等工作的開展，具有部署科學到位、環(huán)環(huán)相扣的特點。在此次1月份各類貸款投放后，后續(xù)其他月份此類工作也將持續(xù)完善，對于今年住宅項目的融資和保交樓工作將發(fā)揮更加積極的作用。

??2、供求變化下的住房等相關(guān)工作

??此次會議同時對今年住房等相關(guān)工作進行了部署，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢做了工作部署。1）目前最受市場關(guān)注點的一句話是“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。這句話其實是“優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策”的升級版，說明各地政策從“放松”的重心轉(zhuǎn)向“精準”概念。雖然過去也有“因城施策、精準施策、一城一策”等表述，但2023年我們觀察到，各地政策總體上還是高度一致的，創(chuàng)新性不強，或者說藥效沒有預期的好。此次其實說明，高層不光關(guān)注到全國層面的供求關(guān)系變化，也關(guān)注到了各地房地產(chǎn)市場的實際情況和困難，所以對于政策方面做了更大的松綁或放權(quán)。從這個角度看，各地在春節(jié)后若是預判市場企穩(wěn)有困難，預計還會迎來一大波購房寬松政策，即在此前的“認房不認貸”、“降低首付和房貸利率”、“調(diào)整普通住宅標準”等基礎上再做進一步的寬松。我們認為，包括房企、銷售部門和購房者等，要對今年一季度可能出臺的新的寬松政策有足夠的認識和準備，尤其是一些限購政策等或迎來全面的放松。2）此次首次系統(tǒng)和清晰地勾勒出新發(fā)展模式的“五大基石”，即：“保障+市場”的住房供應體系、人房地錢的要素聯(lián)動新機制、房屋全生命周期基礎性制度、房地產(chǎn)三大工程建設、好房子建設。此次強調(diào)要從編制住房發(fā)展規(guī)劃為抓手，這也說明，各地在近期的住房發(fā)展規(guī)劃方面，會有一個新版本，即強調(diào)五大基石的新發(fā)展模式的版本。這對于我們理解后續(xù)各地住房發(fā)展規(guī)劃以及新的創(chuàng)新點等都有積極的作用。3）此次繼續(xù)強調(diào)對房地產(chǎn)市場秩序的整治。這進一步說明，在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制等工作的基礎上，政策可以姓“寬”，但不能姓“亂”，即并不意味著會放任市場，各類違法違規(guī)的操作依然要面臨處罰。近期最典型的一個例子就是，1月22日，住建部針對“非法買賣公民個人信息”，通報了5起房產(chǎn)中介違法違規(guī)典型案例。這就說明，今年嚴管市場秩序依然是住房工作的一項重要內(nèi)容。

??二、金監(jiān)局政策要點

??此次金監(jiān)局部署推動落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制相關(guān)工作，其和住建部的工作會議有一個區(qū)別。住建部參會的部門中，除了住房相關(guān)監(jiān)管部門外，也包括市政府一級的部門。而金監(jiān)局參會的部門，則是金融監(jiān)管部門+金融機構(gòu)。同時，從金融監(jiān)管的角度，此次提及了相關(guān)內(nèi)容，和此前的《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》差異不大，說明此次更是強調(diào)落實和推進的導向。

??1、明確協(xié)調(diào)機制的工作步驟

??結(jié)合此前的融資協(xié)調(diào)機制的通知內(nèi)容，以及此次會議的相關(guān)內(nèi)容，我們認為，從金融監(jiān)管部門的角度，可以認為其工作要求包括四個層面內(nèi)容。1）地方政府要牽頭。實際上“協(xié)調(diào)”的含義就說明地方政府要發(fā)揮牽頭作用，一般可以理解為各地分管住房（不是金融）的副市長要履行好職責。這其實也隱含了一層含義，即住房相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場形勢判斷的信心可以更好到達市政府一級，同時通過市政府層面可以更好推進融資工作，防范金融機構(gòu)出現(xiàn)惰性、不作為等問題。2）協(xié)調(diào)機制要推送房地產(chǎn)項目名單。類似推送其實相當于做好了服務工作，減少了此前金融機構(gòu)進行項目審查的工作，提高了效率，同時客觀上使得一些融資工作必須不折不扣地推行下去。3）信息共享。從信息來說，主要包括工程進展和預售資金監(jiān)管的內(nèi)容。這兩個恰是“保交樓”工作非常關(guān)注的要點。所以我們可以這樣認為，協(xié)調(diào)機制重心在于解決企業(yè)資金的問題，但此類資金問題不是去解決房企存量債務問題的，而是從保交樓的角度進行的。4）要指導金融機構(gòu)和房企平等協(xié)商。關(guān)于這一點，政策重心稍微往金融機構(gòu)上傾斜，也說明一些風險極高的項目，是不可能納入到此類支持體系的。各地也要把好關(guān)，真正把資金用在最合適的項目中。

??2、重視“授信綠色通道”的創(chuàng)新機制

??若是回顧最近幾年金融工作尤其是融資工作的變化，比較大的變化點在于，過去比較強調(diào)公平導向，即“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”；而現(xiàn)在提及“授信綠色通道”概念，其實強調(diào)了效率。1）之所以要強調(diào)效率，其實恰說明資金需求的急迫性是變大了。我們認為，2023年房企銷售數(shù)據(jù)總體還是負增長，疊加過去連續(xù)兩年的下跌狀態(tài)，房企或項目方面的資金壓力還是略大，或者說資金支持的速度要提高。這是基于房地產(chǎn)市場新形勢所做出的新融資機制。2）這對于金融機構(gòu)意識的轉(zhuǎn)變非常具有鞭策導向。一些金融機構(gòu)可能還在磨蹭，意識沒有上升到新高度。當前金監(jiān)局用了“金融機構(gòu)要高度重視”的字眼，說明工作的要求非常高，且需要金融機構(gòu)嚴格履行職責。所以在融資通道、審批流程、審批時限等方面明確了工作目標。金融機構(gòu)的意識+行動都必須加快到位。反過來，也說明一季度房企的到位資金狀況會明顯改善，對于保交樓工作的提振等都有積極的作用。3）我們關(guān)注到一句似曾相識的表述，即“各監(jiān)管局要積極參與協(xié)調(diào)機制，主動配合地方政府和住建部門，穩(wěn)妥有序開展相關(guān)工作”。此前也有類似的表述，比如說在2021年9月人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會上，明確“金融機構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益”。所以我們認為金融機構(gòu)本身要從科學配合的角度做好工作，而房地產(chǎn)形勢和融資方面的判斷更多要從地方政府和房管部門這邊提供。

??三、政策總結(jié)

??1、房地產(chǎn)金融政策進入第四階段

??此次兩部委召開會議，說明深入落實了此前1月24日央行召開的國新辦金融服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展情況發(fā)布會。這恰說明我們要從2024年金融服務的角度理解此類工作。從此前發(fā)布會的內(nèi)容來看，各類重磅消息很多，包括降準政策消息發(fā)布、信貸市場司設立、完善經(jīng)營性物業(yè)貸款政策等，說明央行和金融相關(guān)部門做了充足思考，目的就是為了2024年相關(guān)工作的更好推進和運行。此次會議后，住建部和金監(jiān)局立即召開會議，說明城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署的重要性和急迫性，也充分說明對于房地產(chǎn)市場和房企尤其是保交樓領(lǐng)域的重視。所以此次協(xié)調(diào)機制部署會議，可以認為房地產(chǎn)金融政策進入到了新階段。

??我們對2021年9月份以來的政策進行梳理，大致經(jīng)歷了幾個階段：1）2021年9月房地產(chǎn)金融工作座談會上明確，要從維護住房消費者合法權(quán)益落實金融政策。其出發(fā)點和爛尾樓事件出現(xiàn)有關(guān)。2）2022年11月發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確金融16條支持措施。其出發(fā)點和房企債務問題爆發(fā)有關(guān)。3）2023年11月17日金融機構(gòu)座談會上明確“三個不低于”的目標。其出發(fā)點和落實中央金融工作會議精神有關(guān)。4）2024年1月發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，明確指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。所以此次兩部委的工作部署，其實是第四小點的細化，也意味著工作正式啟動，同時說明各部門試圖消除“房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)”中的堵點。

??2、有力支持今年房地產(chǎn)金融相關(guān)工作

??我們應該深入認識到此次兩部委召開此類會議的重要性和立足點。1）協(xié)調(diào)機制的重心在于協(xié)調(diào)，要求則在于“精準”，其目標是要精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。這恰體現(xiàn)了從“支持企業(yè)”到“支持項目”的微妙變化，也說明過去一些融資支持政策或有效率打折扣的問題，不能直達項目端。這說明政策基于新情況，做了新的部署。通過市政府協(xié)調(diào)的作用，促進房地產(chǎn)市場形勢變化和融資政策推動進行更好結(jié)合。2）此類工作自然不是各部門的唯一工作。以金監(jiān)局的工作來說，其明確今年要重點開展四項工作，即融資協(xié)調(diào)機制落地、推進經(jīng)營性物業(yè)貸款工作、做好個人住房貸款金融服務、支持三大工程。從這里可以看出，協(xié)調(diào)機制是其中的一項子內(nèi)容，但也屬于排序第一的工作。3）當前各類金融支持力度明顯增大，也說明對于今年房地產(chǎn)形勢的預判有了更精準的把控。通過此類支持，減少了房地產(chǎn)領(lǐng)域缺資金的問題，同時也減少了各類繁冗的流程，確保資金到達的效率更高。所以若是要總結(jié)此次協(xié)調(diào)機制的功能，可以認為是：通過協(xié)調(diào)機制打通融資堵點，在保交樓環(huán)節(jié)中促進房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)。