??2023年，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)底部調(diào)整。中央政策力度前穩(wěn)后松，以7月政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”，需求端——降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸接連落地，支持居民按揭購房，供給端——三個(gè)不低于、一視同仁支持融資等保主體措施相繼落地，以緩解房企資金壓力。地方政策松綁加力提速，273省市622次政策松綁，從三四線到核心一二線反向傳導(dǎo)，限制性行政措施幾乎都已退出。

??展望2024年，中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力，一是金融支持“三大工程”建設(shè)，并以此為抓手推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，二是落實(shí)“三個(gè)不低于”等供給端金融支持，三是下調(diào)住房交易稅費(fèi)，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場。地方調(diào)控政策料將進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間，一線局部或定向放松限購、調(diào)整交易稅費(fèi)征免年限等均是可選項(xiàng)，二三線城市或?qū)⑷娼饨壪拗菩再彿空卟⒓哟a財(cái)稅刺激。

??總結(jié)

??01
中央政策力度前穩(wěn)后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”

??（本節(jié)有刪減）

??2023年，中央層面房地產(chǎn)政策力度前弱后強(qiáng)。上半年，并無實(shí)質(zhì)性重磅刺激，多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”，下半年，以中央政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。需求端，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、延期置換退稅等政策接連落地，供給端，續(xù)期“金融16條”、“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。

??2023年，中央首提“三大工程”，即作出規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施三方面重要部署。4月、7月兩次政治局會(huì)議均重點(diǎn)提及“三大工程”，7月，國務(wù)院發(fā)文推進(jìn)城中村改造，主要面向22個(gè)城區(qū)人口超500萬的超大特大城市。8月，國常會(huì)審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，致力于構(gòu)建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對象為工薪階層，采取保本微利定價(jià)原則配售，實(shí)行嚴(yán)格封閉管理。10-11月，住建部領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)赴上海、南昌、廈門、成都等多地開展“三大工程”專題調(diào)研。12月，國開行發(fā)放全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款。

??02
“三個(gè)不低于”等金融政策紓困供給側(cè)，緩解房企資金壓力

??（本節(jié)有刪減）

??2023年，供給端金融支持再加力。1月，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。2月，證監(jiān)會(huì)放寬境外募資等限制，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作。7月，央行延期“金融16條”適用期限。8月，證監(jiān)會(huì)明確上市房企再融資不受破發(fā)、破凈、虧損限制。10月，中央金融工作會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。11月，三部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出“三個(gè)不低于”，據(jù)悉監(jiān)管還擬定了“50家房企白名單”。隨后，工農(nóng)中建交等銀行相繼召開房企座談會(huì)，聽取房企融資需求，并表態(tài)將加大房企融資支持力度。另據(jù)央行數(shù)據(jù)，11月份以來，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等主要銀行向非國有房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。

??不過，諸多金融支持政策，由于缺少執(zhí)行細(xì)則、容錯(cuò)免責(zé)機(jī)制等原因，導(dǎo)致基層落實(shí)不到位，房企資金壓力并未得到根本緩解。2023年前11月，80家典型房企融資總量為5430億元，同比下降擴(kuò)大至25%，事實(shí)上，自2022年末優(yōu)質(zhì)房融資開閘，但僅一季度有所回暖，從整體看2023年房企資金壓力仍未有較大改觀。

??03
降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等穩(wěn)需求措施支持居民購房

??（本節(jié)有刪減）

??2023年，居民信貸端支持持續(xù)加碼，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等利好接連落地，合力減輕居民按揭壓力、擴(kuò)大加杠桿空間，助力購房需求釋放。主要包括五方面：

??第一，落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，8月25日，三部門聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，利好置換及異地購房者，包括北上廣深在內(nèi)的至少63省市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，泉州等11城更是放寬至“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

??第二，調(diào)降首付比例下限，打開限購城市降首付空間，8月31日，兩部門調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策，將住房商貸的最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整為20%，二套統(tǒng)一為最低30%，不再區(qū)分地區(qū)限購與否。

??第三，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)首套房貸利率下限，調(diào)降二套房房貸利率下限，1月5日，兩部門發(fā)布首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，此后近百城下調(diào)了首套房貸利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金監(jiān)局宣布將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調(diào)整為LPR+20BP。

??第四，落實(shí)存量房貸降息，減輕居民負(fù)債壓力，8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)文指導(dǎo)商業(yè)下調(diào)存量首套住房貸款利率，據(jù)央行11月發(fā)布報(bào)告，存量房貸降息工作已經(jīng)基本完成，涉及房貸規(guī)模超22萬億元，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600-1700億元，戶均每年減少3200元。

??第五，降準(zhǔn)降息，3月27日、9月15日分別全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，6月20日下調(diào)1年期LPR10BP至3.55%，調(diào)降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日單邊調(diào)降1年期LPR利率10BP至3.45%。

??不過居民信貸增長仍然乏力，顯示居民加杠桿購房意愿羸弱。4月、7月居民中長期貸款兩度負(fù)增長，11月居民新增中長期貸款2331億元，在去年疫情期基數(shù)偏低的情況下，同比僅多增228億元，此外，全年新增中長期貸款占境內(nèi)貸款比重保仍處在相對低位。

??04
全年273省市622次政策放松，核心一二線開啟“四限”松綁潮

??2023年，地方調(diào)控政策松綁加力提速，核心一二線開啟“四限”松綁潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年12月18日，全國至少273個(gè)省市出臺(tái)622次寬松性政策，頻次已超去年。力度和能級上，如果說2022年地方“四限”政策松綁的主力軍是三四線城市，那么進(jìn)入2023年，核心一二線城市便接過了接力棒，一線政策邊際松動(dòng)，多數(shù)二線城市解除限購限售。

??聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：第一，廣州、南京等29城放松限購，其中，南京、大連、武漢、廈門等19城全面取消限購，上海、廣州、杭州、長沙等在限購區(qū)域范圍、社保要求、套數(shù)限制等方面有有所放寬；第二，深圳、成都等102省市放松限貸，北上廣深等落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，泉州、寶雞等“認(rèn)貸不認(rèn)房”，成都、武漢等放寬多孩套數(shù)認(rèn)定，深圳、上海、北京等下調(diào)首付比例；第三，合肥、珠海等7城放松限價(jià)，比如合肥鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，取消商品住房樓層差價(jià)率限制；第四，廈門、福州等23城放松限售，其中包括福州、鄭州、合肥在內(nèi)的16個(gè)城市解除限售；第五，上海、杭州等221省市放松公積金貸款，比如上海調(diào)整存量住房公積金貸款期限、提升多子女家庭公積金貸款額度等；第六，廣州、重慶等29城減免交易稅費(fèi)，比如廣州將越秀、海珠、荔灣等區(qū)域住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年；第七，南京、武漢等145城發(fā)布購房補(bǔ)貼，例如武漢，畢業(yè)6年內(nèi)并連續(xù)繳納6個(gè)月以上社保的畢業(yè)生在青山區(qū)可享5萬元購房補(bǔ)貼；第八，深圳、北京、上海等3城調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，共性特征是不再看總價(jià)。

??展望

??05
落實(shí)金融支持穩(wěn)主體、減稅降費(fèi)穩(wěn)需求，推動(dòng)“三大工程”構(gòu)建新模式

??2024年，中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力：第一，以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意。推進(jìn)“三大工程”，首要問題是“錢從哪里來”，未來，城中村改造項(xiàng)目將被納入專項(xiàng)債支持范圍，央行有望通過專項(xiàng)借款、抵押補(bǔ)充貸款等結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，為“三大工程”提供中長期低成本資金支持。

??第二，落實(shí)供給端金融支持，讓“三個(gè)不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見效。

??第三，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場。比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限。

??06
二線全面放開購房限制，一線調(diào)控仍有局部優(yōu)化空間

??展望2024年，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。

??一線城市政策或?qū)⒕?xì)化調(diào)整，譬如限購局部松綁，對于遠(yuǎn)郊區(qū)域調(diào)降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民套數(shù)限制，放寬法拍房、離婚購房限制，調(diào)降落戶門檻等，再比如下調(diào)各類交易稅費(fèi)征免年限。

??二線城市中，杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等城市調(diào)控政策還有所保留，并未如南京、青島、濟(jì)南那樣“一放到底”，未來大概率進(jìn)一步調(diào)整，比如全面放開限購、限售，下調(diào)商貸首付比例至國家規(guī)定的下限，放寬限價(jià)鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等均是可選項(xiàng)。

??其余二三線城市住房交易行政限制基本已經(jīng)全面解除，剩余可優(yōu)化的政策主要有限貸套數(shù)認(rèn)定，比如進(jìn)一步放寬至認(rèn)貸不認(rèn)房，多孩家庭買兩套仍可享首套信貸優(yōu)惠，公積金政策在流動(dòng)性充裕的情況下可以考慮提高可貸額度、放開“商轉(zhuǎn)公”，實(shí)行商業(yè)貸款貼息等。