??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央突出“防風(fēng)險、保民生、促轉(zhuǎn)型”工作重點，三四線城市寬松政策持續(xù)加碼

??2023年10月，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松。中央層面，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號文，以下簡稱“14號文”）進一步提升了保障性住房的地位，明確了市場化商品住房和保障性住房雙軌并行的房地產(chǎn)發(fā)展總體路徑，中央金融工作會議則從“防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險”“支持剛性和改善性住房需求”“加快保障性住房等三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等角度對下一階段房地產(chǎn)金融工作作出了具體部署。此外，自然資源部下發(fā)文件建議取消土拍中的地價限制和遠郊區(qū)容積率1.0限制，國家金融監(jiān)管總局提出優(yōu)化住房信貸政策和指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)落實“金融十六條”等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策88條，較上月有所減少，但仍處年內(nèi)高位。其中，寬松性政策78條，中性政策4條，緊縮性政策6條?？偟膩砜?，一二線城市寬松節(jié)奏有所放緩，三四線城市政策則持續(xù)加碼，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、加大住房公積金支持、鼓勵房票安置、優(yōu)化土地出讓政策和房企預(yù)售監(jiān)管等。本期報告主要對10月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??10月，受特殊再融資集中發(fā)行及國債發(fā)行增量等因素擾動，疊加稅期影響，資金面延續(xù)偏緊。公開市場操作方面，在流動性趨緊背景下，央行自中旬起大幅提高了逆回購資金投放量，當(dāng)月實現(xiàn)凈投放2460億元，并超額續(xù)作7890億元MLF，單次MLF操作規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。資金利率方面，DR001和DR007全月均值分別上行至1.78%和1.97%，資金利率整體持續(xù)走高。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

??在房地產(chǎn)方面，中央層面政策意見以防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型為主。具體來看：“14號文”提出兩大主要目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，進一步明確了未來保障性住房與商品房并行的房地產(chǎn)發(fā)展路徑；10月30日至10月31日于北京召開的中央金融工作會議則罕見地對房地產(chǎn)工作作出了部署，并重點突出了“防風(fēng)險、保民生、促轉(zhuǎn)型”的工作導(dǎo)向；此外，自然資源部建議取消土拍中的地價限制、取消遠郊區(qū)容積率1.0限制；國家金融監(jiān)管總局提出會同相關(guān)部門優(yōu)化房地產(chǎn)政策，合理優(yōu)化首付比例和貸款利率要求，指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)落實“金融16條”以滿足房企合理融資需求；央行行長提交國務(wù)院金融工作情況報告指出，對房地產(chǎn)市場風(fēng)險，按照因城施策原則，指導(dǎo)各地精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)等。

??— 03—

??地方政策：一二線城市寬松節(jié)奏放緩，三四線城市政策持續(xù)加碼

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??

??2. 中性政策

（1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??

??3. 緊縮性政策

（1） 市場監(jiān)管政策

??

??4.政策小結(jié)

??三四線城市寬松政策持續(xù)加碼，一二線城市調(diào)控節(jié)奏整體放緩

中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年10月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策88條，較上月有所減少，但仍處年內(nèi)高位。其中，寬松性政策78條，內(nèi)容覆蓋放寬限購限售、優(yōu)化住房信貸政策、推行房票安置、加大住房公積金政策支持、發(fā)放購房財稅補貼、優(yōu)化土地出讓和房企預(yù)售監(jiān)管等；中性政策4條，內(nèi)容主要涉及中低收入人群住房保障；緊縮性政策6條，內(nèi)容主要涉及房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序整治等?？偟膩砜?，繼上月多個二線城市掀起取消“限購限售”浪潮后，本月政策寬松風(fēng)向繼續(xù)向三四線城市傳導(dǎo)，一二線城市寬松節(jié)奏整體放緩。

??行政干預(yù)核心舉措包括取消或放寬限購限售、優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括取消或放寬限購限售、優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、推行房票安置、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。典型代表有：杭州將住房限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，明確非本市戶籍家庭有繳納社?；騻€稅記錄即可在限購范圍內(nèi)購買1套住房；臺州將首套、二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例和最低貸款利率統(tǒng)一調(diào)整為全國政策下限；三亞將首套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下調(diào)至25%、二套房下調(diào)至35%，二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR加30個基點；紹興全面放開原限售住房限制政策；麗水允許在售商品房住宅項目申請備案價10%以內(nèi)的下浮價格調(diào)整，預(yù)售超過一年的項目可申請備案價15%以內(nèi)的下浮價格調(diào)整和5%以內(nèi)的上浮價格調(diào)整，并試點購房落戶政策；廣西將全區(qū)首套住房貸款首付比例統(tǒng)一為20%，并進一步下調(diào)桂林、梧州、北海等9個城市房貸利率下限等。此外，紹興、衡陽、莆田、吉林、張掖、大冶、宜春、蚌埠、寶雞、麗江、南陽市唐河縣、六安市霍邱縣及金寨縣、寧波市前灣新區(qū)及奉化區(qū)、鄭州市高新區(qū)及二七區(qū)等多地發(fā)布了購房財稅補貼政策，德州、紹興、麗水、宿遷、連云港、張掖、寶雞等多地推行房票安置政策，德宏、昭通、北海、柳州、寶雞、連云港、宿遷、莆田、臺州、開封、宜春等多地提出優(yōu)化土地出讓或房企預(yù)售監(jiān)管等。

??土地政策主要涉及商辦項目土地用途變更

??土地政策主要涉及商業(yè)辦公項目土地用途變更。廈門明確，商業(yè)辦公項目在符合國家、省發(fā)布的相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策規(guī)定前提下，可以變更為教育、科研、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共管理與公共服務(wù)類用途，以及變更為城鎮(zhèn)住宅（限定為保障性租賃住房）用途，并就具體流程及運營管理作出了相關(guān)要求和規(guī)定。

??公積金政策核心舉措包括優(yōu)化住房套數(shù)認定、上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房套數(shù)認定、上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：煙臺將首套住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，并支持提取住房公積金支付首付款；海南將首套住房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)至25%；常州將單繳存職工家庭最高住房貸款額度上調(diào)至80萬元，將雙繳存職工家庭最高住房貸款額度上調(diào)至120萬元；合肥將租房提取額納入公積金賬戶余額合并計算公積金貸款額度，并將二手房貸款年限延長為30年且貸款年限與房屋年限之和不超過60年等。此外，珠海、上海、成都、杭州、北京、河南等多地進一步優(yōu)化個人住房公積金貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)，煙臺、威海、淄博、合肥等多地將加裝電梯納入住房公積金提取支持范圍等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補貼等。典型代表有：西安進一步優(yōu)化戶籍管理，包括大中專院校招生落戶、公務(wù)員及事業(yè)單位人員落戶、投靠直系親屬落戶、隨軍家屬落戶等；湖州明確在城鎮(zhèn)地區(qū)有合法穩(wěn)定住所的人員即可在房屋所在地落戶，并放寬親屬投靠人員落戶范圍、放寬人才落戶范圍、放寬企業(yè)聘用及投資興業(yè)人員落戶范圍、實行居住證轉(zhuǎn)戶籍落戶制度等；上海市金山區(qū)提出多渠道籌措人才公寓房源，并明確符合條件的非本市戶籍人才，在滬繳納社?；騻€稅滿3年即可購買一套住房，同時購房資格由家庭調(diào)整為個人；上海市普陀區(qū)發(fā)布“1+N”政策，對企業(yè)引進的高層次人才，最高發(fā)放100萬元購房補貼等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理。典型代表有：廈門印發(fā)存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房操作流程，進一步拓寬保障性住房籌措渠道；廣州印發(fā)直管房租賃管理辦法，保障本市戶籍中低收入者住房需求；玉溪印發(fā)限價房管理辦法，對限價房戶型面積、銷售價格、申購對象及運營管理等作出具體規(guī)定，以保障中低收入家庭及外來務(wù)工人員、新就業(yè)無房職工的合理住房需求等。

??緊縮性調(diào)控主要包括房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范

??緊縮性政策主要涉及房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范。典型代表有：咸寧發(fā)布城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則，明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管實行專戶專存、?？顚Ｓ眉叭瘫O(jiān)管；南京進一步加強存量房交易資金監(jiān)管，監(jiān)管范圍包括購房定金、首付款、購房貸款等款項，明確各地區(qū)監(jiān)管主體責(zé)任；廣州進一步規(guī)范商品房市場經(jīng)營行為，包括宣傳、銷售、預(yù)售款監(jiān)管等多個方面；三亞進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行為，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)須在規(guī)定時間內(nèi)完成備案登記，并按相關(guān)規(guī)定和要求開展經(jīng)紀活動，并全面推行經(jīng)紀從業(yè)人員實名登記和掛牌上崗制度、全面推進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信用體系建設(shè)等。

??— 04—

??10月重要事項復(fù)盤

??— 05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??10月21日，央行行長潘功勝向全國人民代表大會常務(wù)委員會作國務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報告提出，下一階段將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策。總量上，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速與名義經(jīng)濟增速基本匹配；價格上，進一步推動金融機構(gòu)降低實際貸款利率，降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本；結(jié)構(gòu)上，繼續(xù)加大對普惠小微、制造業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等國民經(jīng)濟重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，繼續(xù)實施好存續(xù)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究測算，完全排除MLF及逆回購到期因素，11月流動性缺口約在1000億元，資金面仍存在一定壓力。預(yù)計央行將繼續(xù)通過加大公開市場操作力度以穩(wěn)定流動性，年內(nèi)降準(zhǔn)或MLF超額續(xù)作的可能性較大。

??在房地產(chǎn)方面，中央金融工作會議已對房地產(chǎn)金融工作作出部署，即圍繞“防范化解行業(yè)風(fēng)險”“因城施策支持剛性和改善性住房需求”“加快保障性住房等三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等展開。結(jié)合近期房企爆雷仍在持續(xù)，甚至多家頭部房企都卷入輿論風(fēng)波來看，“防風(fēng)險、保民生、保交樓”依然是行業(yè)深度調(diào)整過程中房地產(chǎn)工作的重中之重。此外，“14號文”再將保障性住房地位大幅提升，也將是未來房地產(chǎn)政策及具體工作的焦點。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月重點30城新建商品住宅供應(yīng)顯著縮量，環(huán)比下降45%，成交則延續(xù)增勢，環(huán)比上漲9%。其中，供應(yīng)方面，一線城市僅上海保持相對高位，北京、廣州、深圳均腰斬式回落，二三線城市也普遍明顯縮量；成交方面，一線城市中，北京、上海成交走弱，廣州、深圳企穩(wěn)回升，二三線城市表現(xiàn)繼續(xù)分化，總體成交環(huán)比持續(xù)增長。但值得關(guān)注的是，多個重點城市如廣州、武漢、南京、天津等，新房成交呈前高后低走勢，后續(xù)持續(xù)性存疑?；诖耍胤揭环矫嬉^續(xù)抓好已出臺政策的宣傳和落實，使政策效能得到充分發(fā)揮，另一方面，要繼續(xù)堅持因城施策，加快取消樓市不合理或不合時宜的限制性政策，加大居民購房降本減壓政策扶持。同時，結(jié)合中央“加快保障性住房等三大工程建設(shè)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”工作部署和城市自身發(fā)展規(guī)劃，研究制定更多化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險、支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的創(chuàng)新舉措。

??執(zhí)筆 | 王錚嶸中房研協(xié) 測評研究中心 研究員