近期，《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)【2023】14號文）文件引發(fā)市場關于新一輪“房改”開啟的討論。值此房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際，房地產(chǎn)行業(yè)新模式的內(nèi)涵又引起關注。

??據(jù)悉，該文件是在8月25日經(jīng)由國務院常務會議審議通過，于9月1日印發(fā)，在近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。9月4日，國務院工作部署電視電話會召開，9月28日財政部等發(fā)布《關于保障性住房有關稅費政策的公告》。今年以來，中央會議多次提及保障性住房建設。4月28日，中央政治局會議明確，規(guī)劃建設保障性住房。7月24日，中央政治局會議明確要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。配售型保障性住房的建設和供給，也將成為繼保障性租賃住房之后，未來住房供給的重要組成。

??01

??目標目的：構建“剛需有保障、改善有商品”新模式

??“在大城市加大保障性住房建設和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預期，為落實房子是用來住的、不是用來炒的定位提供住房支撐。推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。”

??點評

??指導意見明確了發(fā)展保障性住房的目的，一是解決部分群體的住房難問題，實現(xiàn)“居者有其屋”；二是穩(wěn)定“房住不炒”預期，保障性住房將剝離金融屬性，回歸居住屬性；三是助力構建 “低端有保障、高端有市場”的新格局，未來基本的剛性居住需求將主要由保障性住房來滿足，商品房則主要面向改善性需求。

??02

??原有的人才住房、共有產(chǎn)權房等調(diào)整為符合規(guī)定的配售保障性住房

??“協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關系。繼續(xù)發(fā)展用于配租的保障性住房，對困難家庭提供公共租賃住房保障，對新市民、青年人提供保障性租賃住房，鼓勵將空置的商業(yè)辦公樓改建為宿舍型保障性租賃住房。城市人民政府應當對用于銷售的人才住房、共有產(chǎn)權住房等政策性住房的政策進行梳理，將新建項目調(diào)整為本指導意見規(guī)定的用于配售的保障性住房或商品住房。”

??點評

??目前的住房保障體系下，廉租房、公租房、保障性租賃住房保留，產(chǎn)權交易型的共有產(chǎn)權房、人才安居房、自住型商品房等形式的新建項目將會退出歷史舞臺，調(diào)整為配售型保障性住房。

??03

??試點范圍：35個城區(qū)人口300萬以上大城市先行試點，允許高庫存城市“商改保”

??“以需定建。支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。

??商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。政府應盡力而為、量力而行，根據(jù)經(jīng)濟能力、房地產(chǎn)市場情況和各類困難群體住房需求。區(qū)分輕重緩急，穩(wěn)慎有序推進?！?/p>

??點評

??按照七普數(shù)據(jù)，目前城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，包括北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市，重慶、成都、天津、武漢、西安、杭州、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、福州、長春、南昌等27個二線城市，以及東莞、佛山、無錫、常州等4個三四線城市，這些城市將成為保障性住房建設的先行試點。

??允許高庫存城市將存量商品房改建作保障性住房，對于長春、大連等高庫存城市而言無疑是利好，借此契機這些城市既可以完成保障房供給目標，又能去化高企的新房庫存，緩解商品房市場壓力。

??04

??資金來源：中央補助資金、地方專項債、公積金發(fā)放開發(fā)貸

??“按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則，由政府劃撥供地和負責建設配套設施，采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。應做好項目風險評估，凡是因之新增地方政府隱性債務的，一律不得實施。

??對符合條件的保障性住房項目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當給予補助。將符合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍。在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款?！?/p>

??點評

??指導意見明確了未來建設保障性住房的三大資金來源：一是中央補助，例如2022年中央財政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金708億元，主要投向了建設公租房、保租房、棚改、舊改；二是地方專項債；三是利用公積金發(fā)放開發(fā)貸，公積金支持保障性住房貸款早已有試點，截止2022年末，全國公積金累計向373個保障性住房試點項目發(fā)放貸款872.15億元，不過2021年以來，貸款發(fā)放已經(jīng)實質(zhì)性停止，以貸款回收為主。

??05

??保障對象：工薪和人才階層、家庭限一套，由地方擬定收入及面積標準

??“重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房。已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

??按照保基本的原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機關事業(yè)單位人員、企業(yè)引進入才等不同群體的保障面積標準?！?/p>

??點評

??意即保障性住房的保障范圍將以收入作為主要劃定依據(jù)，限于中低收入工薪群體，體現(xiàn)“?；尽痹瓌t，具體收入標準將實行“一城一策”，由地方政府根據(jù)當?shù)貙嶋H擬定。面積標準上，過去公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、保租房都有明確的住房面積限制，基本都在50-70平方米區(qū)間內(nèi)，共有產(chǎn)權房并無統(tǒng)一規(guī)定，考慮到保障人群定位差異，預計配售保障性住房面積標準可能略高于公租房。

??06

??用地供給：以劃撥方式供應土地，利用閑置土地、商品房改造

??“保障性住房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地 產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障性住房。在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下、支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式城市人民政府對項目的建設規(guī)模等規(guī)劃指標予以支持優(yōu)化。

??優(yōu)先安排在交通便利、公共設施齊全區(qū)域，防止因位置偏遠、交通不便等造成房源長期空置?！?/p>

??點評

??指導意見明確了兩大保障性住房籌建渠道，一是利用閑置房地改建，二是新建，值得一提的是，新建保障性住房項目的土地來源于劃撥而非出讓，這與共有產(chǎn)權房的土地供給方式存在明顯差異。

??07

??配售規(guī)則：“土地成本+建安成本+利潤”保本微利定價

??“配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。

??加強配套設施建設和公共服務供給，確保與保障性住房同步規(guī)劃、同步建設、同步交付，把好質(zhì)量關，相關建設投入不得攤入保障性住房配售價格。

??點評

??保障性住房與商品房、共有產(chǎn)權房的定價差值主要是地價，由于土地以劃撥形式供應，僅需繳納較少的成本費用，相當于政府讓渡了部分土地出讓金收益。在建安成本和利潤空間方面，與商品房所能拉開的差距不大。

??08

??運營管理：封閉管理不得上市交易，閑置轉(zhuǎn)讓由政府回購

??“對保障性住房實施嚴格的封閉管理。禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場。工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機關事業(yè)單位或企業(yè)的由城市人民政府按規(guī)定予以回購。封閉管理的具體辦法由城市人民政府制定。住房和保障對象檔案，實行全國聯(lián)網(wǎng)?！?/p>

??點評

??保障性住房新規(guī)明確實行封閉管理，不得上市流通，這有別于北京等地現(xiàn)行的共有產(chǎn)權交易規(guī)則，比如北京，取得不動產(chǎn)權證滿五年的共有產(chǎn)權房允許上市交易，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權份額。政府回購保障性住房標準由地方自行擬定，預計價格將參照購房原價、折舊率、物價增減等因素綜合確定。

??09

??稅費減免：免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅費，個人購買契稅減按1%征收

??“免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，在商品住房中配套建造按比例免征。免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，包括防空地下室易地建設費、城市基礎設施配套費、教育費附加和地方教育附加等。轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對保障性住房經(jīng)營管理單位回購保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，免征契稅。支持個人公積金貸款，對個人減按1%征收契稅?！?/p>

??總的來看，指導意見有幾方面積極意義：一是對于住房體系建設而言，穩(wěn)定了“房住不炒”預期，助力構建 “低端有保障、高端有市場”的新格局；二是對于宏觀經(jīng)濟而言，保障性住房建設建設能一定程度拉動投資；三是對于地方而言，盤活閑置土地和存量住房建設保障房，能有效提高資源利用率，抬升了閑置土地價值；四是對于開發(fā)商而言，“商改保”能幫助房企去化庫存；五是對于普通居民而言，緩解其住房困難問題。

??但也應看到，過往推進保障性住房建設中所遇到的一些問題阻力，比如地方政府的建設資金來源問題，再比如保障房的職住平衡目標與土地財政效益導向天然相悖，保障性住房布局供需錯配的問題，又比如因封閉管理而流通性差、價格優(yōu)勢不明顯等原因?qū)е沦彿空叻e極性不高，造成保障性住房與之前經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權房一樣推進緩慢。保障性住房與商品房的價差僅限于地價，價格優(yōu)勢或許不明顯，微利定價對于低收入的工薪階層而言可能仍然難以負擔。

??盡管如此，我們也應積極擁抱行業(yè)新變換，相信隨著《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》的逐步落實進入實際操作層面，之前保障性住房建設和供給方面的問題也將會被不斷健全的制度解決，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段。