??—01—本月樓市政策聚焦

??地方寬松政策井噴，重點(diǎn)城市掀取消限購限售浪潮

??2023年9月，我國房地產(chǎn)政策再現(xiàn)松綁大潮。中央層面，繼7月、8月密集發(fā)聲并出臺(tái)多項(xiàng)重磅穩(wěn)樓市政策后，本月進(jìn)入相對(duì)平靜的觀察期，除明確保障性住房有關(guān)稅費(fèi)減免外，無其他重要新政出臺(tái)，僅央行貨幣政策委員會(huì)2023年第三季度例會(huì)重申，要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策133條，再創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，寬松性政策128條，中性政策1條，緊縮性政策4條。同時(shí)，政策松綁力度也實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破，重點(diǎn)城市掀起取消限購限售浪潮，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付比例、降房貸利率等重要舉措在各地加快落實(shí)。本期報(bào)告主要對(duì)9月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??—02—

??中央政策：因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??9月，資金面持續(xù)收緊。公開市場操作方面，9月14日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)可釋放中長期資金約5500億元；9月15日，央行宣布超額續(xù)作MLF 5910億元，并時(shí)隔8個(gè)月重啟14天期逆回購，全月凈投放逆回購9180億元。資金利率方面，9月DR001和DR007較8月分別上行至1.74%和1.95%，其中，DR007持續(xù)在政策利率上方運(yùn)行。盡管央行持續(xù)通過公開市場放量投放以呵護(hù)流動(dòng)性，但受地方債發(fā)行提速、信貸投放增長，疊加繳稅高峰等多因素影響，9月資金面明顯偏緊，資金利率上行。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

??在房地產(chǎn)方面，中央層面繼7月、8月密集發(fā)聲并出臺(tái)多項(xiàng)重磅穩(wěn)樓市政策之后，本月進(jìn)入相對(duì)平靜的觀察期，僅財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布公告，明確保障性住房有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。除此之外，央行貨幣政策委員會(huì)召開2023年第三季度例會(huì)重申，要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，調(diào)降首付比例和二套房貸款利率下限，推動(dòng)降低首套房貸利率落地見效，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??—03—

??地方政策：地方調(diào)控持續(xù)發(fā)力，再掀樓市政策松綁大潮

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??地方調(diào)控持續(xù)發(fā)力，核心城市掀起取消限購限售潮

??中房研協(xié)測評(píng)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2023年9月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策133條，較上月增長87%，再創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，寬松性政策128條，內(nèi)容覆蓋取消或放松限購限售、優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管、支持房企合理融資需求等多個(gè)方面；中性政策1條，內(nèi)容主要涉及公共租賃住房建設(shè)管理；緊縮性政策4條，內(nèi)容主要涉及房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范等?？偟膩碚f，9月地方調(diào)控持續(xù)發(fā)力，穩(wěn)樓市政策不僅在“量”上有大幅增長，在“質(zhì)”上也有明顯提升，多個(gè)重要一二線城市“限購、限售、限價(jià)、限貸”等核心政策松綁均取得突破性進(jìn)展。

??行政干預(yù)核心舉措包括取消或放寬限購限售、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括取消或放寬限購限售、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低最低首付比例和貸款利率、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、實(shí)施換購住房退稅優(yōu)惠或補(bǔ)貼、推行房票安置、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。典型代表有：廣州放寬越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)限購政策，本市戶籍居民家庭可購2套住房，非本市戶籍家庭購房前2年連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅即可購買1套住房；福州在鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)范圍購房不再審核購房人資格，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易；廈門取消集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)限購、限售限制；合肥全面取消住房（含二手住房）限購、限售限制，并調(diào)整價(jià)格政策，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；南京全面取消限購，并提出對(duì)購置新房實(shí)施補(bǔ)貼、實(shí)施“賣舊換新”補(bǔ)助等；無錫全域取消限購政策，并將首套房商業(yè)貸款最低首付比例降低至20%、二套房最低首付比例降低至30%；沈陽全面取消限購限售政策，并提出降低商業(yè)貸款和公積金貸款最低首付比例；寧波停止執(zhí)行限購政策，自2023年10月1日起辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的商品住房停止執(zhí)行限售政策；鄭州取消限制性購售政策，積極開展商品房促銷活動(dòng)，鼓勵(lì)企業(yè)讓利銷售；青島全域取消限購政策，商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書即可上市交易等。此外，上海、北京、長沙、合肥、廈門、成都、重慶、天津、蘇州、無錫、沈陽、杭州、寧波、蘭州、青島、昆明等多城市提出落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，寧鄉(xiāng)、郴州、黃山、六安、綿陽、南京、蘇州、南通、沈陽、大連、蘭州、長春、玉林、武漢、孝感、九江等多城提出實(shí)施購房補(bǔ)貼政策。

??土地政策主要涉及土地市場服務(wù)管理和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理

??土地政策主要涉及地塊供給、土地出讓規(guī)則優(yōu)化等土地市場服務(wù)管理和農(nóng)村宅基地管理等。典型代表有：南京從差異化供地、完善銀行保函政策、加快退還保證金節(jié)奏、合理確定土地出讓金繳納時(shí)間、加快項(xiàng)目上市節(jié)奏等多方面進(jìn)一步優(yōu)化土地市場服務(wù)管理；三亞明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以采取自主經(jīng)營、出租、入股或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)宅基地經(jīng)營權(quán)，鼓勵(lì)不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間用過入股等方式，聯(lián)合開展閑置宅基地盤活利用等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金貸款申請(qǐng)限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請(qǐng)限制和提取限制等。典型代表有：上海將公積金提取申請(qǐng)人范圍擴(kuò)大為業(yè)主本人及其配偶、父母、子女，支持購買更新改造后住房公積金提??；淮南將單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至50萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至65萬元，支持提取公積金支付購房首付款；淄博將公積金貸款購買首套房最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%，并將住房套數(shù)認(rèn)定調(diào)整為以淄博市內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果為準(zhǔn)；潮州將雙繳存職工第二次申請(qǐng)公積金貸款最高限額上調(diào)至60萬元，單繳存職工最高限額上調(diào)至40萬元，并將第二次申請(qǐng)公積金貸款首付比例由不低于50%下調(diào)至不低于30%等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等。典型代表有：成都明確符合成都市人才分類目錄中的A、B、C、D、E、F類人才取得人才安居資格后，可不受戶籍、社保繳納時(shí)間限制購房，A、B、C、D、E類人才購房可不受區(qū)域限制；嘉興對(duì)用人單位引進(jìn)的符合條件的各類人才給予購房補(bǔ)貼，其中博士45萬元/人、碩士23萬元/人，重點(diǎn)高校本科生15萬元/人、普通高校本科生8萬元/人；東莞將特級(jí)人才的購房補(bǔ)貼由250萬元提高至1000萬元，一至四類人才的購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)均有大幅提升，分別為600萬元、400萬元、200萬元、100萬元；南京面向戰(zhàn)略科技領(lǐng)軍人才攀峰工程的人才，可給予300萬元安家補(bǔ)貼和1000萬-2000萬元資金支持，綜合資助最高1億元；面對(duì)高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才匯聚工程的人才，可給予100萬-200萬元資金支持；在企業(yè)工作的博士可給予2000元/月、碩士800元/月、學(xué)士600元/月租房補(bǔ)貼等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理。具體為：三亞出臺(tái)公共租賃住房管理辦法，明確公共租賃住房通過新建、改建、收購等多種方式籌集房源，政府投資建設(shè)的公共租賃住房以60平方米以下的一居室或二居室為主，保障對(duì)象為三亞市戶籍的低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭，以及新就業(yè)無房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等，公共租賃住房租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，住房的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施由產(chǎn)權(quán)單位或者其委托的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)等。

??緊縮性調(diào)控主要包括房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范

??緊縮性政策主要涉及房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范。典型代表有：揭陽出臺(tái)商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，明確預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售前，必須在商品房項(xiàng)目所在地的商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)收款專用賬戶，商品房預(yù)售資金應(yīng)直接存入相應(yīng)的監(jiān)管賬戶，實(shí)行專戶專存，并對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付設(shè)置五個(gè)節(jié)點(diǎn)；沈陽出臺(tái)住房租賃資金監(jiān)管辦法，要求住房租賃企業(yè)在商業(yè)銀行設(shè)立1個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶，用于收取承租人租金及押金，同時(shí)，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)銀行結(jié)算賬戶，用于承接監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)的資金；玉溪進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，就商品房銷售管理、廣告宣傳、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理等作出具體規(guī)范和要求。

??—04—

??9月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??—05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??9月25日，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)2023年第三季度例會(huì)召開。會(huì)議指出，當(dāng)前外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易投資放緩，通脹仍處高位，發(fā)達(dá)國家利率將持續(xù)保持高位。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、回升向好、動(dòng)力增強(qiáng)，但仍面臨需求不足等挑戰(zhàn)。在此背景下，要持續(xù)用力、乘勢而上，加大宏觀政策調(diào)控力度，精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，加大已出臺(tái)貨幣政策實(shí)施力度等。宏觀政策維持偏寬預(yù)期。在短期流動(dòng)性方面，由于9月下旬央行加大逆回購?fù)斗乓跃S護(hù)季末和節(jié)前流動(dòng)性平穩(wěn)，10月逆回購到期壓力明顯加大，僅10月7日至13日，逆回購到期額累計(jì)超2.4萬億元，對(duì)資金面將形成一定擾動(dòng)。如完全排除MLF和逆回購到期因素，10月流動(dòng)性缺口約7000億元，資金面存在一定壓力。但在中性偏寬貨幣政策基調(diào)下，預(yù)計(jì)央行仍將通過適量超額續(xù)作MLF、逆回購?fù)斗诺裙_市場操作維護(hù)流動(dòng)性平穩(wěn)，疊加跨季和假期后現(xiàn)金回流、財(cái)政資金集中釋放等多因素，10月流動(dòng)性壓力有望有所緩解。

??在房地產(chǎn)方面，當(dāng)前仍處政策窗口期，中央層面仍將以督促地方貫徹落實(shí)和執(zhí)行已出臺(tái)政策為主，并通過觀察政策成效和市場形勢變化進(jìn)行必要調(diào)整。同時(shí)，中央將繼續(xù)推動(dòng)地方加大力度推進(jìn)“保交樓”，加大保障性住房建設(shè)和供給等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月重點(diǎn)30城房地產(chǎn)市場繼續(xù)修復(fù)，新建商品住宅供應(yīng)環(huán)比上升17%、成交環(huán)比上升3%。其中，一線城市熱度回升更加明顯，商品住宅供應(yīng)環(huán)比上升22%、成交環(huán)比上升16%，二三線城市表現(xiàn)分化嚴(yán)重，整體穩(wěn)中有升。從中秋國慶雙節(jié)假期情況看，以北京、上海、成都等為典型的熱點(diǎn)城市，整體市場延續(xù)較高熱度，天津、武漢、長沙、廣州等地成交情況也有所好轉(zhuǎn)，但多數(shù)二三線城市如南京、福州、昆明、無錫、常州、南寧等地，市場修復(fù)仍顯乏力?？偟膩砜矗捎谑袌鲂判娜蕴幍臀缓途用褓徺I力不足等，當(dāng)前市場觀望情緒依舊較濃?；诖?，地方仍需堅(jiān)持因城施策，高熱度城市適度放緩政策寬松步伐，靜待政策成效釋放，防止樓市出現(xiàn)大幅波動(dòng)，維護(hù)樓市平穩(wěn)運(yùn)行，低熱度城市則需抓好政策窗口期機(jī)遇，加快政策出臺(tái)、加大政策力度、加強(qiáng)政策落實(shí)，尤其是減輕居民購房壓力、降低居民購房成本類政策要應(yīng)出盡出，持續(xù)助推市場信心修復(fù)和樓市企穩(wěn)回升。

??執(zhí)筆 | 王錚嶸

??中房研協(xié) 測評(píng)研究中心 研究員