??各地的穩(wěn)樓市政策還在持續(xù)。

??2023年一季度還沒過完，已經(jīng)有超過40個(gè)城市調(diào)整公積金政策，明確鼓勵(lì)居民購房。

??而且，今年越來越多的高能級(jí)城市，如重慶、南京、合肥、吉林、沈陽、哈爾濱、大連等，都加入了調(diào)整公積金政策以鼓勵(lì)居民購房的行列，政策放松的力度也不斷加大。

??這些城市的公積金政策變化主要集中在五個(gè)方面：

??一、 可提取公積金用于首付，或降低公積金貸款首付比例；

??二、 商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱“商轉(zhuǎn)公”）；

??三、 帶押過戶；

??四、 提高貸款額度和延長(zhǎng)還款年限；

??五、 “一人購房全家?guī)汀薄?/p>

??優(yōu)化公積金政策是各地對(duì)國(guó)家大力支持剛性和改善性住房需求的政策落實(shí)，這些政策在加大公積金對(duì)購房者的支持力度的同時(shí)，也可以進(jìn)一步提高公積金的使用效率。

??樓市調(diào)控政策的持續(xù)放松，也帶來了市場(chǎng)的企穩(wěn)回升，3月份“小陽春“行情仍然持續(xù)。我們也必須看到，從去年下半年開始的樓市調(diào)控放松，隨著加入的城市能級(jí)越高，力度趨大，政策對(duì)市場(chǎng)的刺激也出現(xiàn)了邊際遞減效應(yīng)，說明市場(chǎng)信心還有待進(jìn)一步恢復(fù)。

??在2022年以前，大部分城市是不允許直接提取公積金用作購買商品住宅首付款的，去年4月，福建省率先“撕“開這個(gè)口子后，迅速被多個(gè)城市效仿。截至目前，全國(guó)已有超過20個(gè)城市出臺(tái)了支持提取公積金支付購房首付款的政策。

??最新一個(gè)加入的城市是江蘇省會(huì)南京市。2月27日，南京住房公積金管理中心發(fā)布“關(guān)于優(yōu)化南京市提取住房公積金支付購房款相關(guān)規(guī)定的實(shí)施細(xì)則”，支持提取住房公積金支付購房首期款，有效期至今年12月31日。

??南京政策較之前其他城市有了更大的突破。以往大多數(shù)城市允許提取公積金支付購房首付款，都限定為新房，南京這次的政策，不只是新房，購買二手房也可以提取公積金支付首付，惠及了更多購房需求。

??一天之后的3月1日，南京又發(fā)布《關(guān)于開辦二手房住房公積金“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)的通知》，即日起開辦二手房公積金“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)。

??看上去，南京有點(diǎn)“急”了。

??在剛剛過去的2月，南京新房成交面積63萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)51%，同比下降31%。也就是說，南京樓市雖然出現(xiàn)了回升的趨勢(shì)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到去年同期的成交水平。

??在售庫存的變化也說明了這一趨勢(shì)。2月，南京全市的在售庫存796萬平米，雖然已下降至近14個(gè)月的低點(diǎn)，但由于近12個(gè)月的月均去化較慢，整體庫存的去化周期還是上升至13.7個(gè)月，仍然居于高位。

??作為強(qiáng)二線城市的代表，南京在市場(chǎng)前期透支的背景下，2022年以來市場(chǎng)表現(xiàn)一直不太理想。盡管政策持續(xù)放松，2022年全年出臺(tái)各類利好政策27條，但收效甚微。2022年全年，南京全市新房供應(yīng)686.43萬平米，同比腰斬；成交782.18萬平米，回落超35%。

??在這一背景下，今年南京繼續(xù)在政策端適度刺激居民購房需求也是意料之中。

??不只是南京。在近期市場(chǎng)有所回溫的情況下，各地的穩(wěn)樓市政策一直不斷，尤其住房公積金政策，已經(jīng)形成了較為全面的政策刺激，包括公積金提取用于首付和租房、提升公積金貸款額度、“商轉(zhuǎn)公”、帶押過戶等等，這些都表明了住房公積金支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向。

??以減輕居民籌措購房資金的壓力為手段，鼓勵(lì)剛性和改善性購房需求加快入市為目標(biāo)，各地在公積金政策上都動(dòng)足了腦筋。

??以重慶、大連為代表的多個(gè)城市，將首套房公積金最低首付比例降至20%，二套最低30%。更多的城市則大幅提高公積金貸款額度和延長(zhǎng)貸款年限，盡量減輕購房者的資金及還貸壓力。

??重慶、濟(jì)南、徐州、鹽城等城市都把家庭公積金貸款額度提升至最高100萬元，浙江義烏甚至把相關(guān)部門認(rèn)定的高層次人才的家庭公積金貸款最高限額提升到130萬元，符合條件的購房者可以節(jié)省一筆利息支出，降低了購房的成本。

??不少城市則通過開啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)為購房者節(jié)省利息支出。2月份，江蘇揚(yáng)州宣布啟動(dòng)開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力。

??在此之前，陜西省包括西安、延安、漢中、寶雞、榆林等8個(gè)地市都已開啟了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

??以貸款金額80萬、期限30年，首套等額本息還款為例，“商轉(zhuǎn)公”后，利率從商貸的4.3%轉(zhuǎn)成公積金貸的3.1%，平均每月可減少月供約540元，30年累計(jì)可減少利息支出約19.4萬元。

??若按二套房商貸利率5.8%計(jì)算，平均每月可減少月供超1000元，累計(jì)可減少的利息支出超36萬元。

??無論是提取公積金支付購房首付款，提升公積金貸款限額，還是開啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，“一人購房全家?guī)汀钡鹊?，這些公積金的政策措施，最終目的都是為了提升購房者的支付能力，降低購房成本，有助于刺激購房需求的進(jìn)一步釋放。

??從去年開始，各地發(fā)布的穩(wěn)樓市政策頻次已達(dá)數(shù)百次，涉及公積金支持政策、放松限購、限貸、限售、限價(jià)、商業(yè)銀行信貸、購房補(bǔ)貼等，其中有將近80%的省市都推出了公積金相關(guān)支持政策，在各類支持政策中占比最高。

??從最傳統(tǒng)的降首付、降低二套貸款利率、提高最高限額，到放松異地貸款限制、開展組合貸業(yè)務(wù)，再到“一人買房全家?guī)汀钡募彝セブ摺⒐e金同城化以及提取公積金支付購房首付款、帶押過戶等等，公積金政策在穩(wěn)樓市中發(fā)揮了一定的積極作用，也意味著公積金在政策創(chuàng)新方面還有很大的空間。

??今年1-2月，全國(guó)一手和二手商品房的銷售結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)有漲有跌，總體價(jià)格保持平穩(wěn)。各地并沒有停止在政策端刺激居民購房需求，這也說明各地對(duì)市場(chǎng)回溫的持續(xù)性仍然存疑。

??我們認(rèn)為，公積金政策的疊加利好，對(duì)市場(chǎng)回暖有一定刺激作用，但比較有限。3-4月“小陽春”的熱度大概率還會(huì)持續(xù)，后續(xù)行情將出現(xiàn)分化。

??北京和上海等熱點(diǎn)城市預(yù)計(jì)仍會(huì)穩(wěn)步向上；供應(yīng)即將放量的城市如廣州、武漢等，若無政策利好疊加刺激，市場(chǎng)將面臨壓力；近期回溫勢(shì)頭較猛，但實(shí)際成交僅集中于少數(shù)熱點(diǎn)板塊的城市，市場(chǎng)的回暖可能難以持續(xù)。