??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[諸葛研究院]如何看待“限跌令”

??自7月底住建部發(fā)聲后，多地跟進(jìn)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，如鄭州、南昌、揚(yáng)州等相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)系列政策，從政策內(nèi)容來看，集中于松綁首套房和二套房首付比例，下調(diào)房貸利率，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，公積金貸款政策放寬等方面。除此之外，近日珠海一房企五折賣房的消息流傳，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)消息稱，珠海市金灣·寶龍城項(xiàng)目“五折賣房，樓盤備案價(jià)2.8萬元/平方米，開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬元/平方米。后據(jù)珠海市住建局工作人員稱，網(wǎng)傳最高備案價(jià)是兩年前的價(jià)格。雖然五折賣房傳聞并非實(shí)情，但是降價(jià)出售確為事實(shí)。同時(shí)，近期官媒《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文，提到“應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開發(fā)商以降價(jià)促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。”被認(rèn)為是“限跌令”松動(dòng)的標(biāo)志。

??限跌令的出臺(tái)最早要追溯至2021年。2021下半年降溫態(tài)勢(shì)凸顯，部分房企為了保去化開啟了降價(jià)潮。在這樣的背景下，為實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)目標(biāo)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展以及防止降價(jià)潮所引發(fā)的市場(chǎng)預(yù)期下行，多地政府相繼出臺(tái)了“限跌令”。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來，有包括長(zhǎng)春、岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺(tái)過“限跌令”。可以看出，出臺(tái)限跌令的城市以三四線和部分弱二線城市為主，這部分城市多為人口流出城市，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，在面對(duì)行業(yè)整體下行壓力下，市場(chǎng)難以抵擋，房企紛紛采取降價(jià)出售以實(shí)現(xiàn)銷售回款?！跋薜睢钡某雠_(tái)是房地產(chǎn)特殊時(shí)期的產(chǎn)物，是政府為了穩(wěn)房?jī)r(jià)采取的強(qiáng)制性舉措。

??市場(chǎng)降溫大環(huán)境下，“限跌令”作用如何？

??“限跌令”是在特定市場(chǎng)環(huán)境下出臺(tái)的以保證市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行為宗旨的政策工具。通過強(qiáng)制性的限制手段來遏制房?jī)r(jià)下降，對(duì)于阻止局部項(xiàng)目降價(jià)起到了一定的正向作用，在市場(chǎng)良好的情況下取得了一定的效果。當(dāng)前來看，市場(chǎng)下行壓力凸顯，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城房?jī)r(jià)指數(shù)無論是新房還是二手房都已連續(xù)2個(gè)月及以上呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，截止至2023年7月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.23%，二手房環(huán)比下降0.47%。從房企端來看，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的50家房企來看，2023年1-7月銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%；銷售面積為1.62億㎡，同比下跌16.63%。房企銷售端持續(xù)承壓，去化緩慢，回款艱難，同時(shí)，房企債務(wù)違約現(xiàn)象頻頻，今年以來多家房企甚至走向了退市的絕境。由此來看，在市場(chǎng)降溫席卷而來之時(shí)，“限跌令”也難以扭轉(zhuǎn)大局。