??8月最后一天，萬科如期召開2023年中期業(yè)績推介會，7位管理層參會，包括萬科董事會主席郁亮，總裁祝九勝，聯(lián)席總裁張海和朱保全。

??從業(yè)績看，萬科2023年上半年營業(yè)收入、凈利潤均遭遇集中下滑：萬科營業(yè)收入2008.9億元，同比下滑2.9%；歸屬上市公司股東凈利潤98.7億元，同比下滑19.4%。

??行業(yè)大勢下沒有企業(yè)能獨善其身。

??面對市場的變化，郁亮也給予了最新的判斷，“目前市場處在膠著狀態(tài)，我們的判斷是目前市場顯然已經(jīng)跌過頭了。當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力，我們希望已經(jīng)出臺的政策能盡快落實到位，以推動市場恢復(fù)到健康合理水平；我們也期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快出臺。相信在各方努力之下，隨著經(jīng)濟態(tài)勢持續(xù)平穩(wěn)改善，行業(yè)遲早會回到一個健康合理的水平上去。”

??郁亮常以“貓頭鷹”自喻，一只眼看風(fēng)險，一只眼看機會。面對未來的市場發(fā)展時，他還是給予了積極肯定。

??“今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。但從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外明顯，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機會在出現(xiàn)?！庇袅帘硎?，萬科會筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

??萬科的成績單

??2023年上半年，萬科營業(yè)收入2008.9億元，同比下滑2.9%；歸屬上市公司股東凈利潤98.7億元，同比下滑19.4%；扣除非常性損益后歸屬母公司凈利潤87億元，同比下降25.9%。

??對于投資者關(guān)心的凈利潤下滑情況，萬科總裁祝九勝在會上表示，凈利潤下滑主要來自兩個方面，開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模下降以及結(jié)算利潤率下降。

??其中，作為支柱的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%，比集團營業(yè)收入下滑幅度高出1.6個百分點。

??整個房地產(chǎn)市場大環(huán)境都在下跌，萬科自然難以獨善其身。

??“全國商品住宅新開工面積2021年、2022年分別下降11%和40%，今年1~7月繼續(xù)下降25%。按照這個下滑程度，預(yù)計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模，即17年前水平。這不是個合理的水平?！庇袅琳f。

??“目前碰到行業(yè)調(diào)整期，公司經(jīng)營安全是沒問題的，但短期利潤確實有壓力?！弊＞艅僖啾硎?，當(dāng)前整個行業(yè)發(fā)生了深刻變化，行業(yè)毛利率也在不斷下降，過往靠高杠桿大量買地、擴張規(guī)模方式的發(fā)展已難以為繼。萬科近幾年一直把工作重點放在三個方面：一是以客戶為主；二是強調(diào)公司經(jīng)營安全，強調(diào)公司安全韌性；三是提升業(yè)務(wù)能力。

??“萬科內(nèi)部一致看法是房地產(chǎn)還是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，相信會回到正常發(fā)展軌道上。我們有信心扛得住挑戰(zhàn)等得到春天?！弊＞艅僬f。

??作為萬科聯(lián)席總裁兼開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海表示，從去年開始，新項目投資把關(guān)更加嚴格，投資質(zhì)量、產(chǎn)品能力也有提升，投資盈利表現(xiàn)比較良好?！叭绻袌鲂判哪軌蛑鸩交謴?fù)，我們相信經(jīng)過一段時間調(diào)整，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率整體將穩(wěn)定向好?！?/p>

??相對于中期業(yè)績整體慘淡，此次發(fā)布會上萬科更多地是在強調(diào)“現(xiàn)金流安全”這一亮點。這也是投資者的關(guān)注點所在，即市場銷售持續(xù)低迷下萬科的現(xiàn)金流是否有壓力？

??“短期市場確實有壓力，但萬科做了充分的前置準(zhǔn)備，已經(jīng)筑好了最牢固的底線?！比f科CFO韓慧華說，“萬科是一家危機感驅(qū)動的公司，長期堅持穩(wěn)健的財務(wù)策略，始終把保持經(jīng)營安全、健康的財務(wù)狀況放在最重要的位置。萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用?！?/p>

??截至6月底，萬科短期負債為457億元，較年初下降29%；短期負債占有息負債比重降至14.2%，較年初下降6.3個百分點，處在歷史低位；現(xiàn)金對短期負債的覆蓋倍數(shù)2.7倍，較年初提升0.6倍。

??雖然整個行業(yè)都在遭遇融資困難，但顯然萬科的情況要好得多。從去年至今，萬科境內(nèi)累計發(fā)行信用債396億元，居行業(yè)第一梯隊。今年上半年，萬科分3次完成中期票據(jù)發(fā)行，累計融資60億元。上半年萬科境內(nèi)新增融資平均成本3.73%，較去年下降了15個基點。

??新業(yè)務(wù)的機會

??萬科從來都是在危機中尋找新的業(yè)務(wù)機會。

??郁亮以倫敦、東京等城市發(fā)展過往為例，認為城市發(fā)展是先往郊區(qū)分散，再重新向城市中心聚集。即便是完全成熟后，也有城市更新的項目出現(xiàn)。這是市場的韌性。

??新發(fā)展模式下，也存在著需求帶來的新變化。郁亮表示，過去住宅是以解決剛需住宅為主，未來則是改善需求挑起大梁，包括城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營等方面，都是未來的重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，也都是市場新的業(yè)務(wù)機會。

??與銷售收入下滑不同的是，上半年萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)取得全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%，其中物業(yè)服務(wù)收入同比增長12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)收入增速分別達到17%、10.6%和7.3%。這是以萬科為代表的房企們戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新希望，但規(guī)模仍無法與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比。

??“企業(yè)要認清大勢，房地產(chǎn)行業(yè)再也回不到對住宅開發(fā)過于依賴的階段。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心?！庇袅猎f。

??郁亮表示，未來的市場不管萬科做什么業(yè)務(wù)，本質(zhì)都是能力的競爭。產(chǎn)品、服務(wù)、質(zhì)量是否過硬，客戶口碑是否足夠好，組織效率是否足夠高，是否擁有最多、優(yōu)秀的合作伙伴等等。萬科有基礎(chǔ)，但也要持續(xù)完善、提高和深化。

??同時，地產(chǎn)也是個非常屬地化的業(yè)務(wù)。各類業(yè)務(wù)尤其是大型項目，都需要與當(dāng)?shù)匕l(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)政策、城市政策、城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等多功能場景結(jié)合在一起。這需要萬科與合作伙伴們共同努力，摸索可復(fù)制、可推廣的模式。

??萬科聯(lián)席總裁兼物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人朱保全在此次業(yè)績會上表示，商業(yè)地產(chǎn)投資整體的投資會比較重，回報周期比較長，但是2023年最重要一個政策就是REITs的出臺，這為整個持有型、經(jīng)營性不動產(chǎn)帶來了春天。在REITs發(fā)行上，印力也在非常積極地參與。

??對于去年便傳出的萬科將49個商業(yè)項目打包，統(tǒng)一交由印力運營管理的進度一事，朱保全表示，在去做項目委托管理上目前進展得很順利。今年上半年34個項目收入都有29%的增長，整體定位也符合“專業(yè)的人做專業(yè)的事”。

??當(dāng)然，“房地產(chǎn)要實現(xiàn)脫胎換骨的變化還需要比較長的時間。萬科會保持定力、不懈努力。”郁亮最后總結(jié)說。