??近期，樓市積極信號頻頻釋放。

??7月24日，中央政治局會議召開。在房地產(chǎn)方面，會議提出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??7月27日，住建部部長倪虹召開房企座談會。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

??7月31日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復(fù)和擴大消費措施》（以下簡稱《措施》）。其中，在“穩(wěn)定大宗消費”方面，《措施》提出，支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造，進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)改造和老舊住宅電梯更新改造中的作用，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。持續(xù)推進農(nóng)房質(zhì)量安全提升工程，繼續(xù)實施農(nóng)村危房改造等。

??地方層面，北上廣深四個一線城市積極表態(tài)。7月29日，北京市住建委表示，將按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作。7月30日，深圳和廣州相繼表態(tài)，將結(jié)合實際情況推進落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。7月31日，根據(jù)“上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理”公眾號消息，上海市住建委、市房屋管理局召開專題會議，明確堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。

??而在這一系列會議和政策舉措頻出的背后，是我國經(jīng)濟復(fù)蘇略顯疲軟和房地產(chǎn)市場持續(xù)震蕩下行。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年上半年，我國GDP增速為5.5%。其中，一季度同比增長4.5%，受益于疫后需求釋放和積壓性生產(chǎn)，恢復(fù)略好于預(yù)期；二季度同比增長6.3%，但考慮到上年同期基數(shù)較低，經(jīng)濟增速明顯弱于預(yù)期。此外，自6月份以來，全球多家評級機構(gòu)下調(diào)了中國經(jīng)濟增長預(yù)期，如野村將2023年中國經(jīng)濟增速預(yù)估從5.5%下調(diào)至5.1%，標(biāo)普全球?qū)⒃鏊兕A(yù)期由5.5%下調(diào)至5.2%，高盛將增速預(yù)期由6%下調(diào)至5.4%，瑞銀將增速預(yù)期下調(diào)至5.2%等。在房地產(chǎn)方面，商品房銷售市場在經(jīng)歷一季度短暫回暖后再次下探，1-6月，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，同比增長1.1%；其他如房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金、房屋新開工面積等指標(biāo)則持續(xù)處于負(fù)增長區(qū)間。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其羸弱表現(xiàn)已成為制約經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展的重要原因。

??展望后市，隨著中央層面重磅定調(diào)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，并將支持剛性和改善性住房需求納入“穩(wěn)定大宗消費”重要內(nèi)容，預(yù)計后續(xù)需求端刺激力度將進一步加大。對于已基本放開需求端限制性政策的三四線城市和部分二線城市而言，未來政策核心或仍將聚焦于降低交易稅費、發(fā)放購房補貼等財稅支持和拆遷房票安置、降低房貸利率等。對于核心一二線城市而言，雖然政策可優(yōu)化空間相對較大，如放松區(qū)域限購、放寬限售、放寬或取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費、放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，但基于核心一二線城市房地產(chǎn)市場往往韌性更強、政策敏感度更高，出臺強刺激政策的可能性較小，或仍將以漸進式放松為主。總的來說，后續(xù)房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松預(yù)期，地方將繼續(xù)堅持因城施策并加快政策寬松步伐，核心一二線城市政策力度有望適度加大。但考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生顯著變化，制約市場復(fù)蘇的除政策落地時效外，還包括經(jīng)濟增長放緩、居民就業(yè)及未來收入預(yù)期趨向保守、房企融資環(huán)境不暢、人口結(jié)構(gòu)變化等諸多因素，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)要實現(xiàn)止跌企穩(wěn)仍有一定難度。