??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）千呼萬喚，高層對于房地產(chǎn)行業(yè)的最新定調(diào)，發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。

??7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

??會議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國內(nèi)需求不足，一些企業(yè)經(jīng)營困難，重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻。疫情防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段后，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程。我國經(jīng)濟(jì)具有巨大的發(fā)展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。

??對于做好下半年經(jīng)濟(jì)工作，會議強調(diào)要加大宏觀政策調(diào)控力度，著力擴大內(nèi)需、提振信心、防范風(fēng)險，不斷推動經(jīng)濟(jì)運行持續(xù)好轉(zhuǎn)、內(nèi)生動力持續(xù)增強、社會預(yù)期持續(xù)改善、風(fēng)險隱患持續(xù)化解，推動經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。

??值得注意的是，此次會議對于房地產(chǎn)方面，也有了最新表述。

??房地產(chǎn)仍是化解風(fēng)險的重點領(lǐng)域

??從會議公報來看，仍然將房地產(chǎn)列為化解風(fēng)險的重點領(lǐng)域之一。

??會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??與4月份召開的政治局會議相比，此次延續(xù)了幾個要點：

??一是，因城施策用好政策工具箱；二是，繼續(xù)支持“居民剛性和改善性住房需求”；三是，長期目標(biāo)仍為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”；四是，繼續(xù)“加大保障性住房建設(shè)和供給”；五是，積極推動城中村改造。

??事實上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢比較明顯。盡管部分重點城市運行相對平穩(wěn)，但仍有大部分三四線城市相對低迷，因此在政策方面要加以區(qū)分。而對于居民剛性和改善性住房需求要更好地滿足，繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，繼續(xù)“加大保障性住房建設(shè)和供給”也與二十大報告提出的建立“租購并舉”的住房制度相吻合。

??此外，積極推動城中村改造的提法與近期國常會的表述一致。未來這一政策的實施無論是對于改善民生居住條件，擴大內(nèi)需，還是對推動城市高質(zhì)量發(fā)展都具有重要意義。

??適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??然而，最令市場關(guān)注的是，會議對房地產(chǎn)行業(yè)支持政策的措辭得到進(jìn)一步加強。增加了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的最新定調(diào)。

??實際上，央行方面此前曾有過類似表述。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度。

??央行方面的表態(tài)，也被市場認(rèn)為是政策調(diào)整前的預(yù)熱。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政治局會議再次提及，是此次會議的最核心話語，也是后續(xù)理解“市場-政策”關(guān)系要把握的最核心內(nèi)容。此次表述關(guān)注到幾個重點內(nèi)容充分說明對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)發(fā)展的重視，也充分認(rèn)識到市場和政策的新階段矛盾問題，具有非常強的導(dǎo)向。

??在植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平看來，這是中央基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化提出的最新需求。相較于以往，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場大部分地區(qū)處于供大于求的狀況，加快需求釋放、有效匹配住房供給，可能更符合新形勢下的供求關(guān)系。當(dāng)然也有少部分城市住房市場存在供不應(yīng)求的特點，根據(jù)因城施策的要求可作不同的政策選擇。

??需求端政策支持力度有望加大

??對房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變看似姍姍來遲，但對于整個市場而言，可謂是一場及時雨。

??國家統(tǒng)計局公布的《2023年上半年全國房地產(chǎn)市場基本情況》顯示，盡管6月份房地產(chǎn)銷售環(huán)比止跌回升，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。但受制于去年高基數(shù)影響，上半年銷售面積累計同比降幅擴大、銷售金額累計同比漲幅收窄。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等指標(biāo)尚未止跌，僅竣工數(shù)據(jù)在“保交樓”之下保持正增長。

??進(jìn)入7月份后，市場仍不見起色。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前提供的數(shù)據(jù)，7月1-20日全國50個重點城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降33%，同比增速為-37%。

??二手房市場也不容樂觀，包括北京、上海在內(nèi)的一些重點城市，隨著前期積壓需求的集中釋放，目前二手房掛牌激增，供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，價格出現(xiàn)進(jìn)一步回調(diào)。整體看，房地產(chǎn)市場在一季度迅速沖高后持續(xù)回落，當(dāng)前市場疲態(tài)盡顯。

??對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會議后會有系列重磅政策，尤其是限購松綁取消、房貸政策持續(xù)寬松、一線城市率先松綁等方面會有持續(xù)性的動作，對于房屋交易和市場信心的提振將有極大作用。

??連平預(yù)計，下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合條件的一線和重點二線城市可能會取消限或適度取消限制性購房政策，此前已經(jīng)有若干城市調(diào)整了部分片區(qū)的限購、限貸、限售政策，未來可能會有更多城市加入，以激活購房需求。

??風(fēng)險問題仍不容忽視

??盡管政策的及時出臺，有助于實現(xiàn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。但任何一個行業(yè)或企業(yè)，對政策的期盼到了“饑渴”的程度，都是一種不健康的表現(xiàn)。

??房地產(chǎn)行業(yè)必須要清醒的認(rèn)識到，其作為重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，部分房企長期積累的風(fēng)險仍然需要一段時間才能逐步消化。

??近年來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，雖然其中既有經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)的原因，也有長期積累的房地產(chǎn)深層次矛盾的集中反映，也是住房市場供需矛盾變化的結(jié)果。

??然而更需要反思的是，房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)在以往發(fā)展模式中存在的各種問題。要摒棄過去粗放式的發(fā)展模式，改變高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營方式。加強從業(yè)人員素質(zhì)，改善企業(yè)治理機制，提高抗風(fēng)險能力。

??同時，要保持對市場的敬畏，避免重蹈覆轍。要吸取教訓(xùn)、積累經(jīng)驗，尊重購房消費者權(quán)益。更要認(rèn)清，未來只有高質(zhì)量發(fā)展才是房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的唯一出路。