??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）自中央政治局會(huì)議以來(lái)，近期多個(gè)部門密集表態(tài)，房地產(chǎn)政策在八月份有望迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整。

??7月31日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次對(duì)房地產(chǎn)作出部署。會(huì)議指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

??近期主管部門密集表態(tài)

??事實(shí)上，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再提房地產(chǎn)，也是對(duì)此前召開的中央政治局會(huì)議精神的細(xì)化與落實(shí)。

??在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次國(guó)常會(huì)議非常清晰，其沒(méi)有提及房地產(chǎn)“市場(chǎng)面”，而是開門見(jiàn)山直指“政策面”。這其實(shí)是要求各地明確“優(yōu)化房地產(chǎn)政策是當(dāng)前第一大任務(wù)”，各地政策定位要清晰、政策優(yōu)化要主動(dòng)、政策發(fā)布要及時(shí)。

??另一方面，近期多個(gè)主管部門也都相繼表態(tài)。

??7月31日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》，在“穩(wěn)定大宗消費(fèi)”方面提出，支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問(wèn)題。

??近期，住建部在召開的企業(yè)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

??7月24日至25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)在召開的2023年系統(tǒng)年中工作座談會(huì)上表示，不折不扣落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等部署。堅(jiān)持股債聯(lián)動(dòng)，繼續(xù)保持房企資本市場(chǎng)融資渠道穩(wěn)定。

??最高層對(duì)于房地產(chǎn)定調(diào)的轉(zhuǎn)變，以及主管部門的接連表態(tài)，也為房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整打開了想象空間。

??一線城市有望迎來(lái)政策調(diào)整

??實(shí)際上，今年上半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)政策一直延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)。

??根據(jù)中房研協(xié)發(fā)布的《全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》匯總，上半年地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策312條，其中寬松性政策275條，占比接近九成；此外，出臺(tái)中性政策21條，緊縮性政策僅16條。

??從寬松性政策內(nèi)容來(lái)看，大多以三四線城市為寬松主體，一線城市則少有涉及。調(diào)控舉措主要包括優(yōu)化限購(gòu)限售政策、下調(diào)最低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、強(qiáng)化公積金政策支持、保障房企合理融資需求、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等。

??長(zhǎng)期以來(lái)，一線城市執(zhí)行嚴(yán)格的調(diào)控政策，盡管今年部分城市局部政策有所松綁，但力度仍然有限，購(gòu)房者觀望情緒較重。面對(duì)市場(chǎng)下行周期，即便是一線城市，日子也大不如前，這也使得市場(chǎng)對(duì)于一線城市政策調(diào)整的預(yù)期十分強(qiáng)烈。

??中央政治局會(huì)議后，四個(gè)一線城市近期也紛紛表態(tài)，進(jìn)一步釋放寬松信號(hào)。

??7月31日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局表示，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而在此前兩天，北京、深圳和廣州的房地產(chǎn)主管部門也相繼表示，將結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實(shí)際情況，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從目前的情況來(lái)看，一線城市總體執(zhí)行了最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。如果一線城市對(duì)房地產(chǎn)政策作出優(yōu)化調(diào)整，勢(shì)必對(duì)全國(guó)都會(huì)產(chǎn)生積極的示范效應(yīng)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《一線城市購(gòu)房政策研究》報(bào)告指出，一線城市限購(gòu)政策執(zhí)行嚴(yán)格，在本地戶籍和外地戶籍、離婚后、商住房和特定區(qū)域購(gòu)房等領(lǐng)域都有體現(xiàn)。限貸政策方面，相對(duì)二三線城市，一線城市“首付比例”和“房貸利率”較為嚴(yán)厲，在二套房方面有更明顯的體現(xiàn)。而“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，也導(dǎo)致很多換房需求無(wú)法享受到首套房的優(yōu)惠政策。同時(shí)，稅費(fèi)政策（契稅和增值稅）相比二三線城市明顯偏高，未來(lái)調(diào)整的空間較大。

??易居研究院認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)部分合理購(gòu)房需求造成了誤傷，并產(chǎn)生了很多成本或負(fù)擔(dān)。根據(jù)其測(cè)算，限購(gòu)政策若松動(dòng)，可以產(chǎn)生最大為40%的減負(fù)效應(yīng)。同時(shí)，一線城市若在降低首付、降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策上有相應(yīng)動(dòng)作，也可以比較明顯地降低購(gòu)房成本。如果后續(xù)對(duì)契稅和增值稅兩種稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，更可以比較明顯降低買賣雙方的交易成本。

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心近日發(fā)布的一份熱點(diǎn)報(bào)告亦指出，一線城市及核心二線城市政策有較大調(diào)整空間。如：適當(dāng)調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，如城市郊區(qū)或外圍區(qū)域取消限購(gòu)，或“一區(qū)一策”優(yōu)化限購(gòu)政策；增加公積金貸款額度，滿足首次購(gòu)房者的貸款需求；調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低首付比例，北京、上海等一線城市房屋總價(jià)高，二套房普通住宅50%—70%的首付比例對(duì)改善需求形成較大壓力；引導(dǎo)商業(yè)銀行適度下調(diào)住房貸款利率；還可以從限售年限、新房限價(jià)、普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行調(diào)整。

??在易居研究院報(bào)告看來(lái)，一線城市總體執(zhí)行了略過(guò)時(shí)的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致很多住房交易無(wú)法納入到普通住宅的范疇之中，進(jìn)而享受不到普通住宅的各類優(yōu)惠政策。對(duì)此，易居研究院表示，若戶型認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放開，那么一線城市約5%的購(gòu)房家庭有望享受到“調(diào)檔”優(yōu)惠。若考慮到總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的放松，那么該比例將進(jìn)一步提高。

??《丁祖昱評(píng)樓市》認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線城市或?qū)⒈毁x予更大調(diào)控自主權(quán)。但需要注意的是類似“930”、“330”那樣全國(guó)統(tǒng)一的重磅刺激或許不會(huì)重現(xiàn)，因城施策、精準(zhǔn)施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)?？傮w來(lái)看，地方政策持續(xù)放松是趨勢(shì)，松綁主力軍也將由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。但對(duì)核心一二線城市的強(qiáng)刺激政策并不會(huì)出現(xiàn)。尤其是一線城市的北京和上海不會(huì)出現(xiàn)全面松綁，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。