中央全新定調(diào)下,現(xiàn)行房地產(chǎn)政策框架或?qū)⒅刂?/h>

政策分析 2023-07-26 09:03:52 來源:中房研協(xié)

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2023-07-26
  • 報(bào)告類型:政策分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

??中共中央政治局7月24日召開會議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議一陣見血指出,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨新的困難挑戰(zhàn),主要是國內(nèi)需求不足,一些企業(yè)經(jīng)營困難,重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多,外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻。本次會議對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了濃墨重彩的論述。原文是:

??“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給,積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盤活改造各類閑置房產(chǎn)。”

??這段話可以拆分為三層:

??一是對市場形勢的判斷。“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。什么是供求關(guān)系的重大變化?樓市此前的供求是什么狀態(tài)?長期以來,尤其是2005年之后,隨著城市化的推進(jìn),樓市是供不應(yīng)求的狀態(tài),人口向城市聚集,土地供應(yīng)有限,新房供應(yīng)有限,而需求爆發(fā),價格暴漲。這是我們習(xí)以為常的樓市現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場的繁榮也帶動了周邊產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展,進(jìn)而成為整個宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石,樓市成為事實(shí)上的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī),這是此前二十年的發(fā)展邏輯。

??現(xiàn)在中央做出新判斷,我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化了,這個變化是指什么?是供求關(guān)系惡化,更加供不應(yīng)求了嗎?顯然不是,而是供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn),供過于求了。這是中央第一次做出這樣的判斷。此前在房地產(chǎn)發(fā)展史上也有短暫的供大于求的情況,但都是階段性的、局部的,比如早期的海南樓市泡沫破裂,2008年金融危機(jī)時的樓市調(diào)整,2015年的“去庫存”等?,F(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢,經(jīng)過三年疫情的打擊,市場整體供大于求的局面已經(jīng)定型,房地產(chǎn)市場進(jìn)入過剩期,一般的政策放松已經(jīng)不足以改變供求關(guān)系,這是未來一切政策調(diào)整和企業(yè)戰(zhàn)略的基本前提。

??二是施政策略?!耙袑?shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱”?;庵攸c(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),在中央會議公報(bào)或文件中多次提到,基本指的是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。針對房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化帶來的風(fēng)險(xiǎn),中央認(rèn)為要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,“調(diào)整”放在“優(yōu)化”前面,調(diào)整的分量更大。如何調(diào)整,中央沒說,需要地方自己琢磨并“因城施策”去,但調(diào)整的基礎(chǔ)和原因說了,就是因?yàn)楣┣箨P(guān)系發(fā)生重大變化,所以才要求調(diào)整房地產(chǎn)政策,往大了說是調(diào)整甚至重置當(dāng)前的房地產(chǎn)政策框架和模式?,F(xiàn)存的房地產(chǎn)政策是基于幾年前房地產(chǎn)供不應(yīng)求的情況制定的,是因時因勢實(shí)施的,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生重大變化,供求關(guān)系發(fā)生重大變化,那么房地產(chǎn)政策也要進(jìn)行調(diào)整,否則“皮之不存,毛將焉附”?

??調(diào)整哪些政策?我們認(rèn)為,在市場供不應(yīng)求、價格飆升的形勢下出臺的限購、限貸、限價、限售政策都應(yīng)做調(diào)整,部分政策做優(yōu)化。

??因城施策用好政策工具箱 ,所有的限制類政策都是從政策工具箱中拿出來的,如何用好這個箱子,我們認(rèn)為不光是善于拿出政策,還要善于把拿出來的政策再裝回去。拿得起,放得下;拿得出來,放得回去。這是中央提出的用好政策工具箱的真正含義,也是科學(xué)執(zhí)政的關(guān)鍵。

??三是施政目標(biāo)。“更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??從技術(shù)上,通過調(diào)整優(yōu)化政策,實(shí)現(xiàn)居民兩個層面的住房需求,一是剛性的,首套的住房需求,這里我們認(rèn)為既有購買的需求,也應(yīng)包括租賃的需求。二是改善類的住房需求,如一套房的賣小買大、二套增購需求、養(yǎng)老功能住房需求、異地住房需求、家庭分化購房需求等。通過政策的調(diào)整,釋放合理的住房需求,不受各類現(xiàn)下顯得不太適宜的政策的限制,進(jìn)而讓處于扭曲狀態(tài)的房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常,或進(jìn)入恢復(fù)正常產(chǎn)業(yè)的軌道,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??另外,補(bǔ)充措施是,要加大保障性住房建設(shè)和供給,積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??住房保障是政府近年來大力推進(jìn)的工作,且工作成效顯著,繼續(xù)完善是應(yīng)有之義,是政府責(zé)任的延續(xù),是保持房地產(chǎn)市場化本色的必要保障。

??積極推動城中村改造,有一定難度,但歸根結(jié)底還是希望通過克服困難,創(chuàng)造機(jī)制,提高大多數(shù)人的福祉,改善居民居住環(huán)境、原址原建、提升區(qū)域面貌,實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。這是未來政府工作的一件大事。當(dāng)然對于房地產(chǎn)市場,有利于釋放一部分需求,但寄希望通過拆遷城中村來改變市場供求關(guān)系是不現(xiàn)實(shí)的。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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