??01—

??本月樓市政策聚焦

??中央延續(xù)“促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定”定調(diào)，地方需求側(cè)支持政策持續(xù)優(yōu)化

??2023年5月，我國房地產(chǎn)政策寬松延續(xù)。中央層面，央行發(fā)布2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；要滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)；要因城施策，支持剛性和改善性住房需求等。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人就4月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問時(shí)也表示，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策48條。其中，寬松性政策38條，中性政策5條，緊縮性政策5條。從政策內(nèi)容看，寬松性調(diào)控延續(xù)聚焦住房需求側(cè)支持，具體包括上調(diào)住房公積金最高貸款額度、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、實(shí)施棚改貨幣化安置、優(yōu)化限購等舉措。總體來說，政策寬松以三四線城市為主，部分熱點(diǎn)城市政策持續(xù)微調(diào)，政策頻次有所減少、力度減弱。本期報(bào)告主要對(duì)5月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??5月，貨幣政策維持平穩(wěn)發(fā)力，流動(dòng)性寬松狀態(tài)延續(xù)。在流動(dòng)性總量方面，5月央行公開市場操作實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性凈回籠超6000億元，主要為4月末投放的到期回收。自中下旬起，央行適量加大了投放力度，其中包括5月15日央行小幅超額續(xù)作MLF。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、信貸節(jié)奏趨于平穩(wěn)等因素下，5月流動(dòng)性整體維持平穩(wěn)寬松狀態(tài)。在資金利率方面，以DR001和DR007為代表的資金利率在5月31日分別收至1.70%、2.08%。MLF利率和LPR保持不變。

??在房地產(chǎn)方面，堅(jiān)持“房住不炒”定位，“促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定”延續(xù)。5月15日，央行發(fā)布2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出，要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

??— 03—

??地方政策：調(diào)控整體延續(xù)寬松，政策頻次減少、力度減弱

??1.寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??3.緊縮性政策

??（1） 公積金政策

??（2） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，政策頻次減少、力度減弱

??中房研協(xié)測評(píng)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2023年5月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策48條，較上月繼續(xù)減少。其中，寬松性政策38條，主要圍繞緩解居民購房壓力、提振購房需求展開，如提高住房貸款額度、放寬住房貸款申請(qǐng)限制、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、推行房票安置、降低住房貸款最低首付比例等；中性政策5條，主要圍繞保障性租賃住房籌集和建設(shè)展開；緊縮性政策5條，主要涉及房地產(chǎn)市場秩序整頓、自建房安全管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管等。總體來說，本月地方房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松動(dòng)向，且仍主要以需求側(cè)政策支持為主，但政策發(fā)布主體多為三四線城市，政策對(duì)市場提振作用相對(duì)有限。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化限購、實(shí)施房票安置和發(fā)放購房補(bǔ)貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化限購、發(fā)放購房補(bǔ)貼、減免契稅、降低最低首付比例、推行棚改貨幣安置、鼓勵(lì)團(tuán)購住房讓利等。典型代表有：杭州市余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道、仁和街道等7個(gè)街道、鎮(zhèn)放寬了限購，外地居民社保滿一個(gè)月即可購房，本地戶籍居民家庭落戶不用滿5年即可購第2套房；南京市提出符合繳納社保條件的外地戶口居民，取得產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購房證明即可在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)增購一套住房；寧德市中心城區(qū)購買商品住房不受戶籍和套數(shù)限制，并給予團(tuán)購商品住房5套（含）以上每平方米不低于3%的優(yōu)惠，給予每平方米100元的購房補(bǔ)貼；武漢市舉行第40屆房地產(chǎn)交易會(huì)，在參展項(xiàng)目原備案預(yù)售方案合理折扣的基礎(chǔ)上額外給予5%以內(nèi)的優(yōu)惠，并提供大學(xué)生專區(qū)的特價(jià)房源給“青春無限卡”的持卡人；景德鎮(zhèn)市將購買二套房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首套房最低首付比例降至20%、二套房首付最低降至30%，首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)；惠州市惠陽區(qū)將首套房商業(yè)貸款最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%，并對(duì)城鄉(xiāng)居民在惠陽區(qū)購房商品住房給予特價(jià)、團(tuán)購折扣最低可至八折等。此外，贛州市崇義縣、紹興市越城區(qū)、寧德市等多地提出穩(wěn)步推行房票安置、房票使用提質(zhì)增效等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付和放寬貸款申請(qǐng)限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括提高公積金最高貸款額度、實(shí)行公積金貸款代際互助、支持提取公積金支付購房首付、降低公積金貸款申請(qǐng)準(zhǔn)入門檻等。典型代表有：荊門市取消單、雙繳存職工家庭最高貸款額度上限區(qū)別，單繳存職工家庭最高貸款額度由50萬元上調(diào)至70萬元；南京市使用住房公積金貸款購買第二套住房時(shí)，不再限定現(xiàn)有首套房面積，并將多子女家庭最高可貸額度上調(diào)至60萬元/人、120萬元/戶；蕪湖市將單人繳存公積金最高貸款額度上調(diào)至50萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至70萬元，并支持本人提取住房公積金賬戶余額支付購房首付款，首次住房公積金貸款結(jié)清的，次月即可申請(qǐng)改善性住房公積金貸款；貴州省將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至70萬元，多子女家庭可在此基準(zhǔn)上再上浮10萬元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括取消或放寬落戶門檻、住房配套政策支持等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括落戶門檻放寬、住房配套政策支持等。典型代表有：廣州市南沙區(qū)通過“全職+柔性”不拘一格集聚高層次人才，對(duì)全職人才給予最高1000萬元獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)推動(dòng)青年人才量質(zhì)齊升，將學(xué)歷人才引進(jìn)落戶補(bǔ)貼及博士后綜合資助提升，將技師以上高技能人才和具有中級(jí)以上職稱的專業(yè)人才納入政策支持范圍，新引進(jìn)落戶的技能人才最高可獲得12萬元生活補(bǔ)貼等；上海進(jìn)一步放寬留學(xué)生、高校應(yīng)屆畢業(yè)生、青年人才直接落戶政策，其中，北京大學(xué)、清華大學(xué)等部分“雙一流”高校應(yīng)屆畢業(yè)生可在全市范圍直接落戶，所有15所在滬“雙一流”建設(shè)高校應(yīng)屆本科畢業(yè)生在5個(gè)新城就業(yè)并符合條件的可直接落戶，對(duì)于境外學(xué)習(xí)獲得本科學(xué)歷的，回國后兩年內(nèi)在上海工作并達(dá)到繳納社保和納稅要求的可以直接落戶等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性租賃住房籌集和建設(shè)

??中性政策主要保障性住房籌集和建設(shè)。典型代表有：新鄉(xiāng)市提出200年6月1日后簽訂土地出讓合同的商品房項(xiàng)目，統(tǒng)一按不低于項(xiàng)目住宅總建筑面積5%的比例配建保障性住房，2015年3月30日后出讓的土地，無償配建保障性住房應(yīng)作為前置條件之一；深圳市印發(fā)保障性租賃住房籌集管理工作指引，提出保障性住房的籌集工作遵循按需定籌、屬地負(fù)責(zé)原則，緊密圍繞“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點(diǎn)、20大重點(diǎn)片區(qū)和市、區(qū)中心片區(qū)多渠道籌集；廣西壯族自治區(qū)提出“保障性租賃住房+”融資模式，將無收益的市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目搭配收益性保障性租賃住房的項(xiàng)目結(jié)合實(shí)施，包括“保障性租賃住房+鄉(xiāng)村振興（產(chǎn)業(yè)發(fā)展）”“保障性租賃住房+新型城鎮(zhèn)化”“保障性租賃住房+城市更新”等。

??緊縮性調(diào)控主要包括房地產(chǎn)市場秩序整治、房屋安全管理和房企預(yù)售資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要包括房地產(chǎn)市場秩序整治、房屋安全管理、房企預(yù)售資金監(jiān)管等。典型代表有：惠州市惠陽區(qū)嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付等違規(guī)銷售行為，嚴(yán)厲倒查因違規(guī)銷售行為引起的群訪群訴事件；海南省開展自建房施工安全專項(xiàng)整治行動(dòng)，建立自建房施工安全事故約談制度，加強(qiáng)對(duì)安全事故的責(zé)任追究；合肥市加強(qiáng)住宅小區(qū)裝飾裝修管理，嚴(yán)禁損壞或擅自變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)等違法違規(guī)行為；福建省進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”等。此外，天津市公積金政策略有收緊，明確對(duì)在本市購買第三套及以上住房或已使用過2次住房公積金貸款的職工家庭不予發(fā)放住房公積金貸款，職工離婚前本市住房公積金貸款記錄仍計(jì)算為本市住房公積金貸款次數(shù)等。

??— 04—

??5月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??— 05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人就4月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問表示，總的看，國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，但國際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，外部壓力依然較大，國內(nèi)需求不足制約猶存，一些結(jié)構(gòu)性問題仍比較突出，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展仍面臨不少困難和挑戰(zhàn)。下階段，仍要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，著力恢復(fù)和擴(kuò)大需求。央行2023年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也指出，穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力，總量適度，節(jié)奏平穩(wěn)，保持流動(dòng)性合理充裕，提升支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。在短期流動(dòng)性方面，在居民中長貸意愿尚未得到有效修復(fù)的環(huán)境下，預(yù)計(jì)6月繳準(zhǔn)壓力回升有限，加之6月往往是財(cái)政支出大月，預(yù)計(jì)流動(dòng)性缺口相對(duì)較小。央行或?qū)⒁匝永m(xù)MLF續(xù)作和適度加大公開市場操作力度以維護(hù)資金面平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)方面，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。預(yù)計(jì)中央將延續(xù)“促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定”的政策導(dǎo)向，短期內(nèi)或?qū)⒁杂^察政策成效和市場變化為主，難以出現(xiàn)大范圍、大規(guī)模的放松性政策。

??2.地方層面

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，重點(diǎn)30城新建商品住宅供應(yīng)繼續(xù)減少至1200萬平方米，環(huán)比下降27%、同比下降3%。其中，4個(gè)一線城市新增供應(yīng)182萬平方米，環(huán)比下降25%、同比增長34%；26個(gè)重點(diǎn)二三線城市新增供應(yīng)1018萬平方米，環(huán)比下降27%、同比下降8%。重點(diǎn)30城新建商品住宅成交規(guī)模再降至1606萬平方米，環(huán)比下降8%、同比增長22%，成交規(guī)模與2月基本持平。其中，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降22%、同比增長51%；26個(gè)重點(diǎn)二三線城市成交規(guī)模環(huán)比下降6%、同比增長19%。土地方面，5月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位，受成交主力成都、南京、杭州等城市土拍高溢價(jià)帶動(dòng)，整體溢價(jià)率維持在6.5%的相對(duì)高位，國企仍是大部分城市拿地絕對(duì)主力。

??總的來看，5月樓市增長動(dòng)能持續(xù)放緩，不同城市分化行情延續(xù)，前期熱點(diǎn)城市如上海、杭州、成都、合肥等地整體成交熱度均有明顯下降。在此背景下，近期關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)救助的討論引起社會(huì)廣泛關(guān)注。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，僅靠上調(diào)公積金貸款額度、降低首付比例等政策實(shí)難有效提振房地產(chǎn)市場信心。一方面，需要關(guān)注經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展和居民收入增長，增強(qiáng)居民消費(fèi)信心和消費(fèi)能力；另一方面，當(dāng)前還有不少地方在執(zhí)行相對(duì)嚴(yán)格的限購、限貸、限價(jià)等政策，造成了市場價(jià)格信號(hào)的扭曲及資源的錯(cuò)配，使房地產(chǎn)行業(yè)難以真正回到正常發(fā)展軌道，地方或應(yīng)加快政策糾偏，推進(jìn)和完善租購并舉住房制度建設(shè)。