??01.

??本月樓市政策聚焦

??中央明確“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險、惠民生”的工作主線，地方寬松性政策持續(xù)加碼

??2023年3月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，兩會政府工作報告提出，有效防范化解頭部房企風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求；住建部部長倪虹提出，2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作將從穩(wěn)支柱、防風(fēng)險、惠民生三個方面展開，并表示對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心；中國人民銀行副行長、國家外匯局局長潘功勝表示，下一階段，將堅持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策62條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策56條，中性政策3條，緊縮性政策3條。從政策發(fā)布主體來看，除三四線城市寬松性政策持續(xù)加碼外，多個重要二線城市房地產(chǎn)“四限”政策再次松綁，如常州住房限售全面取消、無錫縮小限購區(qū)域范圍、沈陽優(yōu)化限購區(qū)域等；從政策內(nèi)容來看，寬松性舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金政策支持、保障房企合理融資需求、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等，緊縮性政策主要集中在住房租賃市場規(guī)范和資金監(jiān)管。本期報告主要對3月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??02.

??中央政策：防風(fēng)險、穩(wěn)支柱、惠民生

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??3月，受MLF超額續(xù)作及降準(zhǔn)帶動，資金面整體較2月寬松。具體來看，3月15日，央行增量投放2810億元1年期MLF，凈投放規(guī)模為2020年12月以來新高；3月17日，央行公告將于3月27日全面降準(zhǔn)0.25個百分點。在資金利率方面，3月DR001和R001的利差均值較2月收窄6BP至0.15%，DR007和R007的利差均值較2月走闊19BP至0.46%，資金面分層情況較2月進(jìn)一步加劇。MLF利率和LPR保持平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)方面，防風(fēng)險、穩(wěn)支柱、惠民生成為當(dāng)前住房建設(shè)工作主線。2023年政府工作報告提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；住建部等15部門聯(lián)合發(fā)文，要求加強(qiáng)經(jīng)營性自建房安全管理，堅決杜絕新增經(jīng)營性自建房安全隱患；證監(jiān)會提出鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資等；自然資源部、銀保監(jiān)會提出協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)等。此外，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，我國城鎮(zhèn)化仍然處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購并舉的發(fā)展模式也有很大發(fā)展空間。住建部部長倪虹同樣表示對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心，并明確2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作將在三個方面下功夫：一是穩(wěn)支柱，二是防風(fēng)險，三是惠民生。

??03.

??地方政策：寬松性政策持續(xù)加碼，多個重要二線城市“四限”再松綁

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??（2） 土地政策

??（3） 其他政策

??3.緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，多個重要二線城市“四限”再松綁

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年3月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策62條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策56條，內(nèi)容主要涉及行政干預(yù)松綁、住房公積金政策支持等方面；中性政策3條，主要涉及保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理等；緊縮性政策3條，主要涉及住房租賃市場監(jiān)管規(guī)范?？傮w來看，地方房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松態(tài)勢，除三四線城市寬松性政策持續(xù)加碼外，多個重要二線城市房地產(chǎn)“四限”政策出現(xiàn)不同程度松綁。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放財稅補(bǔ)貼、加大房企金融支持等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加大房企金融支持、推行二手房“帶押過戶”等。典型代表如：常州市商品住房自取得不動產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易；無錫市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域范圍，目前僅剩經(jīng)開區(qū)限購，非本市戶籍居民持6個月居住證明即可在限購區(qū)域購買商品住宅；長沙市住房限售由“不動產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”；廈門市本地戶籍的單身人士可購買第二套住房，本市戶籍二孩以上家庭可以購買第三套住房，同時將住房限售由“取得不動產(chǎn)權(quán)證2年限售”調(diào)整為“網(wǎng)簽之日起2年限售”；沈陽市優(yōu)化限購區(qū)域，對和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）實施限購政策等。此外，南京、徐州、無錫、駐馬店等多地實施或加大房屋貨幣化安置政策；西藏、連云港、鹽城、駐馬店、登封、酒泉、亳州、襄陽等多地實施購房財稅補(bǔ)貼政策；北京、連云港、贛州、西藏、鹽城、襄陽、東莞、福建、安徽等多地執(zhí)行二手房“帶押過戶”政策；徐州、連云港、西藏、駐馬店、亳州等多地出臺土地出讓優(yōu)惠政策或房企金融支持政策等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)首付比例和優(yōu)化貸款申請條件等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、優(yōu)化公積金貸款申請條件等。典型代表如：南通市將在職職工個人住房公積金最高貸款額度由40萬元調(diào)整為50萬元，每戶住房公積金最高額度由80萬元調(diào)整為100萬元；中山市對購買首套或二套改善型自住住房的多子女家庭，住房公積金貸款額度上浮30%；南陽市將二套房最低首付比例下調(diào)至20%，將商品住房最高貸款額度由“不得超過網(wǎng)簽備案合同房屋總價的70%”提升至“不得超過網(wǎng)簽備案合同房屋總價的80%”；吉安市將雙繳存職工家庭住房公積金貸款最高額度由70萬元提高至80萬元，將單繳存職工家庭最高貸款額度由60萬元提高至70萬元；遂寧市實行房屋套數(shù)認(rèn)貸不認(rèn)房，并執(zhí)行住房公積金又貸又取；馬鞍山將雙繳存職工家庭最高貸款額度由60萬元提高至70萬元，將單繳存職工家庭最高貸款額度由45萬元提高至50萬元等。此外，多地放寬住房公積金貸款申請條件，如襄陽市職工及靈活就業(yè)繳存人員可以通過申請?zhí)砑庸餐€款人的方式，提供住房公積金可貸金額，馬鞍山市夫妻雙方婚后家庭購買改善性住房允許申請一次住房公積金貸款，宣城市恢復(fù)辦理異地公積金貸款，貴陽市貴安新區(qū)取消異地繳存職工公積金貸款的戶籍地限制，取消二手房公積金貸款房齡限制等。

??人口人才引入核心舉措主要包括落戶政策放寬、人才住房保障和三孩家庭住房支持等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括落戶條件放寬、人才住房保障和三孩家庭住房支持等。典型代表如：珠海市將原“雙五”政策調(diào)整為：金灣區(qū)、斗門區(qū)、高新區(qū)實行“雙二”政策，其他區(qū)實行“雙二”政策及具有自有房產(chǎn)（即完全產(chǎn)權(quán)的成套住宅、與政府或者與本市引進(jìn)高校共同擁有產(chǎn)權(quán)的成套住宅和政府提供的成套公租房）；云南省采取實物保障和發(fā)放補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，通過發(fā)展保障性租賃住房、政府主導(dǎo)籌集人才住房、實施共有產(chǎn)權(quán)住房、暢通人才購房渠道、提供購房租房補(bǔ)貼等，為各類人才提供住房保障；廈門市依法實施三孩生育政策，并強(qiáng)化住房支持，主要包括：對購買首套自住住房的多子女家庭，可給予適當(dāng)提高住房公積金貸款額度等相關(guān)支持政策；住房政策向多子女家庭傾斜，在繳存城市無自有住房且租賃住房的多子女家庭，可按照實際房租支出提取住房公積金；擁有二孩及以上的我市戶籍家庭符合條件的，可購買第3套自住商品住房等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)擬定和農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理

??中性政策僅涉及西安、成都兩地。其中，西安市發(fā)布規(guī)范保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，明確面向本市公開供應(yīng)的保障性租賃住房項目，項目單位按照不高于評估市場租金的90%確定每套（間）保障性租賃住房租金，居民存量住房用作保障性租賃住房的租金由運(yùn)營服務(wù)企業(yè)委托評估機(jī)構(gòu)確定，按照不超過市場租金90%的標(biāo)準(zhǔn)報市保障性住房管理中心備案后執(zhí)行，實際執(zhí)行的租賃價格不得高于備案價格等。成都市發(fā)布農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理實施辦法，明確土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循依法、自愿、有償原則，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，不得擅自截留、扣繳承包方土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益，社會資本未經(jīng)資格審查和項目審核，不得開展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)活動。

??緊縮性調(diào)控表現(xiàn)為住房租賃市場規(guī)范和資金監(jiān)管

??緊縮性政策主要集中在住房租賃市場監(jiān)管，如沈陽提出進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場監(jiān)管，對從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺，提出具體的規(guī)范要求；成都市發(fā)布開展住房租賃租金監(jiān)管和住房租賃市場管理的通知，明確住房租賃企業(yè)應(yīng)在駐蓉商業(yè)銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金，并對從事住房租賃活動的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺作出具體規(guī)范要求。

??04.

??3月重要事項復(fù)盤

??05.

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??3月30日，國務(wù)院總理李強(qiáng)在博鰲亞洲論壇2023年年會開幕式上發(fā)表主旨演講指出，當(dāng)今世界，不穩(wěn)定、不確定、難預(yù)料成為常態(tài)。在不確定的世界中，中國的確定性是維護(hù)世界和平與發(fā)展的中流砥柱。從當(dāng)下看，中國經(jīng)濟(jì)增長的動能和態(tài)勢是強(qiáng)勁的。今年前兩個月，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢，消費(fèi)、投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，市場預(yù)期明顯改善。下一步，我們將繼續(xù)堅持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，鞏固拓展經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好態(tài)勢，推動經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)整體好轉(zhuǎn)。在貨幣政策方面，中國人民銀行副行長潘功勝在“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會上表示，下一階段，一方面，貨幣信貸的總量要適度，節(jié)奏要平穩(wěn)，要鞏固實際貸款利率下降的成果。另一方面，還要適度發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策的作用，繼續(xù)對普惠小微、綠色金融、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域保持有力的支持力度。在資金面上，據(jù)中信證券研究測算，完全排除MLF及逆回購到期的因素，4月流動性缺口在5000億元左右，整體壓力可控。但4月為傳統(tǒng)繳稅大月，月中資金可能存在偏緊。預(yù)計央行仍將通過公開市場操作進(jìn)行對沖，流動性趨向中性偏寬。

??在房地產(chǎn)方面，住建部部長倪虹在“部長通道”接受采訪表示，2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作將從“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險、惠民生”三個方面展開。其中，在“穩(wěn)支柱”方面，要堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持剛性和改善性住房需求，增加保障性租賃住房供給和長租房建設(shè)；在“防風(fēng)險”方面，既要做好安全生產(chǎn)風(fēng)險的防范，也要有效防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險，支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，協(xié)助出險房企自救；在“惠民生”方面，要以讓人民群眾住房更好的房子為目標(biāo)，打造宜居、韌性、智慧的城市，要持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū)等。              

??2.地方層面

??據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月重點30城新建商品住宅新增供應(yīng)迎爆發(fā)，環(huán)比增長164%至2007萬平方米，同比上漲45%。其中，一線城市新增供應(yīng)338萬平方米，環(huán)比增長227%、同比增長80%，二三線城市新增供應(yīng)1664萬平方米，環(huán)比增長154%、同比增長39%。重點30城商品住宅成交2200萬平方米，環(huán)比增長27%，同比增長47%。其中，一線城市成交304萬平方米，環(huán)比增長51%、同比增長48%，二三線城市成交1896萬平方米，環(huán)比增長24%、同比增長47%。土地市場方面，雖然南京、廣州、成都、深圳等多地迎來首輪土拍，但“縮量提質(zhì)”特征顯現(xiàn)，土地市場成交規(guī)模仍處歷史地位，且城市土拍冷暖差異顯著?？傮w來看，3月為傳統(tǒng)營銷旺季，疊加疫情解封后的補(bǔ)償性需求仍在釋放，市場整體升溫，但市場分化持續(xù)，核心一二線城市明顯強(qiáng)于弱二三線城市。

??整體來看，房地產(chǎn)市場延續(xù)復(fù)蘇，但增長動能已出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱，部分弱二三線城市3月商品住宅成交環(huán)比已轉(zhuǎn)降?；诖耍罄m(xù)房地產(chǎn)政策整體仍趨向?qū)捤?。對于?qiáng)一二線城市而言，應(yīng)避免強(qiáng)刺激，可根據(jù)區(qū)域冷熱差異進(jìn)行針對性調(diào)整，如優(yōu)化限購區(qū)域、加大產(chǎn)業(yè)人才引進(jìn)住房支持、放寬落戶門檻等；對于弱二三線城市而言，政策有望繼續(xù)圍繞降低購房門檻和購房成本展開，如優(yōu)化“四限”、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。此外，“防風(fēng)險”同樣是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過程中的重要工作，其中涉及支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求、防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險、協(xié)助出險房企自救、保交樓和整頓房地產(chǎn)市場秩序等諸多內(nèi)容。