??01.

??本月樓市政策聚焦

??中央明確“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生”的工作主線，地方寬松性政策持續(xù)加碼

??2023年3月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，有效防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求；住建部部長(zhǎng)倪虹提出，2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作將從穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生三個(gè)方面展開(kāi)，并表示對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心；中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯局局長(zhǎng)潘功勝表示，下一階段，將堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策62條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策56條，中性政策3條，緊縮性政策3條。從政策發(fā)布主體來(lái)看，除三四線城市寬松性政策持續(xù)加碼外，多個(gè)重要二線城市房地產(chǎn)“四限”政策再次松綁，如常州住房限售全面取消、無(wú)錫縮小限購(gòu)區(qū)域范圍、沈陽(yáng)優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域等；從政策內(nèi)容來(lái)看，寬松性舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金政策支持、保障房企合理融資需求、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管等，緊縮性政策主要集中在住房租賃市場(chǎng)規(guī)范和資金監(jiān)管。本期報(bào)告主要對(duì)3月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??02.

??中央政策：防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)支柱、惠民生

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??3月，受MLF超額續(xù)作及降準(zhǔn)帶動(dòng)，資金面整體較2月寬松。具體來(lái)看，3月15日，央行增量投放2810億元1年期MLF，凈投放規(guī)模為2020年12月以來(lái)新高；3月17日，央行公告將于3月27日全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)。在資金利率方面，3月DR001和R001的利差均值較2月收窄6BP至0.15%，DR007和R007的利差均值較2月走闊19BP至0.46%，資金面分層情況較2月進(jìn)一步加劇。MLF利率和LPR保持平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)方面，防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)支柱、惠民生成為當(dāng)前住房建設(shè)工作主線。2023年政府工作報(bào)告提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題；住建部等15部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，要求加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理，堅(jiān)決杜絕新增經(jīng)營(yíng)性自建房安全隱患；證監(jiān)會(huì)提出鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資等；自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)提出協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)等。此外，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝表示，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍然處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購(gòu)并舉的發(fā)展模式也有很大發(fā)展空間。住建部部長(zhǎng)倪虹同樣表示對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心，并明確2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作將在三個(gè)方面下功夫：一是穩(wěn)支柱，二是防風(fēng)險(xiǎn)，三是惠民生。

??03.

??地方政策：寬松性政策持續(xù)加碼，多個(gè)重要二線城市“四限”再松綁

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??（2） 土地政策

??（3） 其他政策

??3.緊縮性政策

??（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，多個(gè)重要二線城市“四限”再松綁

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2023年3月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策62條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策56條，內(nèi)容主要涉及行政干預(yù)松綁、住房公積金政策支持等方面；中性政策3條，主要涉及保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理等；緊縮性政策3條，主要涉及住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范?？傮w來(lái)看，地方房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，除三四線城市寬松性政策持續(xù)加碼外，多個(gè)重要二線城市房地產(chǎn)“四限”政策出現(xiàn)不同程度松綁。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放財(cái)稅補(bǔ)貼、加大房企金融支持等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大房企金融支持、推行二手房“帶押過(guò)戶”等。典型代表如：常州市商品住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易；無(wú)錫市進(jìn)一步縮小限購(gòu)區(qū)域范圍，目前僅剩經(jīng)開(kāi)區(qū)限購(gòu)，非本市戶籍居民持6個(gè)月居住證明即可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)商品住宅；長(zhǎng)沙市住房限售由“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”；廈門(mén)市本地戶籍的單身人士可購(gòu)買(mǎi)第二套住房，本市戶籍二孩以上家庭可以購(gòu)買(mǎi)第三套住房，同時(shí)將住房限售由“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年限售”調(diào)整為“網(wǎng)簽之日起2年限售”；沈陽(yáng)市優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域，對(duì)和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）實(shí)施限購(gòu)政策等。此外，南京、徐州、無(wú)錫、駐馬店等多地實(shí)施或加大房屋貨幣化安置政策；西藏、連云港、鹽城、駐馬店、登封、酒泉、亳州、襄陽(yáng)等多地實(shí)施購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼政策；北京、連云港、贛州、西藏、鹽城、襄陽(yáng)、東莞、福建、安徽等多地執(zhí)行二手房“帶押過(guò)戶”政策；徐州、連云港、西藏、駐馬店、亳州等多地出臺(tái)土地出讓優(yōu)惠政策或房企金融支持政策等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)首付比例和優(yōu)化貸款申請(qǐng)條件等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、優(yōu)化公積金貸款申請(qǐng)條件等。典型代表如：南通市將在職職工個(gè)人住房公積金最高貸款額度由40萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元，每戶住房公積金最高額度由80萬(wàn)元調(diào)整為100萬(wàn)元；中山市對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套或二套改善型自住住房的多子女家庭，住房公積金貸款額度上浮30%；南陽(yáng)市將二套房最低首付比例下調(diào)至20%，將商品住房最高貸款額度由“不得超過(guò)網(wǎng)簽備案合同房屋總價(jià)的70%”提升至“不得超過(guò)網(wǎng)簽備案合同房屋總價(jià)的80%”；吉安市將雙繳存職工家庭住房公積金貸款最高額度由70萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元，將單繳存職工家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元；遂寧市實(shí)行房屋套數(shù)認(rèn)貸不認(rèn)房，并執(zhí)行住房公積金又貸又?。获R鞍山將雙繳存職工家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元，將單繳存職工家庭最高貸款額度由45萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元等。此外，多地放寬住房公積金貸款申請(qǐng)條件，如襄陽(yáng)市職工及靈活就業(yè)繳存人員可以通過(guò)申請(qǐng)?zhí)砑庸餐€款人的方式，提供住房公積金可貸金額，馬鞍山市夫妻雙方婚后家庭購(gòu)買(mǎi)改善性住房允許申請(qǐng)一次住房公積金貸款，宣城市恢復(fù)辦理異地公積金貸款，貴陽(yáng)市貴安新區(qū)取消異地繳存職工公積金貸款的戶籍地限制，取消二手房公積金貸款房齡限制等。

??人口人才引入核心舉措主要包括落戶政策放寬、人才住房保障和三孩家庭住房支持等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括落戶條件放寬、人才住房保障和三孩家庭住房支持等。典型代表如：珠海市將原“雙五”政策調(diào)整為：金灣區(qū)、斗門(mén)區(qū)、高新區(qū)實(shí)行“雙二”政策，其他區(qū)實(shí)行“雙二”政策及具有自有房產(chǎn)（即完全產(chǎn)權(quán)的成套住宅、與政府或者與本市引進(jìn)高校共同擁有產(chǎn)權(quán)的成套住宅和政府提供的成套公租房）；云南省采取實(shí)物保障和發(fā)放補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，通過(guò)發(fā)展保障性租賃住房、政府主導(dǎo)籌集人才住房、實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房、暢通人才購(gòu)房渠道、提供購(gòu)房租房補(bǔ)貼等，為各類人才提供住房保障；廈門(mén)市依法實(shí)施三孩生育政策，并強(qiáng)化住房支持，主要包括：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的多子女家庭，可給予適當(dāng)提高住房公積金貸款額度等相關(guān)支持政策；住房政策向多子女家庭傾斜，在繳存城市無(wú)自有住房且租賃住房的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金；擁有二孩及以上的我市戶籍家庭符合條件的，可購(gòu)買(mǎi)第3套自住商品住房等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)擬定和農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理

??中性政策僅涉及西安、成都兩地。其中，西安市發(fā)布規(guī)范保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，明確面向本市公開(kāi)供應(yīng)的保障性租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目單位按照不高于評(píng)估市場(chǎng)租金的90%確定每套（間）保障性租賃住房租金，居民存量住房用作保障性租賃住房的租金由運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定，按照不超過(guò)市場(chǎng)租金90%的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市保障性住房管理中心備案后執(zhí)行，實(shí)際執(zhí)行的租賃價(jià)格不得高于備案價(jià)格等。成都市發(fā)布農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法，明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循依法、自愿、有償原則，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得擅自截留、扣繳承包方土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益，社會(huì)資本未經(jīng)資格審查和項(xiàng)目審核，不得開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)。

??緊縮性調(diào)控表現(xiàn)為住房租賃市場(chǎng)規(guī)范和資金監(jiān)管

??緊縮性政策主要集中在住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，如沈陽(yáng)提出進(jìn)一步加強(qiáng)全市住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)從事住房租賃活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，提出具體的規(guī)范要求；成都市發(fā)布開(kāi)展住房租賃租金監(jiān)管和住房租賃市場(chǎng)管理的通知，明確住房租賃企業(yè)應(yīng)在駐蓉商業(yè)銀行中開(kāi)立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金，并對(duì)從事住房租賃活動(dòng)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)作出具體規(guī)范要求。

??04.

??3月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??05.

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??3月30日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在博鰲亞洲論壇2023年年會(huì)開(kāi)幕式上發(fā)表主旨演講指出，當(dāng)今世界，不穩(wěn)定、不確定、難預(yù)料成為常態(tài)。在不確定的世界中，中國(guó)的確定性是維護(hù)世界和平與發(fā)展的中流砥柱。從當(dāng)下看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)能和態(tài)勢(shì)是強(qiáng)勁的。今年前兩個(gè)月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)，消費(fèi)、投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善。下一步，我們將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，鞏固拓展經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)整體好轉(zhuǎn)。在貨幣政策方面，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝在“權(quán)威部門(mén)話開(kāi)局”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，下一階段，一方面，貨幣信貸的總量要適度，節(jié)奏要平穩(wěn)，要鞏固實(shí)際貸款利率下降的成果。另一方面，還要適度發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策的作用，繼續(xù)對(duì)普惠小微、綠色金融、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域保持有力的支持力度。在資金面上，據(jù)中信證券研究測(cè)算，完全排除MLF及逆回購(gòu)到期的因素，4月流動(dòng)性缺口在5000億元左右，整體壓力可控。但4月為傳統(tǒng)繳稅大月，月中資金可能存在偏緊。預(yù)計(jì)央行仍將通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作進(jìn)行對(duì)沖，流動(dòng)性趨向中性偏寬。

??在房地產(chǎn)方面，住建部部長(zhǎng)倪虹在“部長(zhǎng)通道”接受采訪表示，2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作將從“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生”三個(gè)方面展開(kāi)。其中，在“穩(wěn)支柱”方面，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持剛性和改善性住房需求，增加保障性租賃住房供給和長(zhǎng)租房建設(shè)；在“防風(fēng)險(xiǎn)”方面，既要做好安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范，也要有效防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，協(xié)助出險(xiǎn)房企自救；在“惠民生”方面，要以讓人民群眾住房更好的房子為目標(biāo)，打造宜居、韌性、智慧的城市，要持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)完整社區(qū)等。              

??2.地方層面

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)30城新建商品住宅新增供應(yīng)迎爆發(fā)，環(huán)比增長(zhǎng)164%至2007萬(wàn)平方米，同比上漲45%。其中，一線城市新增供應(yīng)338萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)227%、同比增長(zhǎng)80%，二三線城市新增供應(yīng)1664萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)154%、同比增長(zhǎng)39%。重點(diǎn)30城商品住宅成交2200萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)27%，同比增長(zhǎng)47%。其中，一線城市成交304萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)51%、同比增長(zhǎng)48%，二三線城市成交1896萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24%、同比增長(zhǎng)47%。土地市場(chǎng)方面，雖然南京、廣州、成都、深圳等多地迎來(lái)首輪土拍，但“縮量提質(zhì)”特征顯現(xiàn)，土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍處歷史地位，且城市土拍冷暖差異顯著?？傮w來(lái)看，3月為傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，疊加疫情解封后的補(bǔ)償性需求仍在釋放，市場(chǎng)整體升溫，但市場(chǎng)分化持續(xù)，核心一二線城市明顯強(qiáng)于弱二三線城市。

??整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)復(fù)蘇，但增長(zhǎng)動(dòng)能已出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱，部分弱二三線城市3月商品住宅成交環(huán)比已轉(zhuǎn)降?；诖?，后續(xù)房地產(chǎn)政策整體仍趨向?qū)捤伞?duì)于強(qiáng)一二線城市而言，應(yīng)避免強(qiáng)刺激，可根據(jù)區(qū)域冷熱差異進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，如優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域、加大產(chǎn)業(yè)人才引進(jìn)住房支持、放寬落戶門(mén)檻等；對(duì)于弱二三線城市而言，政策有望繼續(xù)圍繞降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本展開(kāi)，如優(yōu)化“四限”、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。此外，“防風(fēng)險(xiǎn)”同樣是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過(guò)程中的重要工作，其中涉及支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求、防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)助出險(xiǎn)房企自救、保交樓和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等諸多內(nèi)容。