政策工具系列——公積金貸款證券化研究

公積金貸款亟待盤活，兩省明確證券化思路

??2月13日，海南發(fā)布《海南省住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化管理辦法(征求意見稿)》。這是2023年全國首個(gè)提出公積金貸款證券化政策的省份，具有信號意義。當(dāng)前住房公積金支持購房的政策非常多，但是從公積金貸款盤活的角度，則政策相對少。此次海南證券化政策，意在盤活公積金貸款資金，有助于確保后續(xù)公積金中心流動性更加充裕。其對于增加職工公積金貸款額度、降低購房成本、進(jìn)一步解決住房問題等都有積極的作用。

??一、各地證券化政策與實(shí)踐

??1、各地政策和實(shí)踐梳理

??公積金貸款證券化，全稱為“住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化”，其是指公積金中心將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定現(xiàn)金流的個(gè)人住房貸款組成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，在資本市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券，回籠的資金再用于個(gè)人住房貸款。公積金貸款證券化工作，對于各地公積金中心引入外部資金、緩解資金壓力、增加個(gè)人住房貸款額度等都有積極的作用。

??回顧全國該領(lǐng)域的證券化工作。早在2014年10月份，住建部、財(cái)政部和央行就發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。此次政策明確，有條件的城市，要積極探索發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。在2015-2016年，包括武漢、常州、鹽城、上海、三明、瀘州、南京、杭州、湖州、蘇州、滁州等城市就有過相關(guān)項(xiàng)目的落地，累計(jì)募資142.24億元，有利地支持了所在城市公積金貸款需求。

??但是很顯然，2017年開始這項(xiàng)工作停滯了，一直持續(xù)到2022年。2022年3月，中國人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、國家外匯管理局和浙江省政府發(fā)布的《關(guān)于金融支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》中，明確提及在住房公積金貸款資產(chǎn)證券化等方面先行先試。這或意味著公積金貸款的證券化之路重啟。而今年2月13日，海南發(fā)布了《海南省住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化管理辦法（(征求意見稿)）》。其再次說明，該項(xiàng)政策推進(jìn)有加快的趨勢。

??2、海南試點(diǎn)情況

??此次海南發(fā)布了《海南省住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化管理辦法(征求意見稿)》。此次海南政策的目的是明確的，即為了充分發(fā)揮住房公積金制度作用，保障繳存職工購買安居房“應(yīng)貸盡貸”，確保自貿(mào)港安居房制度的落實(shí)，擬創(chuàng)新融資方式解決公積金貸款資金缺口問題，并保證公積金流動性安全。此次政策明確了發(fā)行的流程，包括選聘機(jī)構(gòu)、注冊額度、確定產(chǎn)品規(guī)模、組建資產(chǎn)池、配合開展盡職調(diào)查、產(chǎn)品報(bào)批、產(chǎn)品推介、產(chǎn)品發(fā)行、產(chǎn)品設(shè)立、報(bào)送發(fā)行情況等18個(gè)步驟。海南政策或意味著公積金貸款資產(chǎn)證券化工作在提速，值得全國各城市和公積金中心的關(guān)注。

??二、市場規(guī)模

??1、全國公積金貸款余額

??住房公積金個(gè)人住房貸款所指的住房，主要包括新房、二手房、建造翻建和大修自住住房、租賃住房等類型。我們根據(jù)住建部發(fā)布的歷年《全國住房公積金年度報(bào)告》，可以發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房公積金貸款余額總體上呈現(xiàn)逐年攀升的態(tài)勢，體現(xiàn)了公積金貸款的投放力度大、持續(xù)支持合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。最新一期數(shù)據(jù)為2021年的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年底全國個(gè)人住房貸款余額為68931億元。而2021年新建商品住宅成交金額為162730億元。簡單對比發(fā)現(xiàn)，全國個(gè)人住房貸款余額約占了42%的比例，其規(guī)模較大。同時(shí)，基于歷年該余額的情況和走勢，我們估算，2022年住房公積金個(gè)人住房貸款余額會超過7萬億規(guī)模。這也意味著后續(xù)若推進(jìn)資產(chǎn)證券化工作，其底層資產(chǎn)是非常充足的。

??2、重點(diǎn)城市可盤活的金額

??本報(bào)告基于各地《2022年公積金年度報(bào)告》，對相關(guān)城市2022年底公積金貸款余額和當(dāng)年投放規(guī)模進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)顯示，全國15個(gè)城市公積金貸款余額總計(jì)4193億元，即平均每個(gè)城市貸款余額為280億元。這也意味著，理論上每個(gè)城市可盤活280億元的資金規(guī)模，其數(shù)量是可觀的。

??資產(chǎn)證券化下，盤活的或募集的資金，相當(dāng)于多少年的新增貸款投放量？我們定義：證券化募集資金可滿足N年的貸款需求=2022年底公積金貸款余額/2022年公積金貸款投放額。計(jì)算結(jié)果顯示，全國15個(gè)城市貸款證券化后可滿足6.2年的貸款需求。其通俗含義是，若把目前公積金貸款余額全部證券化，其形成的募資額用于再投放，相當(dāng)于解決了未來6年的公積金貸款新需求。當(dāng)然該計(jì)算值是理論值，但這至少說明，盤活住房公積金貸款資源，其對于增強(qiáng)公積金中心貸款投放能力具有積極的作用。

??以海南為例，2022年海南省發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款100.71億元，同時(shí)個(gè)人貸款余額555.61億元。若按上述公式計(jì)算，證券化募集資金可滿足5.5年的貸款需求。其通俗含義是，若把所有公積金貸款用證券化方式進(jìn)行盤活，那么2023-2027年即便沒有其他公積金的繳存收入，這些盤活的資金也可以滿足購房者的貸款需求。這足以看出公積金貸款證券化的重要性。

??下圖給出了全國15個(gè)城市“證券化募集資金可滿足N年的貸款需求”的理論值。數(shù)據(jù)顯示，宿州、瀘州、宿松等城市的N值均超過8年，這也說明此類城市盤活公積金貸款的意義更大。相對來說，嘉興、嵊州、六盤水的N值都小于5年。當(dāng)然該計(jì)算為理論值，實(shí)際可募資的金額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于理論值，各地要基于公積金中心的證券化工作規(guī)劃、公積金貸款的質(zhì)量與結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)與條件等測算。

??三、政策趨勢

??此次海南提出了公積金貸款證券化的工作思路，對于全國各地都有較好的啟發(fā)。其也說明，在后續(xù)住房公積金貸款工作開展的過程中，既要從公積金投放即需求端去考慮，也要從公積金資金池即供給端進(jìn)行考慮。只有公積金資金池的資金充裕，其才可以更好支持貸款工作，進(jìn)而更好支持合理住房消費(fèi)需求的釋放。

??1、要關(guān)注企業(yè)繳存方面的困境問題

??傳統(tǒng)意義上，公積金資金池的資金來源在于各企業(yè)和職工的繳存資金。不過，2022年各企業(yè)因疫情沖擊，部分申請了緩繳公積金。在企業(yè)減負(fù)的同時(shí)，其也會對公積金的繳存金額或歸集金額產(chǎn)生影響。換句話說，各地要充分認(rèn)識到此類風(fēng)險(xiǎn)，防范公積金資金池面臨流動性不足的問題。當(dāng)然隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，企業(yè)后續(xù)繳存的能力會明顯提高。但是從資產(chǎn)證券化的角度看，各地除了依賴企業(yè)繳存的渠道外，也需要積極導(dǎo)入資產(chǎn)證券化的模式。通過資產(chǎn)證券化的方式盤活公積金貸款，也可以為公積金資金池注入更多的資金，以更好滿足購房者的公積金貸款需求。

??2、要密切關(guān)注購房者貸款需求

??公積金貸款政策的變化，和公積金貸款需求有較大的關(guān)系。當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場正處于復(fù)蘇階段，購房信心明顯增強(qiáng)，其對于住房公積金貸款的需求也明顯增強(qiáng)。傳統(tǒng)層面上，各地會基于公積金個(gè)貸率來調(diào)整公積金貸款發(fā)放的政策。但若2023年出現(xiàn)時(shí)松時(shí)緊的操作，則往往會影響購房者的貸款信心和預(yù)期，其對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展也不利。而一個(gè)有效的措施，就是要積極做資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新。通過此類創(chuàng)新，可以盤活沉淀資金，同時(shí)募集的資金可以投放到新一輪職工的公積金貸款市場中。這樣就可以更好保障職工家庭的公積金貸款需求，進(jìn)而真正促進(jìn)住房消費(fèi)的提振。