政策分析克而瑞研究中心 2023-07-12 09:40:54 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-07-12
- 報告類型:政策分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語
??唯有供需兩端協(xié)同發(fā)力,才能力促行業(yè)回穩(wěn)。
??◎ 文 / 楊科偉、李詩昀
??7月10日,央行、金監(jiān)局延長“金融16條”中存量貸款展期、配套融資兩項支持政策適用期限,此舉意在緩解房企資金壓力、助力“保交樓”,給予處在銷售走弱、融資不暢、到期債務(wù)壓力大背景下的房企喘息之機(jī)。除了供給端政策以外,市場對調(diào)降存量房貸利率、優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等需求端支持也頗有期待,唯有供需兩端協(xié)同發(fā)力,才能力促行業(yè)回穩(wěn)。
??01“金融16條”續(xù)期
意在緩解房企資金壓力、助力“保交樓”
??7月10日,央行、金監(jiān)局發(fā)布通知,延長“金融16條”適用期限,即存量貸款展期、配套融資兩項支持政策的期限,由截止今年5月延長至明年年底,其余政策長期有效,具體來說:
??一是房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,2024年12月31日前到期的,可以多展期一年,可不調(diào)整貸款分類。在地產(chǎn)銷售走弱而房企仍面臨較大償債壓力的背景下,延續(xù)存量貸款展期支持政策,有助于緩解房企資金壓力,給予其喘息之機(jī)以待市場企穩(wěn),避免房地產(chǎn)信用風(fēng)險進(jìn)一步蔓延擴(kuò)散。
??二是向?qū)m椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類,新發(fā)放形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員予以免責(zé)。該條款同樣延期到明年底,意在減輕商業(yè)銀行后顧之憂,鼓勵其為“保交樓”提供配套融資。不過從過往實踐情況來看,各行對這一免責(zé)條款的執(zhí)行細(xì)則不一,加上出于經(jīng)營效益的考量,商業(yè)銀行對于高風(fēng)險低收益的配資行為積極性不高,多數(shù)“保交樓”項目在專項借款之外,難以或者只能拿到少量的配套融資。
??除了這兩條外,“金融16條”中其他不涉及適用期限的政策都長期有效。
??去年11月11日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,即“金融16條”,涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分會融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項政策措施。
??02 政策延續(xù)的必要性
房企銷售“造血”融資“輸血”仍不暢
到期債務(wù)壓力大
??之所以延長“金融16條”的執(zhí)行期,主要基于幾方面現(xiàn)實背景:第一,地產(chǎn)銷售不景氣,房企“造血”功能修復(fù)有限;第二,房企尤其民企融資環(huán)境難言明顯改善,外部“輸血”不暢;第三,房企到期債務(wù)壓力大,上半年債務(wù)違約時有發(fā)生,三季度或再迎償債小高峰。
??上半年,樓市小陽春“曇花一現(xiàn)”,成交前高后低、6月進(jìn)一步走弱。上半年百城新房成交面積累計同比增長約13%。2、3月,受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素,成交迎來一輪放量,4、5月,增長動能轉(zhuǎn)弱,百城成交規(guī)模兩連降,6月,市場下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn),成交環(huán)比不增反降,規(guī)模創(chuàng)5年來同期新低。
??房企銷售不景氣,內(nèi)部“造血”功能修復(fù)有限,上半年百強(qiáng)房企業(yè)績同比僅微增0.2%,6月銷售創(chuàng)近5年來最低。上半年,百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額30620.2億元,同比微增0.2%、增幅較前兩月有明顯回落。其中,6月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元,環(huán)比增長8.5%,環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平,同比由正轉(zhuǎn)負(fù),下降28.1%,并創(chuàng)近5年來最低。
??外部“輸血”仍不暢,房企尤其民企融資環(huán)境未見明顯改善,上半年80家房企融資規(guī)模同比降26%。2023年1-6月80家典型房企的累計融資總量為3137億元,同比減少26%,大部分民營房企仍面臨較為嚴(yán)峻的融資環(huán)境,其中6月融資總量因越秀大規(guī)模供股環(huán)比回升46%,但同比減少29%,并處在近年來的較低水平,6月房企發(fā)債143億元,是2020年以來的單月新低。
??房企到期債務(wù)壓力大,上半年債務(wù)違約時有發(fā)生,三季度或再迎償債小高峰。由于前期融資政策優(yōu)化主要惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè),部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持,因此房企債務(wù)違約問題仍時有發(fā)生,上半年TOP200房企中新增6家企業(yè)“暴雷”,典型如6月大唐和領(lǐng)地首次宣布違約。債券到期方面,據(jù)CRIC監(jiān)測,80家典型房企三季度預(yù)計有1830億元債券到期,較二季度增加約7%,其中7月就將有41筆債券到期,剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元,環(huán)比增加83%。
??03 供需兩端政策協(xié)同發(fā)力促回穩(wěn)
市場期待存量房貸、二套房認(rèn)定等優(yōu)化調(diào)整
??“金融16條”從供給端給予房企穩(wěn)定的金融支持,而要使房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)、行業(yè)重回良性循環(huán)軌道,需要供需兩端政策協(xié)同發(fā)力,市場期盼的需求端支持主要包括:
??第一,下調(diào)存量房貸利率。目前多數(shù)城市的首套房貸款利率已降至LPR-20BP,而兩年前的購房者還在以動輒+50BP甚至+100BP以上的利率還貸,增量和存量房貸利差多達(dá)1-2個百分點,調(diào)降存量房貸利率能有效減輕居民還款壓力,進(jìn)而提振居民支付能力和消費信心,同時能減少提前還貸潮、經(jīng)營貸置換房貸等情況出現(xiàn)。
??第二,優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例。比如第一套房貸還清后,再買或置換二套房時執(zhí)行首套貸款政策,核心城市可以適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例,以此支持改善性需求釋放。
??第三,調(diào)降住房交易成本。例如北京、上海,普宅住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)多年未做調(diào)整,隨著房價上漲越來越多剛需房源被認(rèn)定為非普通住宅,在二手房交易過程中,需要繳納更高比例的稅費或首付,修訂普宅標(biāo)準(zhǔn)可以有效降低剛需置業(yè)和改善置換成本。
??第四,適度松綁限購政策。強(qiáng)二線城市可以考慮進(jìn)一步解綁交易限制,以支持剛性和改善性購房需求,放寬非核心區(qū)域的非戶籍購房要求、戶籍購房套數(shù)限制,調(diào)降落戶門檻,允許多孩、扶老家庭多買一套,均是可選項。
- 09:03
- 08:56
杭州房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會倡議:加強(qiáng)行業(yè)自律和企業(yè)內(nèi)部管理
- 08:41
- 08:31
- 2023-07-11 12:41:20
- 2023-07-11 10:44:59
- 2023-07-11 10:37:31
- 2023-07-11 10:36:27
- 2023-07-11 10:31:35
- 2023-07-11 10:28:28
- 2023-07-11 10:24:10
- 2023-07-11 10:23:33
- 2023-07-11 10:21:06
- 2023-07-11 10:17:39
- 2023-07-11 10:16:44
- 2023-07-11 10:14:19
- 2023-07-11 10:07:29
- 2023-07-11 09:56:07
- 2023-07-11 09:52:55
- 2023-07-11 09:51:01
- 2023-07-11 09:48:02
- 2023-07-11 09:37:36
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告(2023年6月)
- 2深圳明確三類保障性住房,為全國起到了示范意義
- 3廣東發(fā)文支持鐵路建設(shè)可持續(xù)運營,推進(jìn)沿線綜合開發(fā)
- 4住建部探索建立房屋養(yǎng)老金制度 積極解決房屋老齡化難題
- 520城首付比例統(tǒng)計出爐,降首付或比降房貸更有效
- 6全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告(2023年5月)
- 7中介費下調(diào)政策研究
- 8我國到底建了多少保障房
- 9兩部委發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),促進(jìn)存量房市場健康發(fā)展
- 10全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告(2023年4月)