??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]一線城市購(gòu)房政策研究

       一線城市政策底已到來(lái)

??近期一線城市官方紛紛表態(tài)，將根據(jù)市場(chǎng)情況積極優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策。這意味著一線城市購(gòu)房政策底已經(jīng)到來(lái)。一線城市購(gòu)房政策全國(guó)最嚴(yán)，當(dāng)前釋放放松信號(hào)，對(duì)其以及全國(guó)都有積極的作用。在當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生重大變化的過程中，系統(tǒng)梳理此類城市既有的購(gòu)房政策，將有助于我們思考政策寬松的邊界和趨勢(shì)。本報(bào)告對(duì)四個(gè)一線城市重點(diǎn)政策進(jìn)行分析，涉及限購(gòu)、限貸、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)政策等內(nèi)容，并由此研究放松的空間和潛在的效應(yīng)。報(bào)告最后結(jié)合一線城市的總體情況，對(duì)后續(xù)政策放松做了相關(guān)的建議。

??一、限購(gòu)政策

??截止2023年7月30日，一線城市總體執(zhí)行了嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，在本地戶籍和外地戶籍、離婚后、商住房和特定區(qū)域購(gòu)房等領(lǐng)域都有體現(xiàn)。梳理發(fā)現(xiàn)，在本地戶籍限購(gòu)政策方面，深圳最嚴(yán)，即新落戶的購(gòu)房者也需要具備社保繳納條件。而在外地戶籍的限購(gòu)政策上，上海最嚴(yán)，即單身人士沒有購(gòu)房資格。另外我們也注意到，一線城市部分郊區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)落實(shí)了放寬的政策。我們將主要的限購(gòu)政策條款做了簡(jiǎn)化，并羅列如下。需要說(shuō)明的是，本部分不涉及企業(yè)購(gòu)房、社保補(bǔ)繳等內(nèi)容。

??限購(gòu)政策行政色彩重，對(duì)部分合理購(gòu)房需求造成了誤傷，并產(chǎn)生了很多成本或負(fù)擔(dān)。這里圍繞外來(lái)人口進(jìn)行分析，主要包括“限購(gòu)導(dǎo)致未來(lái)購(gòu)房成本增加”、“限購(gòu)導(dǎo)致租房開支增加”兩個(gè)維度。1）限購(gòu)對(duì)購(gòu)房成本的影響。5年社保繳納約束，使得置業(yè)計(jì)劃推遲5年。舉例來(lái)說(shuō)，某家庭希望在2019年購(gòu)房，但因?yàn)橄拶?gòu)只能推遲到2023年。數(shù)據(jù)顯示，一線城市2023年上半年房?jī)r(jià)相比5年前上漲了14211元/平方米，同時(shí)一線城市家庭購(gòu)房套均面積約110平方米。據(jù)此計(jì)算，其潛在購(gòu)房成本增加約156萬(wàn)元，相當(dāng)于三四線城市的一套房總價(jià)，或者說(shuō)購(gòu)房成本和負(fù)擔(dān)增加了35%。2）限購(gòu)對(duì)租房開支的影響。一線城市家庭租房月租金約為6000元，5年租房成本為36萬(wàn)元，相當(dāng)于當(dāng)前購(gòu)房成本的6%?？偨Y(jié)以上兩個(gè)案例，我們認(rèn)為，限購(gòu)政策增加了約40%的居住成本，且此處僅為經(jīng)濟(jì)賬，并未考慮其他一些隱性成本。換個(gè)角度理解該問題，限購(gòu)政策若松動(dòng)，其可以產(chǎn)生最大為40%的減負(fù)效應(yīng)。

??二、限貸政策

??截止2023年7月30日，一線城市執(zhí)行了非常嚴(yán)厲的限貸政策，在首付比例、房貸利率、認(rèn)房又認(rèn)貸這三個(gè)層面都有所體現(xiàn)。首付比例和房貸利率的“嚴(yán)厲”，是相對(duì)二三線城市而言的，同時(shí)在二套房方面有更明顯的體現(xiàn)。而認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，在四個(gè)一線城市中都有體現(xiàn)，導(dǎo)致很多換房需求無(wú)法享受到首套房的優(yōu)惠政策。

??我們認(rèn)為，一線城市若在降低首付、降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策上有相應(yīng)動(dòng)作，都可以比較明顯地降低購(gòu)房成本。此處重點(diǎn)分析調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策的減負(fù)效應(yīng)。1）調(diào)整后，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%。按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)降至195萬(wàn)，首付成本降低了240萬(wàn)，即降低了55%的資金支付壓力。2）調(diào)整后，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月。30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。綜合以上兩點(diǎn)，我們認(rèn)為，若一線城市積極調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，其將通過降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。