??導(dǎo)語(yǔ)

??三部委發(fā)文后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”將在地方加速落地，京滬等少數(shù)還在執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市也有望跟進(jìn)調(diào)整。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??8月25日，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，同日財(cái)政部等發(fā)文延期換購(gòu)住房退還個(gè)稅政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)至少已有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但核心城市中，仍有北上廣深蓉鎬等14城還在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。我們認(rèn)為，未來(lái)這些城市也有望跟進(jìn)調(diào)整，政策落地后，置換和異地購(gòu)房者將率先受益，首付籌資壓力和按揭成本都將大大降低。

??01 央行等三部委推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地
財(cái)政部等延期住房置換退個(gè)稅政策

??8月25日，住建部、央行、金監(jiān)局等三部委聯(lián)合發(fā)文，推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地。明確申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

??無(wú)獨(dú)有偶，財(cái)政部、住建部、稅務(wù)總局等三部門(mén)延期換購(gòu)住房退還個(gè)人所得稅政策。將去年9月30日出臺(tái)、原本將于今年底到期的置換住房退個(gè)稅政策，延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??實(shí)際上，近期中央已就住房政策多次表態(tài)，對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”也有過(guò)明確預(yù)告。7月24日政治局會(huì)議提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，27日住建部部長(zhǎng)在建筑企業(yè)座談會(huì)上，指明政策三大優(yōu)化方向——降首付、降利率、落地“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。8月20日央行、證監(jiān)會(huì)、金監(jiān)局召開(kāi)聯(lián)合電話會(huì)議，指出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

??我們認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是典型的市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的限制性交易政策，應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變適當(dāng)優(yōu)化甚至退出，以支持和鼓勵(lì)合理購(gòu)房需求有序釋放。三部委發(fā)文后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”將在地方加速落地，京滬等少數(shù)還在執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市也有望跟進(jìn)調(diào)整。

??02 京滬等14城尚未取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”
落地后利好置換、異地購(gòu)房

??據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，超過(guò)65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策。內(nèi)容主要包括：第一，杭州、天津執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，典型如杭州，去年11月開(kāi)始，允許在杭無(wú)住房但有已結(jié)清貸款記錄的購(gòu)房者，按首套房貸政策再購(gòu)房。第二，貴陽(yáng)、鄭州等執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，典型如貴陽(yáng)，有一套房但貸款已結(jié)清的，購(gòu)買(mǎi)二套房可執(zhí)行最低首付20%和利率下限的優(yōu)惠政策。

??但截至目前，核心城市中，還有至少14個(gè)城市在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，包括北京、上海、廣州、深圳等4個(gè)一線城市，以及成都、西安、長(zhǎng)沙等10個(gè)二三線城市。三部委發(fā)文后，這些城市也有望跟進(jìn)調(diào)整現(xiàn)有信貸政策，開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，兩類購(gòu)房者將率先受益，首付壓力和信貸成本都將明顯降低：第一，置換客群，賣(mài)一套后再買(mǎi)一套，還能享受首套房的優(yōu)惠首付比例和利率；第二，異地購(gòu)房者，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)，只核查本地有沒(méi)有住房，即便外地有房，再買(mǎi)也按首套算。

??以上海為例，一旦落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這兩類購(gòu)房者置業(yè)首付資金可以減半準(zhǔn)備，即原本70%的首付現(xiàn)在只需要35%，貸款利率也將降低70BP，按照500萬(wàn)貸款等額本息30年計(jì)算，累計(jì)利息總額可以節(jié)約將近80萬(wàn)。