??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是判斷當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，將會(huì)作為接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要指向。

??2023年12月11日-12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國(guó)經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。

??本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議突出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升具有重要性，并明確了2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作中的統(tǒng)籌化解風(fēng)險(xiǎn)、加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式這三大主線，導(dǎo)向信號(hào)明顯。具體解讀如下：

      一、中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議未提“房住不炒”，但總基調(diào)并不會(huì)變

??自2016年定調(diào)地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”基調(diào)以來(lái)，在各大中央會(huì)議中被頻頻提及，本次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議雖然未提及“房住不炒”，但并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的總基調(diào)發(fā)生改變，其依舊是國(guó)家及地方因城施策的底線。同時(shí)，此次會(huì)議未提“房住不炒”，也向市場(chǎng)傳遞出了一定的松動(dòng)信號(hào)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體信心仍處于緩慢修復(fù)的階段，住房消費(fèi)需求釋放力偏弱，預(yù)計(jì)2024年樓市政策將延續(xù)寬松基調(diào)。

??二、積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)工作，民營(yíng)房企融資改善迎拐點(diǎn)

??首先，此次會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述全部集中在“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的總體目標(biāo)中，意味著風(fēng)險(xiǎn)化解仍將成為2024年重要工作。其次，本次針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范化解強(qiáng)調(diào)了“統(tǒng)籌化解”的概念，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是單一領(lǐng)域的問(wèn)題，也將會(huì)牽連金融、地方財(cái)政等多鏈條風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于房地產(chǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防范化解需要采取更加系統(tǒng)化、全面性手段。

??另外，近兩年房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)較此前明顯增多，交付風(fēng)險(xiǎn)、房企暴雷等導(dǎo)致市場(chǎng)信心持續(xù)惡化，“保主體”仍然重要，繼央行等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)聲一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求后，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也作出了同樣表述，再次向市場(chǎng)釋放了較為強(qiáng)烈的利好信號(hào)，“一視同仁”意味著民營(yíng)房企的融資支持通道將擴(kuò)大，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。預(yù)計(jì)2024年金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度更大，三支箭持續(xù)發(fā)射，其中近期提出的“三個(gè)不低于”將深化落地，有效解決房企的債務(wù)問(wèn)題。

??三、2024年“三大工程”建設(shè)亦提速

??“三大工程”在今年中央政治局會(huì)議、中央金融工作會(huì)議等多項(xiàng)重要會(huì)議中被多次提及，本次中央經(jīng)濟(jì)工作亦提出加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，意味著“三大工程”也將是2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作目標(biāo)之一。

??其中，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將有效解決外來(lái)人口、新青年等群體住房難、住房貴等問(wèn)題；推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將解決居民對(duì)居住安全、便利等住房配套設(shè)施的需求；城中村改造是改善民生、提升居住品質(zhì)、改善城市面貌的重要一步。因此，“三大工程”既是市場(chǎng)發(fā)展需求催生下產(chǎn)物，也是加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要突破點(diǎn)，為市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)提供新的動(dòng)力。

??四、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，遵循“先立后破”原則

??此次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)要“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，首先，相較2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”，今年的表述程度更進(jìn)一步，表明構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的迫切性有所提升。

??同時(shí)，“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”似乎也為構(gòu)建新模式指明了方向，中央政治局會(huì)議“先立后破”的總體要求或成為了新的構(gòu)建原則，即先建立明確且合理化長(zhǎng)效機(jī)制，再逐漸破除已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的“舊”模式。

??當(dāng)前來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式取得了一定的進(jìn)展，如加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)以及對(duì)房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等，都是為了促進(jìn)向新模式轉(zhuǎn)型的探索，但是這個(gè)過(guò)程也是漫長(zhǎng)曲折的，需要各方共同發(fā)力，中央及地方政府需積極推動(dòng)相關(guān)政策法規(guī)和細(xì)則的落地，并且積極研判創(chuàng)新豐富政策工具箱，限價(jià)政策，預(yù)售制度改革，稅收政策或均是新發(fā)展模式的探索方向；房企需不斷提升產(chǎn)品力，積極打造符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，保證財(cái)務(wù)穩(wěn)??；銀行和金融機(jī)構(gòu)等積極配合中央政策，做好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)工作。

??五、經(jīng)濟(jì)大省為地方債化解的主力，房地產(chǎn)持續(xù)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)

??本次經(jīng)濟(jì)會(huì)議還提出了“統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國(guó)經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。”地方債也是重要的風(fēng)險(xiǎn)源之一，需要統(tǒng)籌好與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)系，各經(jīng)濟(jì)大省要發(fā)揮帶頭作用，擔(dān)當(dāng)起地方債化解的主力軍，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)。