??2023年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)筑底，市場(chǎng)駛?cè)肓松钏畢^(qū)。在波動(dòng)的行業(yè)浪潮下，有的踟躕觀望，有的隨波逐流等待周期過(guò)去，有的卻信心篤定、大步前行。在年末，綠城有勇有謀的出擊，讓行業(yè)看到了一束光。

??更為重要的是綠城堅(jiān)信市場(chǎng)將回歸到產(chǎn)品時(shí)代，在信心搖擺兵荒馬亂的當(dāng)下，不確定的時(shí)候最可以確定的，是綠城的產(chǎn)品主義和產(chǎn)品力。

??01

??2天拿下6塊地，投資額超113億元

??12月12日，杭州迎來(lái)“取消土地限價(jià)”后的首次出讓。

??根據(jù)新規(guī)，土拍競(jìng)價(jià)重回“價(jià)高者得”時(shí)代。面對(duì)好地，開(kāi)發(fā)商終于不再拼運(yùn)氣，而是重回資金、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等綜合實(shí)力的比拼。

??經(jīng)過(guò)競(jìng)價(jià)，綠城包攬了好運(yùn)街、石橋、未科和云城的4宗優(yōu)質(zhì)地塊，耗資超74億元。除石橋外，地塊全部在綠城的“射程內(nèi)”。

??其中，好運(yùn)街地塊位于地鐵好運(yùn)街站上蓋，可建面積約21.7萬(wàn)㎡，不遠(yuǎn)處就是去年大熱的“海棠三子”；未科地塊位于綠汀路南側(cè)，可建面積約13.3萬(wàn)㎡，東南側(cè)不遠(yuǎn)處就是總體量約165萬(wàn)㎡的超級(jí)大盤(pán)翡翠城；云城地塊則位于楓嶺云灣北側(cè)，可建面積約7.1萬(wàn)㎡，附近有剛剛結(jié)束最后一開(kāi)登記的云誦桂月軒。

（2022年交付的杭州翡翠城實(shí)景圖）

??石橋雖是首入，但周邊的田園、丁橋也都有綠城的身影。較早的有依山傍水的田園牧歌，最新的則是丁橋天街旁的沐春明月。

（2023年交付的杭州沐春明月實(shí)景圖）

??不止杭州，綠城在義烏和海南也有所斬獲。

??12月11日，綠城以底價(jià)31億元摘得義烏鳳凰山有機(jī)更新地塊，折合樓面價(jià)2.08萬(wàn)元/㎡，意圖打造新一代市中心高端低密住宅。同日，綠城以8億元補(bǔ)倉(cāng)海南，拿下藍(lán)灣小鎮(zhèn)玉蘭苑北側(cè)地塊，進(jìn)一步擴(kuò)大高端文旅版圖。

??2天時(shí)間，綠城拿了6塊地，花了超113億元，與部分企業(yè)“不敢拿”甚至“拿不起”形成鮮明對(duì)比。可以肯定的是，這不是綠城年底的突擊花錢(qián)，而是基于“聚焦收斂、精準(zhǔn)投資”理念，在有把握的地方爭(zhēng)取“做一成一”。

??02

??抓住回暖浪潮，上一批新盤(pán)部分已售罄

??這已經(jīng)不是綠城第一次因?yàn)槟玫亍吧项^條”了。

??今年8月初，綠城就在2天內(nèi)連投180億元，先后以底價(jià)取得杭州市北地塊、以搖號(hào)方式取得上海閔行梅隴地塊、嘉定南翔地塊和青浦徐涇地塊。

??事后再回頭看，這只是在競(jìng)拍時(shí)就以綠城名義摘得的地塊，加上同期合作、收并購(gòu)的，綠城今年年中時(shí)就有過(guò)一輪密集拿地。拿地范圍主要集中在北京、上海、杭州等核心城市。

??厲害的是，僅僅用了半年時(shí)間，上述項(xiàng)目中的部分已經(jīng)售罄或接近售罄。

??以杭州市場(chǎng)為例，通過(guò)“創(chuàng)新前置”和產(chǎn)品優(yōu)化，綠城很好地抓住了樓市新政后的這一波行情。

（在售的杭州詠溪云廬示范區(qū)實(shí)景圖）

??錢(qián)二的芝瀾月華軒29天內(nèi)住宅車(chē)位全售罄，麗瀾軒也在兩個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)售罄；11月20日才首開(kāi)取證的云誦桂月軒，剛剛結(jié)束了最后一批房源的登記；良渚的玉海棠，在板塊前期屢遭流搖的基礎(chǔ)上快速推盤(pán)，已登記房源的綜合中簽率都在30%左右；不到兩個(gè)月，總價(jià)700-1400萬(wàn)元的閑林疊墅詠溪云廬也已經(jīng)推到了最后一批，年內(nèi)基本售罄……

（在售的杭州玉海棠示范區(qū)實(shí)景圖）

??這股旋風(fēng)般的速度，快到連綠城的員工都在疑惑“明年還剩什么可以賣(mài)”？好在，綠城補(bǔ)倉(cāng)也是旋風(fēng)速度。

??在上海亦是如此。8月拿地、9月品牌發(fā)布會(huì)、10月售樓處開(kāi)放、12月開(kāi)盤(pán)，從拿地到開(kāi)盤(pán)僅132天，創(chuàng)造了上海市場(chǎng)的一個(gè)記錄。

??綠城的效率和產(chǎn)品力好好地“卷”了一把上海。據(jù)說(shuō)，從綠城拿地后沒(méi)多久，幾乎所有中環(huán)外的項(xiàng)目都達(dá)成共識(shí)——要趕在綠城之前銷(xiāo)售。

??上周末，上海三子首開(kāi)，取得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)82億元，一口氣就回籠了土地款（139億元）的6成。

??在西安，綠城憑借海棠三章締造出了一個(gè)年度爆款”,提前鎖定了西安樓市的“2023年度的MVP”。

??產(chǎn)品力是硬實(shí)力，是綠城的壓艙石，2023年在杭州、在上海、在西安、在北京、在大連、在天津，一系列叫好又叫座的項(xiàng)目面世，引起市場(chǎng)和行業(yè)的關(guān)注。

??03

??長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)、有勇有謀

??在今年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城是少有承諾“新拿地貨值不低于2022年”的房企之一。在普遍收縮的背景下，綠城會(huì)不會(huì)太“勇”了一些？

??時(shí)至年末，我們?cè)倩仡^看這個(gè)問(wèn)題，就知道綠城的確是“勇”，但也是有勇有謀。

??綠城的“第一謀”在于堅(jiān)持“產(chǎn)品主義”和“前置創(chuàng)新”，這才穩(wěn)穩(wěn)抓住了回暖的第一波浪潮。

??前兩年，綠城一直強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)品主義仍有未來(lái)”，很多人是將信將疑的。這是因?yàn)檫^(guò)去幾年大家并沒(méi)有切實(shí)感受到“產(chǎn)品主義”的利好，只看到火熱的行情下什么房子都好賣(mài)、觀望的行情中多數(shù)房子都難賣(mài)。

??直至下半年多地推出新政、市場(chǎng)分化加劇，以綠城為代表的“產(chǎn)品主義”備受歡迎，甚至出現(xiàn)面對(duì)面的兩個(gè)項(xiàng)目“一個(gè)在夏天、一個(gè)在冬天”的情況，市場(chǎng)才重回“比拼產(chǎn)品力”的正軌。

??其實(shí)市場(chǎng)都是一樣的市場(chǎng)，因?yàn)楫a(chǎn)品好，所以表現(xiàn)好，在很多房企看來(lái)最壞的時(shí)代，也許是理想主義者、產(chǎn)品主義者最好的時(shí)代。

??綠城的“第二謀”在于“聚焦收斂、精準(zhǔn)投資”。

??換言之，綠城的投資規(guī)模是不小，但不是普投、亂投，而是緊緊盯住幾個(gè)杭州、北京、上海等戰(zhàn)略核心區(qū)以及其他城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，“做一成一”，確保高兌現(xiàn)、零失誤。

??“第三謀”是高效運(yùn)營(yíng)。

??別的不說(shuō)，通過(guò)有序統(tǒng)籌，綠城已經(jīng)大大提高拿地到開(kāi)工、開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)、開(kāi)盤(pán)到售罄的幾個(gè)核心速度，并對(duì)投資決策形成了正向回饋。

??在8月的半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城說(shuō)已經(jīng)做到了“一年兩熟”，即通過(guò)高效完成投資到售罄的閉環(huán)，使得等量資金一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)兩次投資。

??機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備之人的。除了這三“謀”，綠城還在優(yōu)化融資、輕重協(xié)同、品質(zhì)交付等多方發(fā)力，以“全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)”為目標(biāo)制定長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)策略?，F(xiàn)在大家說(shuō)的土拍市場(chǎng)的“勇”不過(guò)是綠城的“謀定而后動(dòng)”。