??在經(jīng)歷了11月供應(yīng)低位回升后，12月供應(yīng)小幅放量，環(huán)比上升5%，與上月基本持平。不同能級(jí)城市均保持環(huán)比持增，同比回落態(tài)勢(shì)；三四線環(huán)比增幅顯著高于一二線。

??從供給結(jié)構(gòu)來看，剛需、改善各占4成以上，主城區(qū)為主、近郊為輔。

??預(yù)判12月，我們認(rèn)為，供應(yīng)小幅放量疊加年末房企加大營(yíng)銷力度或?qū)?dòng)12月成交“翹尾”，但是基于政策邊際效應(yīng)遞減，多數(shù)微觀項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)已有逐步走低態(tài)勢(shì)，因此，成交環(huán)比增幅相對(duì)有限，全年成交規(guī)模較2022年或?qū)⒎€(wěn)中有跌，跌幅預(yù)期5%-10%。 

??隨著政策利好不斷落地，行業(yè)弱復(fù)蘇行情延續(xù)。2023年11月，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1265萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30%，顯示臨近業(yè)績(jī)沖刺期，房企推貨積極性略有提升，同比下降23%，仍近5年同期最低，幾乎僅為2019年同期高點(diǎn)的三成。

??成交則在10月集中放量后迎來回落，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，11月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1261萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比微降3%。前11月累計(jì)同比微增1.72%，增幅較上月持續(xù)收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市11月平均開盤去化率為40%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)。11月成交動(dòng)能持續(xù)放緩，微觀項(xiàng)目體感與成交降勢(shì)保持一致。雖然目前仍是寬松政策持續(xù)釋放利好期，成交持增，但項(xiàng)目微觀數(shù)據(jù)來看，政策對(duì)市場(chǎng)提振作用邊際效應(yīng)遞減。

??進(jìn)入12月，供應(yīng)小幅放量，環(huán)比上升5%，與11月基本持平。據(jù)CRIC調(diào)研，12月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1366萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比下降17%，2023年全年累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到14497萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅為9%。

??隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性穩(wěn)步提升。

??分能級(jí)來看，一線穩(wěn)中微增，環(huán)比上漲3%，同比下降18%。北京年末“翹尾”，本月環(huán)比增長(zhǎng)36%，同比增幅也達(dá)64%，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，迎來了穩(wěn)步放量。上海單月供應(yīng)延續(xù)100萬(wàn)平方米以上高位，年內(nèi)預(yù)期有13個(gè)批次供應(yīng)。廣州延續(xù)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，單月供應(yīng)量顯著超過2023年月均，深圳則是同環(huán)比齊跌，12月僅有10個(gè)樓盤約3118套房源入市。

??二線城市延續(xù)增勢(shì)，12月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期增長(zhǎng)4%，同比仍跌17%，累計(jì)同比微降6%。從絕對(duì)量來看，西安、成都、武漢單月供應(yīng)均超100萬(wàn)平方米，位列二線城市TOP3。各城市環(huán)比漲多跌少，漲幅顯著的集中在西安、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等中西部?jī)?nèi)陸區(qū)域中心。

??三四線整體供應(yīng)放量顯著，環(huán)比增長(zhǎng)29%，同比下降5%。我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市，無(wú)錫、徐州單月供應(yīng)規(guī)模均超過20萬(wàn)平方米，漳州環(huán)比倍增主要源于基數(shù)較低，實(shí)則房企推盤近乎停滯，單月供應(yīng)量?jī)H6萬(wàn)平方米。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、46%和9%，呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來看，內(nèi)陸弱二線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在60%以上，以濟(jì)南、昆明、南寧、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、重慶等為典型代表，剛需客群仍是成交主力。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為49%、36%和15%，與上月的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本驅(qū)動(dòng)，整體供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之。

??可以看到，12月供應(yīng)環(huán)比穩(wěn)中有增，略高于2023年月均水平，加之12月房企為沖刺年末業(yè)績(jī)，預(yù)期會(huì)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，以價(jià)換量策略之下預(yù)期會(huì)帶動(dòng)成交迎來一波放量，環(huán)比或?qū)⒎€(wěn)中有降，同比增幅也將持續(xù)收窄，全年成交規(guī)模較2022年或?qū)⒎€(wěn)中有降5%-10%左右。

??不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為北京、上海、西安、成都等熱點(diǎn)恒熱的核心一二線城市，成交預(yù)期高位平穩(wěn)，環(huán)比保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??第二類為深圳、杭州、合肥、蘇州、天津等市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)淡，這些城市12月供應(yīng)不增反降，房企推盤積極性不高，供給約束更為顯著。

??第三類為廣州、武漢等人口、購(gòu)買力尚有支撐，整體成交或?qū)⒎€(wěn)步修復(fù)，但是漲幅相對(duì)有限。

??第四類為鄭州、重慶、南寧、福州、昆明等短期內(nèi)購(gòu)買力仍需修復(fù)，預(yù)期延續(xù)探底行情。

??總體來看，12月供應(yīng)或?qū)⑿》帕?，或?qū)?dòng)成交“翹尾”，但漲幅有限。

??一方面各地新政利好即將出盡，對(duì)成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)項(xiàng)目去化亦承壓；

??另一方面，11月整體成交已顯疲態(tài)，前期復(fù)蘇苗頭良好的武漢、天津、長(zhǎng)沙等核心二線成交也出現(xiàn)由升轉(zhuǎn)降，價(jià)格內(nèi)卷持續(xù)加劇。