??導(dǎo)語

??一視同仁支持不同所有制房企融資穩(wěn)主體，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、補(bǔ)齊保障短板開啟雙輪驅(qū)動(dòng)。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??2024年3月4日-3月11日，全國兩會(huì)召開，期間，《政府工作報(bào)告》、民生主題記者會(huì)、代表委員議案提案等都重點(diǎn)提及房地產(chǎn)行業(yè)。“兩會(huì)”對(duì)今年的房地產(chǎn)工作做了哪些重要部署？怎樣理解房地產(chǎn)發(fā)展新模式？保障房建設(shè)、城中村改造等重點(diǎn)工程的預(yù)期規(guī)模、效應(yīng)和進(jìn)展如何？

??01
一、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場(chǎng)、促轉(zhuǎn)型，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展（本節(jié)有刪減）

??（一）一視同仁支持不同所有制房企融資穩(wěn)主體，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地（略）

??（二）摸底需求規(guī)模、編制住房發(fā)展規(guī)劃，因城施策調(diào)控松綁兼財(cái)稅刺激穩(wěn)市場(chǎng)

??《政府工作報(bào)告》提出“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。”

??近期住建部部長倪虹也表示“已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，根據(jù)人口的情況，供需的情況以及保障的需求編制好、實(shí)施好住房的發(fā)展規(guī)劃，因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)?！?/p>

??各城市住房供需規(guī)模、量?jī)r(jià)關(guān)系差異顯著，市場(chǎng)分化和冷熱不均是常態(tài)，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有區(qū)域異質(zhì)性，行情以城市為單位運(yùn)行，因此，穩(wěn)市場(chǎng)必須要根據(jù)供需情況因城施策，更具針對(duì)性、精準(zhǔn)性，核心任務(wù)在于兩方面：

??一是摸清城市需求規(guī)模，科學(xué)編制發(fā)展規(guī)劃，是穩(wěn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)和前提。住建部在今年2月27日發(fā)布通知，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。按照《通知》要求，住房發(fā)展年度計(jì)劃要明確年度各類住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位，測(cè)算房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

??這是基于“房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”這一重要研判而做出的部署，從總量上看，我國住房供求關(guān)系已經(jīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向階段性供過于求，但是區(qū)域間不平衡、結(jié)構(gòu)性短缺依然存在。因此，要摸清城市需求規(guī)模，編制住房發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。

??二是優(yōu)化城市調(diào)控政策，促進(jìn)購房需求釋放，是穩(wěn)市場(chǎng)的手段和方式。春節(jié)前后北上廣深等陸續(xù)放寬限購，就向市場(chǎng)釋放了因城施策空間進(jìn)一步打開的積極信號(hào)。我們認(rèn)為，后續(xù)一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢(shì)不會(huì)變，北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等強(qiáng)二線城市“四限”政策均有再松綁可能。其余多數(shù)城市限制性交易政策基本已經(jīng)解除，未來購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、公積金貸款等方面政策仍有發(fā)力空間。

??（三）推進(jìn)住房制度和房企經(jīng)營模式改革，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)轉(zhuǎn)型（略）

??02
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、補(bǔ)齊保障短板開啟雙輪驅(qū)動(dòng)（本節(jié)有刪減）

??（一）完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制（本節(jié)有刪減）

??1、人：需求從“有房住”向“住好房”迭代，滿足多層次、多樣化住房需求

??經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，我國人均住房面積已經(jīng)從改革開放之初的6.7平方米升至2020年的41.8平方米，增長近6倍，告別總量短缺的時(shí)代之后，住房需求也逐漸由“有沒有”向“好不好”迭代。

??居民住房需求大致可以分為四個(gè)層級(jí)：第一類，低收入群體、青年群體的租賃住房需求，通過擴(kuò)大租賃住房供給、推進(jìn)租售平權(quán)來滿足；第二類，“夾心層”工薪階層的基本居住需求，未來配售型保障性住房將主要面向該類群體開放；第三類，中等收入群體的剛性購房需求，通過降低購房門檻，減輕居民按揭負(fù)擔(dān)等方式，支持剛性住房需求；第四類，高凈值人群的改善性需求，2024年的《政府工作報(bào)告》首次提及“滿足多樣化改善需求”，一方面，要提升住房品質(zhì)，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，推動(dòng)住宅產(chǎn)品升級(jí)換代；另一方面，要優(yōu)化限制性政策，例如放寬限價(jià)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，給予開發(fā)企業(yè)更高定價(jià)自主權(quán)，再比如放開大面積產(chǎn)品限購，放寬郊區(qū)“限墅令”、優(yōu)化容積率計(jì)算辦法和限制等。

??2、房：實(shí)現(xiàn)住房多元化供給，補(bǔ)齊保障短板、推動(dòng)租售并舉、盤活存量住房（本節(jié)有刪減）

??2003年，國務(wù)院發(fā)布27號(hào)文，提出要“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，隨后商品房市場(chǎng)進(jìn)入了二十年的黃金發(fā)展期，一路高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額由2003的1萬億元增至2023年的11.1萬億元，商品房銷售面積由3.4億平方米增至巔峰期17.1億平方米，再回落至2023年的11.2億平方米。反觀租賃市場(chǎng)和保障房發(fā)展相對(duì)滯后，兩相疊加，造就了住房體系重市場(chǎng)而輕保障、重售輕租的局面。

??要適應(yīng)新階段的住房供需關(guān)系，供給層面就要向多元化轉(zhuǎn)型，核心便是要處理好市場(chǎng)與保障、租與售、增量與存量三對(duì)平衡關(guān)系。

??第一，補(bǔ)齊保障性住房短板，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與保障雙輪驅(qū)動(dòng)。要構(gòu)建 “低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新格局，一方面，未來住房有困難的工薪收入群的住房需要將主要由配售型保障性住房來滿足，剝離保障性住房的金融屬性，回歸居住屬性，另一方面，高收入群體的的改善性需求將由商品房市場(chǎng)來滿足，讓商品住房回歸商品屬性。

??第二，推進(jìn)租售同權(quán)，解決青年群體購房難問題。讓承租人在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域與購房者享受同等待遇，特別是在子女入學(xué)方面，逐步解除學(xué)區(qū)與購房的強(qiáng)綁定關(guān)系，既有助于推動(dòng)租購并舉的住房制度，也有利于減少學(xué)區(qū)房炒作，穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境。

??第三，盤活存量住房，并重增量開發(fā)與存量挖潛。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2023年30個(gè)核心城市二手房成交規(guī)模首次超過新房，存量住宅市場(chǎng)交易份額接近53%，這意味著未來存量住宅改造、挖潛、盤活將與增量住宅開發(fā)并重。一方面，通過老舊小區(qū)改造、城中村改造等方式修繕存量住房，提升老齡住宅居住環(huán)境和安全性，增進(jìn)居民福祉。另一方面，盤活存量閑置住房，支持專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)批量收購、承租存量住房用作租賃住房或配售型保障房。

??3、地：“以房定地”、健全指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制、盤活存量用地、推進(jìn)集體用地入市（略）

??4、錢：轉(zhuǎn)變債權(quán)為主的融資模式，建立預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制、逐步過渡現(xiàn)房銷售

??長期以來，以債權(quán)為主的融資模式和以預(yù)售為主的銷售模式是房地產(chǎn)行業(yè)杠桿提高和風(fēng)險(xiǎn)積累的兩大動(dòng)因。融資方面，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2023年重點(diǎn)房企各類融資方式中，境內(nèi)債權(quán)融資占比提升至79%。

??房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，房企融資模式有望由債權(quán)為主轉(zhuǎn)向股債多元化轉(zhuǎn)變，要拓寬房企融資渠道，更好發(fā)揮資本市場(chǎng)直接融資作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。為此，2022年11月，融資“第三支箭”落地，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)5條措施支持房企股權(quán)融資，包括恢復(fù)上市房企再融資。2023年8月，證監(jiān)會(huì)明確房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。2023年2月，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

??與此同時(shí)，以預(yù)售制為主的住房銷售模式衍生出預(yù)售資金監(jiān)管難題。預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)，會(huì)導(dǎo)致資金沉積、運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下，加劇房企流動(dòng)性壓力。監(jiān)管過松，則容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，滋生房企隨意挪用預(yù)售監(jiān)管資金、偽造施工量申請(qǐng)資金撥付等問題，最終導(dǎo)致交付困難，行業(yè)信用被破壞。

??對(duì)此，今年政協(xié)會(huì)議上，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、央行原行長易綱建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（共計(jì)提取約300億元），允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬億元的資金可由房企立即使用。如果將來房企出現(xiàn)爛尾樓，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付，實(shí)現(xiàn)“四兩撥千斤”的資金撬動(dòng)作用，在一定程度上幫助房企渡過難關(guān)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間過渡到以現(xiàn)房銷售為主。

??（二）加大保障性住房建設(shè)供給，以“三大工程”為抓手構(gòu)建新模式（本節(jié)有刪減）

??今年的《政府工作報(bào)告》指出“加大保障性住房建設(shè)和供給”。去年8月，國務(wù)院發(fā)布“14號(hào)文”，標(biāo)志著保障性住房建設(shè)進(jìn)入新階段。年末，各地開始儲(chǔ)備謀劃2024年專項(xiàng)債項(xiàng)目，保障性安居工程領(lǐng)域新增保障性住房細(xì)分投向。2024年1月，據(jù)報(bào)道，保障性住房試點(diǎn)擴(kuò)圍至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過100萬的城市。2月27日，住建部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，要求各地要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標(biāo)，要進(jìn)一步明確保障性住房供應(yīng)套數(shù)和戶型結(jié)構(gòu)，將住房保障輪候時(shí)間等納入目標(biāo)管理。此外，廣州、深圳、成都等多地公布了2024年的保障性住房籌建計(jì)劃，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，35個(gè)首批試點(diǎn)城市中已經(jīng)有19個(gè)城市已經(jīng)披露相關(guān)計(jì)劃，配售型保障新住房建設(shè)目標(biāo)合計(jì)超10萬套。

??加快保障性住房建設(shè)，意義在于四方面：第一，解決大城市“夾心層”住房難問題。盡管住房供給絕對(duì)短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但大城市住房結(jié)構(gòu)性短缺問題依然存在，尤其是工薪階層、青年人才等購房難問題依然嚴(yán)峻，借此可以解決工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房供給不足的問題。第二，補(bǔ)齊保障短板是發(fā)展新模式的題中之意。此前商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后，在住房供給中占比偏低?！案纳朴猩唐贰傂栌斜Ｕ稀笔欠康禺a(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意，啟動(dòng)新一輪保障性住房建設(shè)有助于推動(dòng)構(gòu)建新模式。第三，有助于盤活存量土地和住房。14號(hào)文明確指出，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障性住房，在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房。

??第四，有助于拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。參照部分城市投資數(shù)據(jù)，比如福州雙龍新居保障性住房獲2.02億元授信建設(shè)700余套保障性住房，套均投資28.9萬元，南寧7個(gè)先導(dǎo)項(xiàng)目7200套房源預(yù)計(jì)總投資39億元，套均投資54萬元。按照套均投資30萬元、每個(gè)城市平均籌建5千套（19個(gè)城市10萬套）粗略估算，35個(gè)首批試點(diǎn)城市2024年的配售型保障房投資將超過500億元，考慮到試點(diǎn)城市擴(kuò)圍、套均投資估算偏保守等因素，預(yù)計(jì)配售型保障房拉動(dòng)的投資規(guī)模將超過千億，如果再計(jì)入保障性租賃住房投資，這一規(guī)模將進(jìn)一步倍數(shù)增加，對(duì)房地產(chǎn)投資形成有力支撐。

??03
穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，城中村及老舊小區(qū)改造仍有發(fā)力空間（本節(jié)有刪減）

??（一）城中村改造擴(kuò)圍并獲萬億資金馳援，有望拉動(dòng)每年超千萬平地產(chǎn)銷售

??《政府工作報(bào)告》提出“穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造”。

??城中村改造試點(diǎn)城市擴(kuò)圍。據(jù)報(bào)道，納入城中村改造的城市由城區(qū)常住人口超過300萬的擴(kuò)至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過200萬的城市，較此前新增蘭州、中山、惠州、汕頭、臨沂、淄博、溫州、呼和浩特、等17城，城市總量擴(kuò)至52城。

??資金馳援快速落位，政策性銀行已發(fā)放千億專項(xiàng)借款，授信額度超萬億。據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至3月上旬，國開行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個(gè)城市的271個(gè)項(xiàng)目，惠及城中村居民約36萬戶，支持建設(shè)安置房69.5萬套。農(nóng)發(fā)行累計(jì)投放城中村改造專項(xiàng)借款567.46億元，簽訂借款合同累計(jì)金額4948.67億元，惠及村居民29.8萬戶，建設(shè)安置房54.8萬套。除了已經(jīng)發(fā)放的專項(xiàng)借款外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，各地獲得的政策性銀行專項(xiàng)借款授信額度合計(jì)已經(jīng)超過1萬億。

??城市層面，多地公布城中村改造計(jì)劃及專項(xiàng)借款進(jìn)度。上海、合肥、南京、蘇州等城市均已落地首筆專項(xiàng)借款。典型如上海，今年啟動(dòng)10個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，在2月19日國開行上海分行向金橋集團(tuán)發(fā)放首筆城中村改造專項(xiàng)借款15.58億元，用于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償?shù)取?/p>

??按照我們的初步測(cè)算，僅以擴(kuò)容前的22城計(jì)，本輪改造預(yù)計(jì)涉及城中村面積至少2.21億平，樂觀預(yù)計(jì)7.43億平，惠及人口1188-3841萬人。假設(shè)假設(shè)拆建比固定為 2 倍，如果改造周期為 7 年，拆舊比為 20%，將拉動(dòng)每年1265萬-4249萬平方米的地產(chǎn)銷售?？紤]到拆建比和改造周期均有調(diào)整空間，再加上城市范圍擴(kuò)容，城中村涉及建面和銷售貢獻(xiàn)也將大幅提升。

??從房企層面而言，積極參與城中村改造，也是順應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì)、謀求發(fā)展新出路的重要途徑，可以通過輸出代建或代運(yùn)營方面專業(yè)能力，又或者以自有資金投入或是積極參與城市更新基金等形式，深度參與到城中村改造進(jìn)程中。

??（二）老舊小區(qū)改造仍然大有可為，今年再改造5萬個(gè)小區(qū)、三四線城市同樣受惠（本節(jié)有刪減）

??04
??四、新型城鎮(zhèn)化仍能支撐8-10年住房需求，縣城將是下階段城鎮(zhèn)化主力軍（略）

??05
??五、財(cái)政支持減稅降負(fù)、信貸政策接續(xù)發(fā)力，共同促進(jìn)住房交易（略）

??（一）貨幣精準(zhǔn)有效，降準(zhǔn)降息仍有空間、PSL等結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化（略）

??（二）財(cái)政適度加力、提質(zhì)增效，財(cái)政擴(kuò)張支持“三大工程”、減稅降負(fù)促住房交易（略）